再設(shè)4億美元物流基金與遠(yuǎn)洋資本模式
再設(shè)4億美元物流基金與遠(yuǎn)洋資本模式
近幾年,國內(nèi)物流地產(chǎn)基金逐漸崛起,通過“地產(chǎn) 基金”撬動規(guī)模成為這一板塊的重要發(fā)力點。
2015年,黑石旗下的物流地產(chǎn)投資基金與萬科等房企合作,打響物流地產(chǎn)基金的第一槍。而后,蘇寧、京東等電商紛紛涉足這一領(lǐng)域。
如今,遠(yuǎn)洋資本也加入其中。
10月18日,遠(yuǎn)洋資本在官網(wǎng)宣布,該公司聯(lián)合某亞洲主權(quán)基金,發(fā)起設(shè)立4億美元物流地產(chǎn)私募基金。這是遠(yuǎn)洋資本第三支以物流為主題的私募基金,三支基金的累計認(rèn)繳規(guī)模已達15億美元。
當(dāng)然,除了物流基金,就在上周,遠(yuǎn)洋資本還收購新加坡一只商業(yè)REITs 70%股權(quán),遠(yuǎn)洋集團14億美元成立寫字樓基金。
套現(xiàn)、減負(fù)……這是互聯(lián)網(wǎng)對遠(yuǎn)洋這一系列操作的解釋,但在這些基金的背后,遠(yuǎn)洋如何運作?國際資本在其中扮演什么角色?我們試圖從中尋找答案。
再設(shè)4億美元物流基金
近幾年,在地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺的大背景下,房企原有的銀行、信托等融資方式被逐漸收緊,地產(chǎn)私募基金成為另一種有效籌資模式,受到業(yè)內(nèi)的關(guān)注。
最新消息顯示,遠(yuǎn)洋資本聯(lián)合某亞洲主權(quán)基金,發(fā)起設(shè)立4億美元物流地產(chǎn)私募基金。在基金中,遠(yuǎn)洋資本擔(dān)任基金普通合伙人(GP)及基金管理人,負(fù)責(zé)基金日常運營及管理,遠(yuǎn)洋資本旗下子公司“遠(yuǎn)洋物流”將對基金的項目進行開發(fā)運營和物業(yè)管理。
據(jù)了解,遠(yuǎn)洋物流前身為遠(yuǎn)澤物流,成立于2017年,一直以來,這一板塊依附于集團旗下,直至今年4月,遠(yuǎn)洋物流在上海揭牌,以獨立品牌形象正式運營。
隨后,6月,遠(yuǎn)洋資本23億元接盤紅星美凱龍旗下7家物流子公司。截至目前,遠(yuǎn)洋物流投資管理的物流地產(chǎn)項目達到30余個,物流倉庫規(guī)模將超過400萬平方米,覆蓋北京、上海、天津、廊坊、徐州、南京、蘇州、寧波等10余個城市。
一方面,在“史上最嚴(yán)調(diào)控”之下,地產(chǎn)商深陷融資困局,遠(yuǎn)洋資本設(shè)立4億美元物流基金,能夠迅速獲得資本支持。
另一方面,遠(yuǎn)洋上述物流基金,也成為其物流業(yè)務(wù)“輕重并舉”的重要支撐。
資料顯示,上述私募基金為半盲池基金,專注于投資一二線及重要物流節(jié)點城市的開發(fā)型及成熟型物流地產(chǎn)項目,目前,基金已鎖定首批位于上海和河北廊坊的三個種子項目。
有分析人士猜測,上述三個種子項目大概率是其過往布局的物流項目。
觀點地產(chǎn)新媒體亦致電遠(yuǎn)洋資本求證,相關(guān)人士僅表示,一切以官網(wǎng)公告為準(zhǔn)。
事實上,上述猜測不無根據(jù),此前,遠(yuǎn)洋集團聯(lián)合三大國際知名投資人成立14億美元的核心寫字樓基金,該基金同樣為半盲池基金,一部分用于收購遠(yuǎn)洋位于北京的“中服四地塊”及遠(yuǎn)洋光華國際大樓,另一部分則用于投資其他符合標(biāo)準(zhǔn)的項目。
如此看來,這種地產(chǎn)基金的模式,遠(yuǎn)洋早已諳熟于心。
而遠(yuǎn)洋資本設(shè)立基金,并將募集的資金用于收購自己手中的成熟物業(yè),再將回收的資金投入到其他項目當(dāng)中,同時,基金將物業(yè)返租給遠(yuǎn)洋物流實現(xiàn)運營。
上述分析人士提到,在這種模式下,物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理和基金管理可以構(gòu)建業(yè)務(wù)流、資金流的閉合循環(huán),不僅能夠撬動資金杠桿,還能拓寬收益來源,并實現(xiàn)輕資產(chǎn)擴張。
遠(yuǎn)洋資本這發(fā)展模式與物流地產(chǎn)巨頭普洛斯的操作如出一轍。
據(jù)普洛斯中國官網(wǎng)顯示,普洛斯分別于2013年和2015年成立中國物流基金一期和二期,投資金額為30億美元和70億美元,以開發(fā)中國現(xiàn)代化物流基礎(chǔ)設(shè)施,抓住了國內(nèi)因現(xiàn)代物流設(shè)施供應(yīng)緊缺帶來的空前的發(fā)展機會。
