去年北上廣深等6城房產(chǎn)大宗交易額下跌超4成

房地產(chǎn)大宗交易一直是熱門話題，不過，2020年受疫情等綜合因素影響，全國主要城市大宗交易出現(xiàn)斷崖式下跌。1月13日，高力國際發(fā)布的2020年中國大宗交易市場年度數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳、成都及西安這6個(gè)大宗交易的主要城市，共錄得約1369億元交易額，同比減少44%。

2020年，相比外資謹(jǐn)慎出手，內(nèi)資買家占據(jù)主導(dǎo)地位，貢獻(xiàn)了約80%的交易額。與此同時(shí)，自用買家開始入場，交易額占到4成。對于2021年，高力國際預(yù)計(jì)，大宗交易額有望實(shí)現(xiàn)反彈式增長，尤其是核心區(qū)具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的辦公物業(yè)吸引力將持續(xù)增強(qiáng)。

內(nèi)資買家占主導(dǎo)，貢獻(xiàn)約8成交易額

“國內(nèi)的大宗交易一般集中在四個(gè)一線城市，成都及西安也有大宗物業(yè)成交，而其他城市則相對很少。”高力國際資本市場與投資服務(wù)部華北區(qū)副董事閆寒介紹稱。

高力國際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年，在6個(gè)大宗交易的主要城市中，北京錄得396億元，同比減少30%;上海錄得633億元，同比減少45%;廣州及深圳共錄得233億元，同比減少65%;成都及西安共錄得107億元，同比增加65%。

值得關(guān)注的是，2020年，辦公物業(yè)的大宗交易以其穩(wěn)定的收益預(yù)期、管理模式及自用需求持續(xù)受到市場青睞。高力國際數(shù)據(jù)顯示，上述6個(gè)城市辦公物業(yè)交易額共計(jì)錄得926億元，占比達(dá)68%。

但是相比之下，綜合體物業(yè)、零售物業(yè)交易占比出現(xiàn)微降，分別成交錄得289億元及94億元，酒店及公寓項(xiàng)目共計(jì)成交錄得59億元。

在去年大宗交易中，金額最高者達(dá)到80億元。2020年2月，LG集團(tuán)將位于北京東長安街的LG雙子座大廈，出售給新加坡政府投資公司(GIC)的全資子公司，售價(jià)約合人民幣80.46億元。公開資料顯示，LG雙子座大廈于2005年建成，總投資4億美元。以當(dāng)時(shí)的匯率計(jì)算，大廈造價(jià)約人民幣32.8億元。以出售價(jià)計(jì)算，增值近50億元。

雖然正值疫情期間，GIC依然出手收購LG雙子座大廈，或許不難看出其對北京核心商圈的寫字樓看好。據(jù)悉，2020年年初，GIC投資動(dòng)作頻頻，不僅增持萬科股票，還涉足長租公寓、物流地產(chǎn)。

事實(shí)上，受國際差旅限制等綜合因素影響，2020年外資投資占比出現(xiàn)大幅減少，內(nèi)資買家占據(jù)主導(dǎo)地位。以北京、上海為例，2019年和2018年兩地外資占比都在三分之一以上，而2020年，上海的內(nèi)資買家達(dá)到8成以上，北京的內(nèi)資買家占比相對較少，為63%。從交易上看，雖然上海及北京外資收購項(xiàng)目成交時(shí)間略有延長，但均能在年內(nèi)順利交割。

整體來看，2020年，上述6個(gè)主要城市內(nèi)資買家合計(jì)貢獻(xiàn)約80%的交易金額，其中廣州、深圳、成都及西安的大宗交易買家?guī)缀蹙鶠閮?nèi)資企業(yè)。值得關(guān)注的是，一些具備本地團(tuán)隊(duì)的外資投資機(jī)構(gòu)，在疫情期間也在充分發(fā)掘投資交易機(jī)會(huì)。

6城自用買家占四成，金融機(jī)構(gòu)成上海最大買家

2020年，在國內(nèi)大宗交易投資市場腳步暫時(shí)放緩的同時(shí)，自用買家迎來資產(chǎn)買入的時(shí)機(jī)。高力國際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自用買家在2020年年內(nèi)合計(jì)貢獻(xiàn)了約529億元交易額，約占全部交易額的40%。

