南京、無錫等城市樓市調(diào)控“組合拳”成效初顯

南京、無錫等城市商品房?jī)r(jià)格漲幅收窄，交易量回落 ——

樓市調(diào)控“組合拳”成效初顯

中國(guó)江蘇網(wǎng)訊 8月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2021年7月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，南京、無錫、徐州、揚(yáng)州分別環(huán)比上漲0.4%、0.9%、0.3%、0.6%，相比前三個(gè)月，漲幅均收窄。這與全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比漲幅回落的總體趨勢(shì)相同。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的另一組數(shù)據(jù)，7月份全國(guó)商品房銷售面積與銷售額環(huán)比分別下降41.52%、39.73%，回落至今年單月最低。

今年1-7月的江蘇樓市，仍保持較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，銷售面積和金額均為歷史同期最高水平。但7月份被業(yè)內(nèi)視為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的“拐點(diǎn)”，認(rèn)為在供需雙向收緊下樓市調(diào)控取得積極進(jìn)展。專家認(rèn)為，今年國(guó)家在土地、金融、房地產(chǎn)銷售等多個(gè)維度持續(xù)調(diào)控的“組合拳”初見成效。

供地“兩集中”，勒住“狂奔的地價(jià)”

要“穩(wěn)房?jī)r(jià)”，先要“穩(wěn)地價(jià)”。土拍時(shí)頻頻出現(xiàn)的“地王”，往往成為帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲的“導(dǎo)火索”。2月23日，自然資源部在“全國(guó)2021年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作視頻培訓(xùn)會(huì)議”上提出，試行22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)“兩集中，三批次”的新規(guī)定，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，并且全年集中出讓次數(shù)不超過3次。南京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)張輝認(rèn)為，該政策的出發(fā)點(diǎn)主要是推動(dòng)土地供給側(cè)改革，在做好用地保障的同時(shí)，通過土地市場(chǎng)的“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

南京、無錫、蘇州，處于22個(gè)重點(diǎn)城市之列。4月30日，無錫首批“兩集中”16幅地塊集中出讓，成交總價(jià)255.96億元;8月4日，無錫第二批“兩集中”22幅地塊集中出讓，成交總價(jià)262.25億元。5月21日，南京首批“兩集中”51幅地塊集中出讓，成交總價(jià)992.516億元。6月1日，蘇州首批“兩集中”32幅地塊集中出讓，成交總價(jià)434.41億元。

“兩集中”是否實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)”的目標(biāo)?記者看到，南京首次“兩集中”土地出讓，整體溢價(jià)率18.15%。而新政實(shí)行前2月24日的土地出讓，地塊最低溢價(jià)率為19.58%。蘇州首次“兩集中”土地出讓，整體溢價(jià)率約為7%。無錫兩次“兩集中”土地出讓，首次整體溢價(jià)率為12%，第二次整體溢價(jià)率約為3%。相對(duì)于2020年，我省這3個(gè)城市的土地出讓溢價(jià)率均有所降低。

7月29日，住建部約談銀川等5個(gè)城市時(shí)指出，必須加快建立和完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，堅(jiān)決穩(wěn)定地價(jià)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，住建部傳遞出的信號(hào)是，要完善“穩(wěn)地價(jià)”機(jī)制，限定土地溢價(jià)上限，此外還應(yīng)加強(qiáng)開發(fā)商資質(zhì)審核、建立購(gòu)地審查制度等措施。

南京市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，在試行“兩集中”土地出讓過程中，不同城市出現(xiàn)了不同問題。例如高地價(jià)、限房?jī)r(jià)讓開發(fā)商無利可圖，為了追求利潤(rùn)空間，開發(fā)商可能會(huì)對(duì)商品房進(jìn)行減配，進(jìn)而引發(fā)大量購(gòu)房者的維權(quán)事件，這與提升老百姓住房品質(zhì)的初衷相悖。在控制土地溢價(jià)率的同時(shí)，還要關(guān)注商品房品質(zhì)與購(gòu)地資金的安全性，以降低后期樓盤開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)。

貸款收緊，買房賣房變“慢”了

今年上半年，在控地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)的背景下，老百姓買房子是不是更容易些?購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)，房貸難辦了。賣房人發(fā)現(xiàn)，二手房更難賣了。

