疫情一年70城房價變化：26城跌回一年前

疫情至今已有一年多時間，疫情之后，樓市發(fā)展也經(jīng)歷深刻變化，體現(xiàn)在區(qū)域方面，就是不同城市之間的分化十分明顯。

在70個大中城市中，深圳、寧波等長三角、珠三角的城市上漲明顯，同時也有26個城市跌回疫情之前，尤其是黃河流域、華北、黑龍江的城市房價下跌較為集中。

從樓市停擺到谷底反彈

在2020年初新冠疫情爆發(fā)后，防治疫情是頭等大事，樓市也短暫進入到停擺狀態(tài)，各地房管局、房協(xié)緊急下發(fā)通知，停止開放商品房售樓部。往年較火的返鄉(xiāng)置業(yè)不復(fù)存在，這對中小城市樓市的影響較大。

進入到2020年2月中下旬后，新冠肺炎疫情之下，包括江西撫州、江蘇南通、廣西欽州等城市紛紛出臺政策，為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展提供保障。據(jù)不完全統(tǒng)計，疫情發(fā)生后，到2月底，全國有超過50個城市發(fā)布了不同程度的房地產(chǎn)穩(wěn)定政策，其中主要以扶持企業(yè)發(fā)展、減少企業(yè)資金壓力、延緩公積金月供為主。

在這個階段，一二線城市主要是扶持紓困房地產(chǎn)企業(yè)、針對企業(yè)資金鏈等出臺舉措，而在三四線城市，則是直接刺激需求端，包括信貸政策、降低首付等舉措。

到3月中下旬后，隨著經(jīng)濟社會秩序進一步恢復(fù)，因疫情積壓的住房需求逐漸得到釋放。4月平均銷售面積已經(jīng)超過了上一年同期的80%-90%，其中長三角區(qū)域的上海、南京、杭州、合肥表現(xiàn)搶眼，粵港澳大灣區(qū)的部分城市和地區(qū)也開始出現(xiàn)明顯升溫跡象。

大學(xué)畢業(yè)后留在廣州工作的蔡小姐，2020年4月入手了廣州海珠區(qū)一套二手房，“當(dāng)時我感覺整個城市的市場熱起來了，成交量上來，價格也可能會上漲，所以趕緊入手。后面看來，剛好買在了谷底，后來很快反彈了。”蔡小姐對第一財經(jīng)表示。

進入下半年，在部分城市樓市熱度高、房價上漲明顯、出現(xiàn)了炒作氛圍的情況下，為了保持樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，在7、8月，包括杭州、無錫、東莞、寧波、深圳、南京等多個城市紛紛出臺約束性調(diào)控政策。9月，常州、成都、沈陽等熱點城市也出臺了樓市收緊政策。

深圳漲幅第一，寧波第二

從不同區(qū)域來看，疫情之后，樓市的一大特征是區(qū)域之間的分化十分明顯。

國家統(tǒng)計局近日公布的2020年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，一年來，70個大中城市中，有43個城市二手房上漲，1個持平，26個城市出現(xiàn)下跌。上漲前十名的城市分別是深圳、寧波、徐州、銀川、唐山、成都、西寧、沈陽、廣州、無錫。

其中，深圳漲幅最高，一年來漲幅高達14.1%，在各大城市中遙遙領(lǐng)先。根據(jù)中國城市房價平臺數(shù)據(jù)，2020年12月，深圳二手房平均單價已經(jīng)達到了每平方米87957元，大幅領(lǐng)先于京滬，是北京的1.36倍，是上海的1.5倍，是廣州的2.2倍。

深圳房價高，一方面是年輕人多，資金比較集聚，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)達。旺盛的需求之下，住宅用地卻長期供應(yīng)不足。

另一方面，深圳樓市的融資十分方便。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，除了銀行以外，深圳有各種小貸公司、私募機構(gòu)、房屋管家公司等機構(gòu)，都在給深圳的樓市提供“炮彈”，深圳房地產(chǎn)的融資特別方便。

頻頻因“高房價”被推上熱搜的深圳，從供給端和分配端雙管齊下，加強對樓市的調(diào)控。2020年7月15日，深圳住建局等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，《通知》主要核心內(nèi)容涉及購房資格、首付比例、豪宅線、免轉(zhuǎn)讓增值稅“二年變五年”等六大方面。