通過物流地產(chǎn)基金模式,物流地產(chǎn)商實現(xiàn)了輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)和高杠桿運營,大大縮短了投資回報周期。
遠(yuǎn)洋資本亦在官網(wǎng)提到,遠(yuǎn)洋資本發(fā)起本基金,成功引入國際資本,將推動遠(yuǎn)洋資本進一步優(yōu)化物流資產(chǎn)布局,健全產(chǎn)業(yè)鏈條,拓展融資渠道。
遠(yuǎn)洋模式
現(xiàn)代物流地產(chǎn)的經(jīng)營模式在2003年由Prologis引入中國,截至目前行業(yè)已經(jīng)發(fā)展出較為完整的基金化運作模式,金融化程度極高。
根據(jù)中信證券在此前發(fā)布的研報稱,物流地產(chǎn)本身的“投融管退”循環(huán)高度成熟,投資人和管理人權(quán)責(zé)清晰,長線資金亦在這個領(lǐng)域長期關(guān)注和投入,這是物流地產(chǎn)本身作為REITs的優(yōu)勢。
中信證券通過對比目前較為成熟的幾大物流地產(chǎn)商發(fā)現(xiàn),除普洛斯、遠(yuǎn)洋等企業(yè)采用的基金化運作模式外,目前市場上常見的商業(yè)模式還包括CMBS、類REITs以及上市平臺融資等。
數(shù)據(jù)來源:觀點指數(shù)、中信證券及企業(yè)官網(wǎng)
其中,CMBS是以物流地產(chǎn)類資產(chǎn)進行資產(chǎn)證券化,此前,富力集團曾以富力國際空港物流園作為底層資產(chǎn),發(fā)行過全國首單物流園區(qū)CMBS。
CMBS和REITs不同的是,前者的物業(yè)資產(chǎn)只需辦理抵押,無需辦理產(chǎn)權(quán)過戶或者項目公司股權(quán)過戶,這是絕大多數(shù)想繼續(xù)持有物業(yè)獲得地產(chǎn)增值紅利的持有者常用的方式。
而REITs前期需要轉(zhuǎn)讓物業(yè)資產(chǎn)或項目公司股權(quán)。
但從遠(yuǎn)洋集團設(shè)立的寫字樓基金,以及遠(yuǎn)洋資本設(shè)立的物流基金來看,物業(yè)持有者在基金期滿后,基本擁有優(yōu)先購買權(quán),也就意味著,項目并非真實轉(zhuǎn)讓,而是通過左手倒右手實現(xiàn)資本的增值。
除了模式不同,細(xì)看遠(yuǎn)洋近期設(shè)立的基金,均有一個共同特點--引入國際資本,其中,寫字樓基金引入了數(shù)家國際投資人,收購新加坡REITs、物流基金引入某亞洲主權(quán)基金……
事實上,海外資本投資國內(nèi)資產(chǎn)的模式,與黑石、博楓等類似,畢竟海外的資金成本相對較低,預(yù)期投資收益率相對會有所上升。
以幾大物流地產(chǎn)公司的融資成本為例,光大證券研報顯示,2020年,安博物流以1.5%的利率發(fā)型25億美元規(guī)模的綠色債券;2020 年普洛斯REIT的平均貸款成本僅為0.59%;去年豐樹物流信托的平均借貸利率約 2.2%。
反觀國內(nèi)物流地產(chǎn)商, 2019年,寶灣物流發(fā)行的一筆資產(chǎn)支持專項計劃利率為4.82%,2020年一筆票據(jù)的成本為3.17%;2021年,寶灣物流以5.3%及4.13%的利率發(fā)行了7億元的永續(xù)中票及5億元的中期票據(jù)。
另有報告顯示,縱覽美國近10年各業(yè)態(tài)REITs綜合收益表現(xiàn),物流地產(chǎn)REITs產(chǎn)品以 16.7%年均綜合收益率穩(wěn)居前三,而國內(nèi)一線城市,物流地產(chǎn)總體的投資凈回報率在7%以上。
假設(shè)收益率均為16.7%,資金成本則分別以普洛斯的0.59%、寶灣物流的5.3%計算,收益結(jié)果顯而易見。
因國外資金成本較低,近兩年,越來越多物流地產(chǎn)公司尋求外部資本;與此同時,越來越多海外資本投入到中國的倉儲物流行業(yè)當(dāng)中。一方面,源于物流地產(chǎn)整體的投資回報率高于購物中心、長租公寓;另一方面,則源于國內(nèi)居民消費水平升級,在電商等行業(yè)的推動下,物流地產(chǎn)需求加速釋放。
成本低、需求大、前景好……在物流市場日趨成熟的當(dāng)下,海外資本加速布局,而類似遠(yuǎn)洋資本等布局國內(nèi)物流發(fā)展商,亦迎來美好時光,但遠(yuǎn)洋資本的模式、盈利能力能否適用于所有項目,還不能蓋棺定論。
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