2020年土地市場盤點：居住用地成交額突破6萬億

回望2020年的土地市場，從年初的短暫停擺，到年中的熙攘熱鬧，從8月份的急轉(zhuǎn)直下，到年尾的平穩(wěn)過渡，土地市場似乎逐漸走出了疫情的影響。

貝殼研究院近期統(tǒng)計整理數(shù)據(jù)顯示，2020年全國居住用地成交金額突破6.1萬億元，同比增長14.6%，其中成交規(guī)劃建面19.4億㎡，累計同比增長0.3%。

這其中既有2020年上半年土地政策寬松的影響，又與當(dāng)前企業(yè)融資成本偏低密不可分。

2020年上半年，全國共有38城43次出臺土地出讓金延期繳納或分期繳納的相關(guān)政策，2020年全國成交的居住用地中，單宗地塊成交金額超百億的有7宗。

進入下半年，土地市場風(fēng)向突變，多地政府接連收緊樓市政策，“三道紅線“的出臺更是開始潛移默化的影響企業(yè)拿地的節(jié)奏，“由熱到溫”成了2020年下半年土地市場的明顯趨勢。

土地市場逐步降溫

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2020年第一季度到二季度全國市場成交樓面價持續(xù)上漲，且達到自2016年以來的歷史最高點。2020年第二季度樓面價達4672元/㎡，同比上漲7.89%。

該機構(gòu)認(rèn)為，樓面價的上揚主要是由于疫情后大量優(yōu)質(zhì)的地塊的放出，拉動整體樓面價提升。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，土地累計溢價率自2017年起開始逐漸收窄，到2020年疫情穩(wěn)定后，累計溢價率恢復(fù)到15%的水平，并保持穩(wěn)定，土地市場先于新房市場開始回暖，從而帶動新房市場住進進入恢復(fù)期。

5月，土地市場沖擊2020年成交頂峰之后開始呈現(xiàn)回落趨勢，8月“三道紅線”出臺，部分“檔內(nèi)”的房企拿地節(jié)奏基本未受影響，于此同時，踩線房企下半年拿地節(jié)奏則明顯放緩，其中“三道紅線”的12家試點房企淡出土地市場的表現(xiàn)尤為明顯。該諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，全國成交規(guī)劃建筑面積為32984.13萬㎡，同比下跌8.27個百分點。

克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，截止至2020年第四季度，各能級溢價率均已經(jīng)跌破15%。其中，一線城市溢價率再度回歸至10%以下，二線城市也在調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、改變拍地方式的影響下溢價率降至11.4%，三四線城市溢價率也降至14.5%，土地溢價率降至相對低位。

限競房進入二、三線城市

做為“穩(wěn)地價、降房價”的成功案例，限競房自2016年成功在北京市場投放以來，對房價起到了良好的調(diào)節(jié)作用，2020年寧波、南京、東莞、無錫、杭州、沈陽、長春、唐山、銀川、衢州等是十城出臺政策明確要求加強“限房價”地塊出讓，限競房不再是“北京特產(chǎn)”。

部分強二線城在調(diào)控政策中再次強調(diào)加強限房價地塊的入市，預(yù)計未來二線城市限競房地塊仍將持續(xù)供應(yīng)，占比或?qū)⒊掷m(xù)提升。限競房產(chǎn)品正在從一線城市逐漸向二三線城市推廣，未來以穩(wěn)房價為目的的限競房項目將成為市場重要的產(chǎn)品類型。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，從成交結(jié)構(gòu)來看，2020年二線城市及深圳限房價地塊(含共有產(chǎn)權(quán)房及安居型住房)成交規(guī)劃建筑面積占比達到近3年來最高值，限競房項目預(yù)計2021年后在二線城市新房市場呈現(xiàn)井噴狀態(tài)。

2020年28座城市有“限競房”地塊的出讓，其中本年度“限競房”地塊成交規(guī)劃建筑面積占居住用地成交總量比重最高的為深圳，達77.0%，較2019年增加29.6%。

作為“限競房”的始發(fā)地，北京由于2016-2019年持續(xù)大量出讓“限競房”地塊，導(dǎo)致限競房項目存量及供應(yīng)比例仍然較大，因此2020年北京限競房地塊供應(yīng)有所減少。

2020年北京宅地市場成交宅地48宗，規(guī)劃建筑面積603萬平方米，同比下滑6%。其中，限價宅地8宗，規(guī)劃建面95萬平方米，不限價住宅用地36宗，規(guī)劃建面450萬平方米，共有產(chǎn)權(quán)房用地4宗，規(guī)劃建面58萬平方米。近3年限價宅地成交面積占比逐年下降，2020年限價宅地成交量僅為整體市場的16%。

貝殼研究院分析稱，“仍有65%的限競房產(chǎn)品等待去化，按照當(dāng)前去化速度計算，限競房產(chǎn)品至少需要5～10年才能去化完畢。”

部分購房人認(rèn)為，“限競房”難逃與“經(jīng)濟適用房”同樣的命運，即將走出房地產(chǎn)歷史的舞臺。但從北京市場及全國整體形勢來看，限競房項目短期內(nèi)不會退出北京市場，它仍將扮演重要的房價穩(wěn)定器的角色。