華潤置地站穩(wěn)行業(yè)前10 計(jì)劃5年內(nèi)銷售額翻倍

“站在'十四五'開局之年，華潤置地設(shè)定了5年增長的小目標(biāo)。2025年，華潤置地將實(shí)現(xiàn)權(quán)益簽約額和租金收入雙翻番。未來5年，華潤置地的銷售簽約額將保持行業(yè)前十，在營購物中心總數(shù)將實(shí)現(xiàn)翻倍。”3月30日，華潤置地(01109.HK)總裁李欣在2020年年度業(yè)績會(huì)上表示，華潤置地有信心完成設(shè)定的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)高增長。

2020年，華潤置地全年實(shí)現(xiàn)簽約額2850億元，同比增長17.5%，位居行業(yè)第9名。2021年，華潤置地的銷售額目標(biāo)為3150億元，增速約10.5%。

報(bào)告期內(nèi)，華潤置地剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為59.7%，凈負(fù)債率為33.3%，現(xiàn)金短債比為2.23。以“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)，華潤置地屬于“綠檔”企業(yè)。

業(yè)績會(huì)上，華潤置地管理層人士表示，近期行業(yè)出臺多項(xiàng)政策，如“三道紅線”“五檔房貸”“兩集中供地”等。過去，行業(yè)面臨的問題是政策不確定，隨著多個(gè)政策落地，行業(yè)環(huán)境穩(wěn)定，企業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)確定。此類政策對于資金安全、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的企業(yè)而言是機(jī)遇，華潤置地將抓住政策和時(shí)間窗口期，加速發(fā)展實(shí)現(xiàn)規(guī)模目標(biāo)。

多元拿地補(bǔ)毛利短板

2020年，華潤置地實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1796億元，同比增長21.2%，實(shí)現(xiàn)核心凈利潤241億元，同比增長11.6%。每股盈利4.18元，同比增長1.2%。

利潤率方面，2020年，華潤置地毛利率錄得近5年最低水平。2016-2020年，華潤置地毛利率分別為33.74%、40.18%、43.39%、37.89%、30.86%。

具體而言，開發(fā)物業(yè)毛利率下滑最快，由2019年同期的36.5%下降至29.1%;投資物業(yè)(含酒店)毛利率為66.4%;購物中心毛利率為71.9%。

對此，華潤置地首席財(cái)務(wù)官郭世清表示，毛利率下行是行業(yè)趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)算周期一般為2-3年，華潤置地2020年結(jié)算的房子為2016-2018年拿的高價(jià)地。高價(jià)拿地后，華潤置地遇到限價(jià)政策，因此限制利潤空間。

“2020年我們進(jìn)行了計(jì)提減值準(zhǔn)備，由此拉低了項(xiàng)目結(jié)算的毛利率。”郭世清透露，2020年，華潤置地對相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行一次性計(jì)提，計(jì)提金額約為26億元，對核心凈利潤影響25.8億元，預(yù)計(jì)2021年公司毛利率將觸底反彈，約為25%。

李欣介紹，華潤置地將從投資布局、拿地渠道、開發(fā)周期和資金成本等方面提高盈利水平。

“招拍掛市場的利潤率越來越薄，華潤置地堅(jiān)持調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局，拿地聚焦在粵港澳大灣區(qū)、長三角都市圈、京津冀都市圈和成渝都市圈等。”李欣表示，2020年華潤置地在高能級城市新增土儲，對未來毛利率提升有所幫助。

李欣強(qiáng)調(diào)，華潤置地將通過多元化拿地的方式提高利潤率。如加快城市更新進(jìn)度。2020年，華潤置地有3個(gè)城市更新項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化。目前，華潤置地城市更新領(lǐng)域累計(jì)權(quán)益貨值2100億元,未來五年能轉(zhuǎn)化1600億元左右。同時(shí)，華潤置地將與華潤集團(tuán)其它兄弟公司協(xié)同拿地，降低拿地成本。此前華潤置地與華潤電力一起拿下的沈陽項(xiàng)目毛利率高于30%。華潤置地還將充分發(fā)揮在TOD拿地上的優(yōu)勢，獲取回報(bào)率較高的項(xiàng)目。

“華潤置地的資金成本低，在未來發(fā)展過程中，核心優(yōu)勢會(huì)有顯性作用。”李欣表示。

啟用年輕骨干

行業(yè)進(jìn)入管理紅利時(shí)代，不少頭部房企均適時(shí)調(diào)整組織架構(gòu)和人事布局以迎接新挑戰(zhàn)。

2021年年初，華潤置地華北、華南、華西、華東四個(gè)區(qū)首互調(diào)，張大為從華北大區(qū)調(diào)往華南大區(qū)，卸任華北大區(qū)董事長一職;原華南大區(qū)董事長孔小凱調(diào)至華東大區(qū)，并同時(shí)兼任東北大區(qū)董事長。此外，華潤置地副總裁謝驥任華中大區(qū)董事長。

隨后，有媒體報(bào)道，華潤置地華南大區(qū)總部將從深圳遷往廣州;同時(shí)，華北大區(qū)在北京的三個(gè)事業(yè)部也將被整合成為北京公司。

華潤置地實(shí)行超10年的“總部-大區(qū)-城市公司”模式將成為歷史?對此，李欣不予否認(rèn)，并直言：“動(dòng)一動(dòng)不是壞事，動(dòng)一動(dòng)可以帶來新的活力。”

“華潤置地在做十三五戰(zhàn)略檢討時(shí)，認(rèn)為組織管理有必要做調(diào)整。大的方向是做實(shí)做強(qiáng)一線，做強(qiáng)總部資源管控能力，今年按照這個(gè)方向做了架構(gòu)上的調(diào)整。”李欣透露，目前調(diào)整方向是將能力資源、人力資源、財(cái)務(wù)資源、激勵(lì)資源往城市公司傾斜，提升一線的自驅(qū)力。同時(shí)，把核心管理者調(diào)到總部，形成“總裁 5個(gè)首席職能官”的模式。

具體而言，華潤置地根據(jù)業(yè)務(wù)需要設(shè)立首席運(yùn)營官、首席戰(zhàn)略官、首席人力資源官、首席財(cái)務(wù)官、首席信息官，通過“1 5”的模式實(shí)現(xiàn)強(qiáng)管控。

同時(shí)，華潤置地也在啟動(dòng)年輕經(jīng)理人培養(yǎng)專項(xiàng)工作，在城市公司層面大量啟用80、85后管理骨干。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年華潤置地各區(qū)銷售額占比分別是：華北大區(qū)占比19.5%、華東大區(qū)和華南大區(qū)均占比27.8%、華西大區(qū)占比9.7%、東北大區(qū)占比8.4%、華中大區(qū)占比6.8%。

作為華潤置地大本營所在地，華南大區(qū)的重要性不言而喻。關(guān)于華南大區(qū)總部將從深圳遷至廣州的消息，李欣予以否認(rèn)。

李欣表示，“十四五”期間，華潤置地將在粵港澳大灣區(qū)有兩個(gè)增長極，一個(gè)以深圳為核心，另一個(gè)以廣州為核心。此后，華潤置地將做強(qiáng)粵港澳大灣區(qū)，強(qiáng)化“城市投資開發(fā)運(yùn)營商”定位，進(jìn)一步提升深圳公司的地位。按照大區(qū)的原則配置財(cái)務(wù)、人力和可持續(xù)發(fā)展資源，做強(qiáng)深圳公司。