融資新規(guī)繃緊調(diào)控弦 房企分化將加劇
融資新規(guī)繃緊調(diào)控弦 房企分化將加劇
央行和銀保監(jiān)會(huì)在2020年最后一天公布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(簡稱《通知》),這意味著房企融資將在2021年面臨更加嚴(yán)格的政策環(huán)境,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控這根弦將繼續(xù)繃緊,堅(jiān)持“房住不炒”的總基調(diào)不變。多位專家預(yù)計(jì),2021年“因城施策”的房地產(chǎn)調(diào)控政策將進(jìn)一步強(qiáng)化,重在保持房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。
“房住不炒”基調(diào)不變
“2021年樓市調(diào)控基調(diào)與近幾年保持一致,將保持連續(xù)性、穩(wěn)定性。‘房住不炒’、因城施策保障市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。在‘穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期’目標(biāo)下,短期內(nèi)限購、限貸、限售等政策難現(xiàn)明顯放松。”中國指數(shù)研究院(簡稱“中指院”)指數(shù)研究副總監(jiān)陳文靜說。
克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ヮA(yù)計(jì),對(duì)于熱點(diǎn)城市而言,一旦出現(xiàn)樓市和地市過熱、房價(jià)和地價(jià)過快上漲的情況,調(diào)控措施必將隨之而至。一二線核心城市以及強(qiáng)三線城市更有可能升級(jí)限購政策,弱二線以及熱點(diǎn)三四線城市更有可能升級(jí)限售政策。與之相對(duì)的是,庫存壓力大的城市可能從保市場(chǎng)主體的角度出發(fā),為市場(chǎng)減壓,給企業(yè)紓困。
從融資方面來看,克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲認(rèn)為,一方面,房企降杠桿將是主旋律,未來融資主要以借新還舊為主,融資增速或?qū)⑾陆?,企業(yè)將更多加大經(jīng)營杠桿和合作杠桿的使用,來實(shí)現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)定增長。另一方面,房企融資渠道或進(jìn)一步受限,房企融資轉(zhuǎn)向真股權(quán)融資,同時(shí)加速分拆旗下子公司上市實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增厚,改善負(fù)債指標(biāo)。
從需求端來看,“集中度管理意味著2021年新增房貸總額將會(huì)有所縮減,這在一定程度上提高了購房門檻。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示。
銷售規(guī)??赡芟禄?/p>
克而瑞研究中心預(yù)測(cè),2021年商品房銷售面積高位微降、局部分化加劇的特征將延續(xù)。
貝殼研究院日前發(fā)布報(bào)告指出,目前房地產(chǎn)總供應(yīng)基本可滿足住房總需求,市場(chǎng)存量化程度加深,預(yù)計(jì)五年內(nèi)新房年銷售額將穩(wěn)步回落,二手房市場(chǎng)交易規(guī)模保持在7萬億元之上。
“就存量房與新房之間關(guān)系而言,目前北上廣深一線城市存量房的占比逐漸提高,二線市場(chǎng)仍然以新房市場(chǎng)為主,存量房占行業(yè)的主要地位還為時(shí)尚早。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)李建橋表示。
土地市場(chǎng)方面,“預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)整體會(huì)延續(xù)2020年末低位運(yùn)行的趨勢(shì)。特別是在房地產(chǎn)金融監(jiān)管升級(jí)的背景下,2021年企業(yè)拿地將更加謹(jǐn)慎。”克而瑞研究中心市場(chǎng)研究總監(jiān)馬千里認(rèn)為。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為,在房企“錢緊”的情況下,房企拿地將會(huì)更加審慎,明年土地市場(chǎng)熱度大概率難再上升。
龍頭陣營趨固化
多位專家認(rèn)為,融資監(jiān)管從嚴(yán)將加劇房企分化,高杠桿房企發(fā)展受限,未來增速放緩,而部分財(cái)務(wù)能力優(yōu)秀的房企將得到更多機(jī)會(huì)。
克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)朱一鳴說:“現(xiàn)金充裕、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企有望獲得更多優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)資源,央企、國企背景的房企資源優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯。”
中國指數(shù)研究院企業(yè)研究副總監(jiān)劉水也稱,頭部房企地位將愈發(fā)穩(wěn)固,TOP30企業(yè)市場(chǎng)份額有望提升,行業(yè)第11名至第30名之間的競爭將是最激烈的。
中指院數(shù)據(jù)顯示,2020年千億房企數(shù)量增至41家。千億房企陣營中分化也在加劇。2020年41家千億房企中第一位和最后一位銷售額相差超6800億元。
貝殼研究院認(rèn)為,融資新規(guī)強(qiáng)化行業(yè)發(fā)展新邏輯,房企將處于多元化的轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期。
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