十大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資最多省份:為何廣東江蘇浙江居前三
十大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資最多省份
近年來(lái),我國(guó)哪些地方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資最多?哪些地方的增速快?
一般來(lái)說(shuō),固定資產(chǎn)中權(quán)重最大的三大塊是工業(yè)投資、基建投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。其中在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方面,近年來(lái)隨著區(qū)域樓市的分化,各地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速也出現(xiàn)分化。
第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),對(duì)2020年31個(gè)省份的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)和2011年以來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速統(tǒng)計(jì)梳理發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資前十的省份分別是廣東、江蘇、浙江、山東、河南、四川、安徽、福建、湖北和湖南,可以看到主要是經(jīng)濟(jì)大省和人口大省。而從近年來(lái)的變化看,西藏、貴州、甘肅、廣東、云南、陜西、河南、青海、浙江、江西位居前十,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速主要與人口流動(dòng)、城鎮(zhèn)化率速度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相關(guān)。
表:31省份2020年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額(數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局)
2020年十大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資最多省份:廣東江蘇浙江超萬(wàn)億
數(shù)據(jù)顯示,有3個(gè)省份2020年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資超過(guò)萬(wàn)億大關(guān),分別是第一經(jīng)濟(jì)大省廣東(17313億元)、第二經(jīng)濟(jì)大省江蘇(13171億元)和第四經(jīng)濟(jì)大省浙江(11414億元)。
廣東省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2020年廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1.73萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)9.2%。同期廣東商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)7.7%,增幅比前三季度提高8.6個(gè)百分點(diǎn),為2018年以來(lái)的最高增速。
2020年,廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比江蘇多了4000多億元。從近十年來(lái)的數(shù)據(jù)變化看,2011年-2014年,廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一直少于江蘇,但2015年廣東反超江蘇后,領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)不斷擴(kuò)大。
表:東部沿海四個(gè)經(jīng)濟(jì)大省2011年-2020年歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額(單位:億元。數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局)
這其中,人口增長(zhǎng)帶來(lái)的房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)是最大關(guān)鍵所在。七普人口數(shù)據(jù)顯示,十年來(lái),廣東人口增加了2170.9萬(wàn)人。占全國(guó)增量的30%。廣東增長(zhǎng)人數(shù)幾乎與浙江、江蘇、山東三省合計(jì)增加人數(shù)相當(dāng)。同期,江蘇的增量為608.8萬(wàn)人,僅為廣東的28%。
廣東省體制改革研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)彭澎對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與人口變化緊密相關(guān),尤其是,如今土地指標(biāo)都要與人口掛鉤。廣東這幾年人口增速遠(yuǎn)快于江蘇,每年增量相當(dāng)于增加了一個(gè)中等城市的人口,一個(gè)中等城市就產(chǎn)生很大的房地產(chǎn)需求。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析,廣東的房地產(chǎn)發(fā)展也是大灣區(qū)發(fā)展的一個(gè)重要體現(xiàn),廣東兩個(gè)一線城市廣州、深圳對(duì)于人口的吸引力不斷增強(qiáng)。大灣區(qū)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)之下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也快速增長(zhǎng)。同時(shí)廣東各城市的城市聯(lián)動(dòng)性也較強(qiáng),比如廣佛一體化、深莞惠協(xié)同發(fā)展都形成了明顯的協(xié)同效應(yīng)。
張波說(shuō),總體來(lái)看,廣東未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口流入會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形成良好支撐,并且?guī)?dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資長(zhǎng)期保持在一定高位。
與廣東相似,第四經(jīng)濟(jì)大省浙江雖然常住人口總量?jī)H列全國(guó)第八,比第三經(jīng)濟(jì)大省山東少了3600多萬(wàn)。不過(guò),一方面由于浙江經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),人均居民收入位居全國(guó)第三,僅次于上海和北京兩大直轄市,購(gòu)買(mǎi)力更強(qiáng),整體的房?jī)r(jià)水平更高。另一方面浙江近十年來(lái)人口增加了1014萬(wàn)人,比同期山東增量高出77%。
張波分析,一個(gè)區(qū)域的購(gòu)房需求越多,整個(gè)的房地產(chǎn)開(kāi)放投資量就越大。浙江的外來(lái)人口非常多,比如杭州,人口凈流入很多。這樣一來(lái),開(kāi)發(fā)商也愿意在這些地方拿地投資開(kāi)發(fā)。
