加裝電梯門檻降低了 江蘇擬明確只需“雙半數(shù)”業(yè)主同意即可

(記者 趙丹丹)疫情防控，物業(yè)、業(yè)主需要履行什么責(zé)任?住宅增設(shè)電梯，需要多少業(yè)主同意?11月24日，江蘇省十三屆人大常委會第十九次會議舉行，審議《江蘇省物業(yè)管理條例》修正案(草案)(以下簡稱草案)?，F(xiàn)代快報記者注意到，根據(jù)民法典內(nèi)容，草案修改內(nèi)容不少。比如住宅增設(shè)電梯門檻降低了，江蘇擬明確只需“雙半數(shù)”業(yè)主同意即可。此外，草案結(jié)合疫情防控工作，明確物業(yè)和業(yè)主的相關(guān)責(zé)任和義務(wù)，增加規(guī)定物業(yè)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主也應(yīng)當(dāng)依法予以配合。

增設(shè)電梯門檻擬降低，“雙半數(shù)”業(yè)主同意即可裝

如今，老舊小區(qū)加裝電梯的需求不少，但是表決門檻較高，往往難以實施。草案根據(jù)民法典提出降低住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行二次開發(fā)、改造的表決門檻。

住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行二次開發(fā)、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或者本單元房屋專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。

這意味著應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，也就是“雙半數(shù)”業(yè)主同意就可以走相關(guān)流程裝電梯了。

鄰里溝通問題仍是加裝電梯的難點

現(xiàn)代快報記者從南京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心了解到，南京從2016年開始住宅加裝電梯這項工作，截至目前，南京住宅已加裝1033部電梯，正在加裝的132部。指導(dǎo)中心副主任童聲龍表示，南京一直采取的是應(yīng)經(jīng)本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，也就是經(jīng)“雙三分之二”業(yè)主同意即可安裝電梯，如果《江蘇省物業(yè)管理條例》修訂后，意味著加裝電梯的門檻將更低，南京也會根據(jù)上位法進(jìn)行相應(yīng)修改。

不過，童聲龍也坦言，加裝電梯門檻降低是好事，但是從2016年到現(xiàn)在也有小區(qū)業(yè)主拿到了“兩證”，允許安裝電梯，但因為和一二樓業(yè)主意見沒達(dá)成一致，依然沒有施工的情況，據(jù)統(tǒng)計，約有100多部電梯有兩證未施工的。童聲龍認(rèn)為，目前加裝電梯的難度還在于鄰里之間的溝通問題，同時，社會輿論要正面引導(dǎo)。“現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了老齡化社會，居家養(yǎng)老是最主要的方式，住在樓上的不少老人確實存在下樓難的問題，社會要形成鄰里互助、互相關(guān)愛的氛圍，讓更多電梯加裝不再難。”

其他亮點：

物業(yè)要執(zhí)行政府應(yīng)急處置和管理措施

草案中結(jié)合疫情防控工作，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的相關(guān)責(zé)任和義務(wù)，增加規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作，同時業(yè)主也應(yīng)當(dāng)依法予以配合。這意味著比如疫情防控工作，物業(yè)要配合政府部門做好體溫檢查、登記等工作，業(yè)主也要配合。再比如，江蘇多地在推行垃圾分類，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為小區(qū)管理責(zé)任人，要履行垃圾分類的職責(zé)，設(shè)置分類設(shè)施，小區(qū)業(yè)主也要履行義務(wù)，進(jìn)行分類，不得任意棄置垃圾等。

業(yè)主提前60天通知物業(yè)解聘，造成物業(yè)損失要賠償

物業(yè)和業(yè)主常常因為選聘、解聘物業(yè)等產(chǎn)生矛盾和糾紛，草案中增加了業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。決定解聘的，明確應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但是合同對通知期限另有約定的除外。特別提出依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。

此外，還增加了物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定期限，沒有約定期限的應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人履行交接義務(wù)等相關(guān)內(nèi)容。

物業(yè)不能停水停電催交物業(yè)費

對于業(yè)主不繳納物業(yè)費，草案也明確業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定支付物業(yè)費的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提起訴訟或者申請仲裁。特別強調(diào)物業(yè)不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費。此外，草案還增加規(guī)定利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，所得收益屬于業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)單獨列賬等內(nèi)容。

交接前原物業(yè)不正常管理最高罰20萬

物業(yè)不履行責(zé)任將面臨什么處罰?草案再次重申了相關(guān)處罰規(guī)定，比如原物業(yè)未按照規(guī)定履行交接義務(wù);原物業(yè)在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，不維持正常的物業(yè)管理秩序的;被解聘物業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。