分城市來看，上海自用型買家最多，占比接近5成。此外，金融機(jī)構(gòu)成為上海年內(nèi)最大的買家，他們在核心商圈積極配置優(yōu)質(zhì)自用辦公資產(chǎn)，同時(shí)也熱衷投資于核心區(qū)帶現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，但是目前符合這樣投資標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)相對偏少。

此外，北京的自用型交易占到4成，收購者主要是國有企業(yè)和內(nèi)資企業(yè)，合計(jì)貢獻(xiàn)約139億元的交易額。其中，字節(jié)跳動(dòng)50億元買下北京方恒時(shí)尚中心辦公物業(yè)，這是其首個(gè)自有產(chǎn)權(quán)辦公樓。去年11月2日，字節(jié)跳動(dòng)正式啟用方恒時(shí)尚中心作為一處辦公地點(diǎn)，一個(gè)數(shù)千人規(guī)模的團(tuán)隊(duì)已經(jīng)入駐。

去年司法拍賣市場的大宗交易也很引人關(guān)注，比如北京中弘大廈33億元被拍出。對此，閆寒表示，法拍也是大宗交易的渠道之一，這一大宗交易價(jià)格相對會(huì)低，對于這樣的交易，不良資產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)較為關(guān)注。

預(yù)計(jì)今年房產(chǎn)大宗交易額有望反彈式增長

事實(shí)上，大宗交易對于存量項(xiàng)目來說，僅是第一步，后續(xù)的改造升級能否符合市場需求才是投資的關(guān)鍵。2020年，在一些房地產(chǎn)大宗交易成交的同時(shí)，還有不少投資改造的項(xiàng)目，沖破疫情阻力“改容換面”。

去年12月7日，戴德梁行資本市場官微透露，其助力中融長河資本，歷時(shí)一年多，在眾多競爭者中脫穎而出，完成位于上海陸家嘴核心地段的住宅項(xiàng)目“明城花苑”的收購。收購前，該項(xiàng)目作為公寓及酒店運(yùn)營數(shù)年，收購后進(jìn)行改造升級，正式命名為“長河國際公寓”，并于去年底亮相。

據(jù)悉，中融長河資本是中融國際信托旗下的專業(yè)地產(chǎn)基金。長河國際公寓是中融長河資本在完成了北京太陽宮德國大眾集團(tuán)總部項(xiàng)目、北京金融街信托大廈項(xiàng)目后的又一城市更新項(xiàng)目。

對長河國際公寓，中融長河資本總裁及首席執(zhí)行官王宇濤表示，此次通過對樓宇重新進(jìn)行業(yè)態(tài)定位、設(shè)計(jì)改造及更新管理，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的再利用和升值，未來中融長河資本仍繼續(xù)關(guān)注國內(nèi)外一線核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資源項(xiàng)目。

而對于2021年的國內(nèi)房地產(chǎn)大宗市場，高力國際預(yù)計(jì)，交易額有望實(shí)現(xiàn)反彈式增長，因?yàn)殡S著主要城市辦公租賃市場的明顯回暖、線上線下零售消費(fèi)額持續(xù)增長，買家對于中國市場的信心將得到不斷增強(qiáng)，尤其是核心區(qū)具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的辦公物業(yè)吸引力將持續(xù)增強(qiáng)，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)則將維持較高的市場議價(jià)能力。

值得關(guān)注的是，全球流動(dòng)性膨脹將促使外資加速進(jìn)入一線門戶城市，此外，過去數(shù)年外資機(jī)構(gòu)陸續(xù)布局強(qiáng)二線城市的趨勢也將得到持續(xù)。

而在閆寒看來，隨著今年疫情好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)大宗交易的供應(yīng)也將增加。此外，受“三道紅線”等調(diào)控政策的影響，預(yù)計(jì)部分房企將加速其處置非核心資產(chǎn)，也會(huì)有更多企業(yè)出售持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這將為市場帶來新一輪投資機(jī)遇。