土地出讓“兩集中”改變開發(fā)節(jié)奏 新開工放緩

國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，4月份，全國房屋新開工面積為17742萬平方米，環(huán)比下降7%，同比下降9.3%。即使和疫情前的2019年同期相比，這一數(shù)據(jù)也下降了10.5%。在重點(diǎn)城市試行土地出讓“兩集中”政策后，市場分析人士認(rèn)為，相關(guān)政策或改變房地產(chǎn)行業(yè)原有開發(fā)節(jié)奏，后期或造成新盤集中上市。

房地產(chǎn)新開工數(shù)據(jù)表現(xiàn)低于市場預(yù)期

數(shù)據(jù)顯示，今年1月至4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積818513萬平方米，同比增長10.5%。其中，住宅施工面積578028萬平方米，增長10.9%。房屋新開工面積53905萬平方米，增長12.8%。其中，住宅新開工面積40335萬平方米，增長14.4%。房屋竣工面積22736萬平方米，增長17.9%。其中，住宅竣工面積16551萬平方米，增長20.7%。

市場普遍分析，房地產(chǎn)新開工數(shù)據(jù)表現(xiàn)低于市場預(yù)期。國信證券研報(bào)稱，當(dāng)下銷售端高景氣非常明顯，庫存去化周期也處于2012年以來的最低水平，房企補(bǔ)庫存的訴求較為強(qiáng)烈。但該研報(bào)同時(shí)指出，“近期土地市場的表現(xiàn)顯示房企正在積極補(bǔ)庫存。然而作為補(bǔ)庫存的另一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)，新開工數(shù)據(jù)表現(xiàn)卻不如人意。”

新開工面積增速放緩，土地出讓“兩集中”政策被認(rèn)為是主要原因之一。今年3月開始，全國22個(gè)重點(diǎn)城市率先實(shí)施“兩集中”供地新政，也就是集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)，一年內(nèi)發(fā)布住宅用地公告不超過三次。

受這項(xiàng)政策影響，22個(gè)城市的首批土地出讓集中在今年4月下旬到6月中旬。在集中出讓前，22個(gè)城市土地供應(yīng)較少，這導(dǎo)致了新開工放緩。

5月20日，上海土地市場網(wǎng)站發(fā)布《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告》。上海此輪集中供地共供應(yīng)56幅土地，其中28幅土地屬于普通住宅用地，此外主要包括租賃住房用地、征收安置房項(xiàng)目地塊等。

此前，青島首批集中土地出讓于5月14日結(jié)束，總土地出讓金約為128.6億元。青島集中出讓成交的60宗地塊中，除一宗溢價(jià)成交，其余全為底價(jià)成交。

在北京首次“兩集中”土地出讓過程中，30宗土地總成交價(jià)為1109.71億元。29宗以掛牌形式出讓的土地中，有4宗底價(jià)成交，3宗合理溢價(jià)，另有22宗均觸及最高土地限價(jià)。雖然北京成交地塊金額觸頂，但成交溢價(jià)率為7.7%，較此前設(shè)置的8.6%上限溢價(jià)率有所下調(diào)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，低溢價(jià)率將成為北京供地很長一段時(shí)間的主旋律。

集中供地致樓盤集中開盤上市

市場機(jī)構(gòu)分析，新開工面積低于預(yù)期，另一大原因在于部分房企資金調(diào)配能力有限，需將有限資金投入土地市場爭奪。在土地市場拿地優(yōu)先于新開工。

中央對房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管“三道紅線”政策的出臺(tái)，意味著“去杠桿、降負(fù)債”成為房企重要任務(wù)之一。“三道紅線”是指監(jiān)管層于2020年針對房地產(chǎn)企業(yè)下達(dá)的融資新規(guī)，即房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不小于1。

《2021中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500測評研究報(bào)告》顯示，在“三道紅線”監(jiān)管下，降杠桿初顯成效，前500強(qiáng)房企杠桿率有所降低。在長期償債能力方面，500強(qiáng)房企2020年資產(chǎn)負(fù)債率均值為78.77%，較上年下降0.89個(gè)百分點(diǎn)，為2012年以來首次下降;凈負(fù)債率均值為85.08%，較上年下降11.62個(gè)百分點(diǎn)。在短期償債能力方面，2020年500強(qiáng)房企短期償債能力略有下降，流動(dòng)比率均值為1.40，較上年下降0.05，速動(dòng)比率均值為0.49，與上年持平。

方正證券研報(bào)稱，隨著土地集中出讓在試點(diǎn)城市陸續(xù)進(jìn)行，房地產(chǎn)行業(yè)新開工增速6月預(yù)計(jì)將會(huì)回升。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩說，5月集中供地持續(xù)進(jìn)行，土地成交面積進(jìn)一步提升，疊加房企為年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售回款，預(yù)計(jì)下階段房地產(chǎn)企業(yè)新開工面積將持續(xù)上漲，與土地出讓金共同拉動(dòng)開發(fā)投資增長。

有市場人士擔(dān)心，集中拿地，再加上開發(fā)建設(shè)進(jìn)度類似，很可能導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目集中入市，如中小房企所競得地塊較差，缺乏對購房者的吸引力，生存狀況會(huì)更加艱難。

(原題為《房地產(chǎn)新開工數(shù)據(jù)低于預(yù)期》)