今年4月，南京建鄴區(qū)的李女士將一套房子掛上二手房網(wǎng)站。她本以為這套“雙學(xué)區(qū)”房應(yīng)該很搶手，可與幾個(gè)買家接觸下來，她有些失望。有的買家資金不寬裕，還有買家有購(gòu)買意愿卻無法交易，因?yàn)橐荣u家的前一套房子賣掉。中介告訴李女士，銀行貸款收緊，買房、賣房的成交周期都變長(zhǎng)了。

這種情況，與國(guó)家層面收緊房地產(chǎn)貸款有關(guān)。2020年12月31日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)下發(fā)《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，通過量化指標(biāo)的方式設(shè)置了貸款占比的上下限。中資大型銀行房地產(chǎn)貸款占比上限調(diào)整為40%，個(gè)人住房貸款占比上限32.5%，這被稱為房地產(chǎn)貸款的“兩道紅線”。

今年春節(jié)后，有二手房中介接到銀行通知，“額度吃緊，下款時(shí)間可能會(huì)延長(zhǎng)至3到6個(gè)月”。不久后，部分商業(yè)銀行暫停二手房貸款業(yè)務(wù)。記者發(fā)現(xiàn)，銀行對(duì)新房的住房貸款申請(qǐng)人資格審核更加嚴(yán)格，個(gè)人信用有瑕疵以及個(gè)人收入不明確的購(gòu)房人被拒貸，有些銀行對(duì)房齡和購(gòu)房者年齡提高了門檻。

孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的主要意義是規(guī)范房地產(chǎn)貸款，一是從銀行放貸的總量上進(jìn)行控制，二是從貸款標(biāo)準(zhǔn)上進(jìn)行控制。樓市的核心是金融，要控制房?jī)r(jià)過快上漲，金融干預(yù)比限購(gòu)、限售等行政干預(yù)更加有效。

“一城一策”，靶心很精準(zhǔn)

今年上半年的江蘇樓市，不同規(guī)模的城市呈現(xiàn)不同特點(diǎn)。從納入國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查統(tǒng)計(jì)的4個(gè)城市的新房房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅曲線來看，南京和無錫從低位逐漸攀升，南京在3月份升高到0.8%后逐漸回落，無錫則是連續(xù)攀升至6月份的1.2%，7月份開始回落。徐州是從年初1.2%的高位逐漸回落，已于7月份跌至今年最低-0.2%。揚(yáng)州上半年表現(xiàn)平穩(wěn)，但也在7月份回落至0.3%。

無錫房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)沈洵說，無錫樓市上半年是健康、穩(wěn)定的，新增供應(yīng)、成交結(jié)構(gòu)、成交價(jià)位均在正常范圍。這與無錫市堅(jiān)持“房住不炒”，出臺(tái)一系列有針對(duì)性、可操作性的新政有關(guān)，無錫樓市還會(huì)繼續(xù)保持這種平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。對(duì)南京7月房?jī)r(jià)回落的形勢(shì)，張輝點(diǎn)評(píng)說，這說明南京樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的穩(wěn)定性進(jìn)一步增強(qiáng)，精準(zhǔn)調(diào)控成效顯著。

孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，堅(jiān)持“一城一策”，精準(zhǔn)施策，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控作用十分有效。今年五六月份以來，江蘇這幾個(gè)房?jī)r(jià)和地價(jià)過熱的城市紛紛回調(diào)，市場(chǎng)開始降溫。

“感覺最近房子漲不動(dòng)了”，鹽城市亭湖區(qū)的馮先生說。他分別于2019年7月、2020年8月購(gòu)入景山的兩套學(xué)區(qū)房，買時(shí)單價(jià)分別是1萬元/平方米、1.1萬元/平方米，現(xiàn)在最新出讓價(jià)已達(dá)到1.8萬/平方米。但這個(gè)價(jià)格已經(jīng)維持好幾個(gè)月。

對(duì)于江蘇樓市下半年的走勢(shì)，孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，熱度下降將是主基調(diào)。目前經(jīng)濟(jì)基本面呈現(xiàn)回調(diào)態(tài)勢(shì)，這也將在樓市體現(xiàn)出來。調(diào)控“組合拳”的用意并不是打壓樓市，而是剔除樓市的投資投機(jī)需求，讓房子回歸居住的本質(zhì)，真正為改善老百姓的生活服務(wù)。