數(shù)據(jù)顯示,浙江的流動(dòng)人口數(shù)量達(dá)到2555.75萬(wàn)人,僅次于廣東,位居全國(guó)第二。其中省外流入人口為1618.65萬(wàn)人,省內(nèi)流動(dòng)人口為937.1萬(wàn)人。十年來(lái),全省流動(dòng)人口增加6938.81萬(wàn)人,增幅為37.27%。浙江省統(tǒng)計(jì)局分析指出,這表明農(nóng)村勞動(dòng)力加速轉(zhuǎn)移和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展促進(jìn)了流動(dòng)人口大量增加,尤其是浙江作為沿海發(fā)達(dá)省份,吸引了大量省外人口來(lái)浙江就業(yè)創(chuàng)業(yè)和生活。
在東部沿海四個(gè)經(jīng)濟(jì)大省之后,戶(hù)籍人口第一大省、中西部第一經(jīng)濟(jì)大省河南的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資位居第五,西部第一人口大省四川位居第六。中部的人口大省安徽位居第七。福建、湖北、湖南分列8到10位。
值得注意的是,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量前十的省份中,廣東、山東常住人口過(guò)億,河南常住人口也接近1億,江蘇、四川超過(guò)8000萬(wàn),浙江、安徽、湖南超過(guò)6000萬(wàn),湖北也達(dá)到5775萬(wàn),也就是說(shuō),前十省份中,有9個(gè)省份為人口大省。只有福建人口低于5000萬(wàn)人。七普數(shù)據(jù)顯示,2020年福建人口為4154萬(wàn)人,位居全國(guó)第15位。
福建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高,一方面與福建的人口流入較多、增長(zhǎng)較快有關(guān)。數(shù)據(jù)顯示,福建十年來(lái)人口增加了464.6萬(wàn)人,增量位居全國(guó)第六。另一方面,福建整體的房?jī)r(jià)水平也較高,比如廈門(mén)房?jī)r(jià)高居全國(guó)城市第4位,超過(guò)了廣州和杭州。福州的房?jī)r(jià)水平也高居全國(guó)各城市第11位。房?jī)r(jià)水平高,也抬升了投資額。
表:31個(gè)省份十年來(lái)人口變化(數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局)
近十年增速:西部多省增長(zhǎng)快
2011年以來(lái)各省份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速來(lái)看,西藏、貴州、甘肅、廣東、云南、陜西、河南、青海、浙江和江西位居前十。這其中,除了廣東和浙江這兩個(gè)沿海省份由于大量的外來(lái)人口流入導(dǎo)致需求增長(zhǎng)、房地產(chǎn)投資增速較快以外,其余八個(gè)省份全部來(lái)自中西部地區(qū),其中,中部2個(gè),西部6個(gè)。
表:2011年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅(來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)整理)
西部省份增長(zhǎng)快,一方面與這些地方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較晚、基數(shù)較小有關(guān)。比如西藏2011年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5.13億元。在基數(shù)較小的情況下,城鎮(zhèn)化速度比較快,帶來(lái)房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。
這其中,城鎮(zhèn)化提高幅度最大的就是來(lái)自西南的貴州。與2010年六普結(jié)果相比,過(guò)去十年貴州省城鎮(zhèn)人口增加874.82萬(wàn)人,城鎮(zhèn)化率提高19.34個(gè)百分點(diǎn),提升幅度位居全國(guó)第一,比上個(gè)10年(2000-2010年)提升幅度高9.49個(gè)百分點(diǎn)。過(guò)去十年貴州城鎮(zhèn)化率提升幅度高過(guò)全國(guó)5.13個(gè)百分點(diǎn),該省城鎮(zhèn)化水平與全國(guó)的差距進(jìn)一步縮小。
貴州省統(tǒng)計(jì)局分析,貴州省城鎮(zhèn)化率快速提升,主要得益于三個(gè)方面:一是脫貧攻堅(jiān)取得全面勝利,特別是易地扶貧搬遷成效顯著,為貴州省加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程夯實(shí)了基礎(chǔ)。二是經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,城區(qū)范圍不斷擴(kuò)大,城市人口承載能力持續(xù)增強(qiáng),為加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程提供了源源不斷的內(nèi)生動(dòng)力;三是戶(hù)籍制度改革不斷深化,特別是進(jìn)城務(wù)工人員落戶(hù)城市的政策落實(shí)施行,有力促進(jìn)了人口加快向城市聚集。
甘肅、河南等省份的城鎮(zhèn)化率提升幅度也都比較大。尤其是位于中部地區(qū)的戶(hù)籍人口第一大省河南,城鎮(zhèn)人口增量很大。七普數(shù)據(jù)顯示,2020年河南居住在城鎮(zhèn)人口為5507.9萬(wàn)人,占全省常住人口55.43%(即城鎮(zhèn)化率);與2010年第六次全國(guó)人口普查相比,全省城鎮(zhèn)人口增加1885.9萬(wàn)人,城鎮(zhèn)人口比重上升16.91個(gè)百分點(diǎn)??焖俪擎?zhèn)化也為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)了巨大的發(fā)展良機(jī)。
相比之下,有三個(gè)省份的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),分別是遼寧、內(nèi)蒙古和黑龍江。此外,吉林的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速位居倒數(shù)第四。
東北地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降,一方面與2013年以來(lái)經(jīng)濟(jì)下行、就業(yè)機(jī)會(huì)減少、年輕人口流向東南沿海有關(guān)。2020年,東北三省總?cè)丝诒仁昵皽p少了1101萬(wàn)人。由于外流的主要是年輕人口,或者購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的老年人,因此樓市的需求也受到較大影響。
張波分析,隨著重點(diǎn)城市群近幾年不斷發(fā)展,大量的人口開(kāi)始向五大城市群匯聚,這也導(dǎo)致北部的一些城市處于人口流出狀態(tài),購(gòu)房需求增長(zhǎng)乏力導(dǎo)致房企拿地的意愿不斷下滑。
另一方面也跟所處的發(fā)展階段有關(guān)。吉林大學(xué)東北亞研究院教授衣保中分析,東北的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化早,在改革開(kāi)放前的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期,東北的城市發(fā)展的程度比東南沿海要好,當(dāng)時(shí)這些大城市重工業(yè)多,產(chǎn)業(yè)工人多,因此城市規(guī)模較大。
從發(fā)展速度來(lái)看,這幾年即便是東北的四個(gè)副省級(jí)城市,其城區(qū)人口規(guī)模擴(kuò)張也不是很快,新增需求較少。另外,在過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代,企業(yè)辦社會(huì),很多國(guó)有企業(yè)給職工建房,因此這些城市有不少非商品化的房子,所以住房存量也會(huì)比其他地區(qū)的多一些。
林小昭
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