在供應(yīng)端，深圳加大了供應(yīng)力度。1月11日晚間，深圳市住建局發(fā)布《深圳2020年度房地產(chǎn)管理工作數(shù)據(jù)盤點》稱，2020年深圳市進一步加大商品住房建設(shè)力度，共完成新開工商品住房建筑面積1236萬平方米，為歷年之最，同比增長160%。

深圳之后，寧波、徐州、銀川同比漲幅都達到了8.5%，并列第二位。唐山和成都漲幅都超過8%?？傮w來看，相比黃河流域、華北、黑龍江等地，長三角、珠三角的樓市熱度更高。

標(biāo)準(zhǔn)排名城市研究院院長謝良兵對第一財經(jīng)記者分析，區(qū)域樓市的分化主要原因在于近年來區(qū)域經(jīng)濟的分化。其中，南方城市近年大力發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，人口流入較多，即便是遇到疫情，受影響后也能較快反彈。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對第一財經(jīng)分析，樓市維持南熱北冷的態(tài)勢，南部特別是長三角、大灣區(qū)熱度的提升，帶動了城市群內(nèi)房價上漲的壓力;而北部城市開始出現(xiàn)了房價探底的態(tài)勢。

26個城市跌回一年前，牡丹江跌去一成

相比之下，有26個城市二手房價格低于一年前，既有牡丹江、南充這樣的三四線城市，也有天津、鄭州、濟南、貴陽、青島這樣的直轄市、省會城市和計劃單列市。這些城市中，來自黃河流域、華北、東北的城市較多。尤其是，北方地區(qū)的不少城市由于產(chǎn)業(yè)以重化工業(yè)為主，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足，加上供應(yīng)量較大，市場相對低迷。

這其中，牡丹江、南充、天津、鄭州、貴陽、北海、瀘州、太原、哈爾濱、濟南跌幅位居前十位。

其中，牡丹江跌幅最大，相比一年前，已經(jīng)跌去了10%。相比五年前，下跌了1.6%。也是70個城市中，唯一一個房價跌回五年前的城市。

影響房地產(chǎn)發(fā)展的中長期因素包括經(jīng)濟增長、人口遷移等。貝殼研究院高級分析師閆金強對第一財經(jīng)分析，牡丹江經(jīng)濟欠發(fā)達，2019年全市地區(qū)生產(chǎn)總值825億元，人均約為3.28萬。同時，人口流失明顯。截止2019年末，全市戶籍人口250.4萬人，近年來一直處于減少的態(tài)勢，持續(xù)的人口流失導(dǎo)致需求進一步下降。

2020年7月黑龍江省統(tǒng)計局發(fā)布的《牡丹江市人口發(fā)展現(xiàn)狀分析報告》顯示，由于牡丹江市經(jīng)濟欠發(fā)達、經(jīng)濟總量小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動全市經(jīng)濟發(fā)展的大項目，導(dǎo)致在報酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。其中“90后”“00后”成為流出人口的主力軍，比重達27.1%。

牡丹江之外，黃河流域、華北區(qū)域的不少中心城市如天津、鄭州、太原、濟南、青島、石家莊等也下跌明顯。

張波對第一財經(jīng)分析，鄭州、濟南、青島等城市由于前期土地出讓量大，導(dǎo)致市場明顯處于供過于求的局面，在此情況下房價出現(xiàn)下行趨勢。張波預(yù)計，2021年南熱北冷的走勢會有所緩解，樓市熱度會逐漸恢復(fù)理性。北方部分城市，比如天津、山東青島及濟南，甚至東北部分二線城市，在2021年第一季度有可能迎來市場復(fù)蘇。

實際上，即使在某個局部區(qū)域，區(qū)域內(nèi)不同城市也明顯分化。以第一經(jīng)濟大省廣東為例，珠三角的深圳、廣州、東莞、惠州等地上漲明顯，而處于粵東西北的湛江和韶關(guān)則低于一年前。在西部第一經(jīng)濟大省四川，省會成都漲幅位居第六，但省內(nèi)的南充和瀘州位居跌幅榜前十。

閆金強分析，目前樓市消費者主體正從剛需轉(zhuǎn)為改善性需求，消費者的居住觀念正從“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”轉(zhuǎn)化。體現(xiàn)在城市間，住房需求正從三四線城市向教育、醫(yī)療、交通等配套條件更完善的一二線城市集中。

閆金強說，2019年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率首次超過60%，但仍低于發(fā)達國家80%的平均水平，伴隨著城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進，核心城市的住房需求依舊較大。同時，資金的資產(chǎn)配置需求也會促使資金向市場預(yù)期較好、供需相對緊張的城市流入。