房?jī)r(jià)釋放下跌信號(hào)？房?jī)r(jià)分化或?qū)U(kuò)大

回顧2020年樓市情況，“漲”聲一片的同時(shí)部分城市房?jī)r(jià)均價(jià)出現(xiàn)回調(diào)態(tài)勢(shì)。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱此前表示，在所有重點(diǎn)關(guān)注的城市中，已有17個(gè)城市11月均價(jià)低于2018年全年均價(jià)，部分城市房?jī)r(jià)甚至已回到2016年前后水平，但基本以三四線城市為主。

12月21日，社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院在發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2020-2021)》中指出，從總體上看，預(yù)計(jì)2021全年商品住房?jī)r(jià)格同比增幅可能在5%左右。

“只漲不跌”成過(guò)去式

2020年12月1日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布《中國(guó)住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告(2020)——城市房?jī)r(jià)預(yù)警與房企品牌價(jià)值測(cè)度》(以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”)。報(bào)告表明，房?jī)r(jià)只漲不跌的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。局部房?jī)r(jià)下跌監(jiān)測(cè)預(yù)警，將成為市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警的重要方面。

通過(guò)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的11月70個(gè)大中城市新建、二手商品住宅價(jià)格情況顯示，市場(chǎng)分化的狀況得以驗(yàn)證。70個(gè)大中城市新建商品住宅中，42個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲，28個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌;二手房方面，47個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲，23個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌。

“在疫情的影響下，全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到?jīng)_擊，失業(yè)率上升，居民收入受到影響，導(dǎo)致購(gòu)買力下降，同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體受創(chuàng)，購(gòu)房者信心下滑。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，另外，從房企端來(lái)看，房企為了加速回籠資金，加大優(yōu)惠促銷力度，降價(jià)出售行為增加，導(dǎo)致房?jī)r(jià)有一定下滑。

據(jù)緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)，從各城市歷史高點(diǎn)至2020年10月，20個(gè)城市距最高點(diǎn)房?jī)r(jià)調(diào)整幅度均在10%以上，其中9城市距最高點(diǎn)房?jī)r(jià)調(diào)整幅度均在15%以上，下跌幅度最大的城市是廊坊，較2017年4月的峰值降幅達(dá)46.9%，青島、天津相較峰值下跌均超過(guò)20%。

盡管年內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)連續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，從均價(jià)層面分析，2020年11月一線城市中，北京、上海、深圳的成交均價(jià)都呈現(xiàn)不同程度下滑，唯有廣州11月均價(jià)較2019年均價(jià)出現(xiàn)上漲，漲幅約7.6%。

其中，北京11月成交均價(jià)45174元/平方米，跌破2017年全年均價(jià)45250元/平方米;深圳11月成交均價(jià)55707元/平方米，與2018年時(shí)均價(jià)相對(duì)持平，與2017年比下跌2.87%;上海11月成交均價(jià)53259元/平方米，較2019年下降2.44%，同時(shí)較2018年全年商品住宅成交均價(jià)53408元/平方米的價(jià)格跌出149元/平方米。

此外，在CRIC數(shù)據(jù)重點(diǎn)關(guān)注的163個(gè)城市中，除去一線城市外，另有14個(gè)城市11月均價(jià)已低于2018年全年均價(jià)。當(dāng)中九江、肇慶、義烏三城房?jī)r(jià)已低于2017年均價(jià)，肇慶最新房?jī)r(jià)甚至已經(jīng)跌破2015年時(shí)的7810元/平方米，為7007元/平方米，該價(jià)格也已接近2014年水平。

漲幅收窄，分化或?qū)U(kuò)大

既然2020年樓市已告別“只漲不跌”的時(shí)代，2021年房?jī)r(jià)是否會(huì)轉(zhuǎn)入下行通道呢?近日，多部門相繼出臺(tái)報(bào)告對(duì)2021年樓市情況進(jìn)行預(yù)判。

報(bào)告指出，在因城施策的政策背景下，各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異化將成為常態(tài)。新冠肺炎疫情的出現(xiàn)，加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)大分化時(shí)代的來(lái)臨。

與此同時(shí)，12月21日社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2020-2021)》中也表明，過(guò)去一年住房市場(chǎng)經(jīng)歷了先降后升的V型變化，其空間分化有所減弱。但從空間上看，2021年中心城市、都市圈和城市群復(fù)蘇較好甚至出現(xiàn)過(guò)熱，其他城市復(fù)蘇較慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所擴(kuò)大。

“各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，尤其是GDP水平是影響房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。”陳霄在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)指出，除了GDP以外，人口，產(chǎn)業(yè)，供需關(guān)系等其他因素共同影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。

除此之外，針對(duì)2021年房?jī)r(jià)的走勢(shì)，《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2020-2021)》預(yù)測(cè)2021年中國(guó)樓市總體有望延續(xù)平穩(wěn)。從總體上看，預(yù)計(jì)2021全年商品住房?jī)r(jià)格同比增幅可能會(huì)下降維持在5%左右，商品住房銷售面積同比增幅可能將保持正增長(zhǎng)并再創(chuàng)歷史新高，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速也將會(huì)有所下降，持續(xù)保持在7%左右。

陳霄向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析到，中央各工作會(huì)議中多次提及房住不炒，加上今年下半年以來(lái)多地相繼出臺(tái)收緊調(diào)控政策，政策環(huán)境趨嚴(yán)，明年房?jī)r(jià)漲幅或?qū)⒚媾R收緊。

綜上預(yù)判也印證12月10日交通銀行金融研究中心在《2021年宏觀經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)展望報(bào)告》中的說(shuō)法。房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)近五年的持續(xù)糾偏，已基本回歸合理定價(jià)水平，預(yù)計(jì)2021年房?jī)r(jià)漲幅有望進(jìn)一步收窄。(記者李未來(lái)實(shí)習(xí)記者苗詩(shī)雨上海報(bào)道)