長租公寓頻頻“爆雷” 風(fēng)險不該由租客承擔(dān)

最近，與長租公寓有關(guān)的話題，再度以一種令人擔(dān)憂的方式登上了互聯(lián)網(wǎng)熱搜榜單。此前，據(jù)央視新聞報道，作為長租公寓領(lǐng)域的“龍頭企業(yè)”之一，蛋殼公寓接連被曝出斷網(wǎng)、拖欠租金等各種消息。很快，相關(guān)消息就在網(wǎng)上引發(fā)了長租公寓租住群體的普遍擔(dān)憂。

11月16日，面對相關(guān)報道，蛋殼公寓通過其官方微博回應(yīng)稱：“公司沒有破產(chǎn)，也沒有跑路。”但蛋殼公寓租戶遭遇租賃糾紛，被突然清退，乃至被迫搬離公寓的情況確實屢有發(fā)生?；仡欉^往新聞，最近兩年，已經(jīng)有多家同類企業(yè)先后“暴雷”。相比于長租公寓剛剛興起時的多方看好，這種商業(yè)模式中暗藏的風(fēng)險與弊端，逐漸在“大浪淘沙”的市場中暴露了出來。

顯然，不論是此時正被推上風(fēng)口浪尖的蛋殼公寓，還是整個長租公寓行業(yè)，都面臨著嚴(yán)峻的生存考驗。然而，相比于同情這些企業(yè)，我們更應(yīng)看到：那些受到“行業(yè)寒冬”影響的租戶，面對的是直接得多、也難以承受得多的風(fēng)險。

對企業(yè)而言，經(jīng)營有賺有賠天經(jīng)地義。風(fēng)險自擔(dān)，是商業(yè)社會的基本規(guī)則。然而，對于出錢租下房子的租客而言，他們只是向相關(guān)企業(yè)購買了中介服務(wù)，沒有任何理由被“綁上戰(zhàn)車”，與長租公寓運(yùn)營商共擔(dān)風(fēng)險。租戶在足額繳納租金的情況下，僅僅因為企業(yè)經(jīng)營不善、資金緊張，便要被房東非難，陷入無家可歸的窘境，從任何角度上看，都是一件極不合理的事。為此，有關(guān)部門還應(yīng)對長租公寓領(lǐng)域的種種經(jīng)營亂象，及時展開精準(zhǔn)有力的對癥監(jiān)管，防止廣大租戶，尤其是年輕租戶成為任人宰割的“韭菜”。

在傳統(tǒng)觀念里，“一手交錢、一手交房”是房屋租賃的基本常識，因此，除非房東惡意“耍賴”，租客只要不拖欠房租，不可能被莫名其妙地趕出去。事實上，許多長租公寓在宣傳時都表示：由于涉租房屋由中介公司統(tǒng)一管理，長租公寓在居住穩(wěn)定性上比傳統(tǒng)租賃更加“安全”。然而，在實踐中，長租公寓頻頻發(fā)生“房東趕人”的糾紛，其最大的原因就在于：企業(yè)并未直接將租客提供的租金轉(zhuǎn)交給房東，而是充分利用各種金融工具，利用資金在租客與房東之間的“時間差”加大杠桿。

為了將投資收益最大化，許多長租公寓都會鼓勵、引導(dǎo)租客簽下大額的“租金貸”。在這種情況下，盡管租客在體感上仿佛是在按月交錢，但實際上已經(jīng)預(yù)支了半年、一年乃至數(shù)年的房租。與此同時，房東卻只能按月、按季度，甚至按年收取租金。在企業(yè)資金鏈相對穩(wěn)定時，這種玩法似乎并沒有什么問題，房東遲早會依照合同收到租金。但是，一旦企業(yè)面臨“錢荒”，房東與租客之間，立刻就會陷入“一方交了房租，另一方卻收不到房租”的荒謬矛盾。在這種情況下，由于房東處于優(yōu)勢一方，手中沒有任何籌碼的租戶，自然只能被置于壓力傳導(dǎo)鏈條的最底端。

面對此類現(xiàn)象，不論是為了保護(hù)租客權(quán)益，還是為了消弭系統(tǒng)性金融風(fēng)險，有關(guān)部門都應(yīng)對長租公寓“濫加杠桿”的做法加以限制。這并不是說長租公寓企業(yè)不能靠“時間差”賺錢，而是要求相關(guān)企業(yè)在進(jìn)行金融操作時，必須有清晰的風(fēng)險意識，以未雨綢繆的方式維護(hù)租客的安全底線。近段時間，成都、西安、重慶等城市已經(jīng)先后發(fā)文，要求長租公寓企業(yè)建立唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶，將一定量的租金納入該賬戶，用于壓低企業(yè)杠桿，防備違約風(fēng)險。與此同時，對于企業(yè)濫用“租金貸”，“套路”年輕租戶的做法，有關(guān)部門也應(yīng)在認(rèn)真研判后加以合理約束，防止金融工具成為“吸血”工具。

今年9月，我國首部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)《住房租賃條例(征求意見稿)》開始公開征求意見。在征求意見稿中，這一條例擬規(guī)定：要將“高進(jìn)低出”“長收短付”等高風(fēng)險經(jīng)營行為的住房租賃企業(yè)列入經(jīng)營異常名錄，加強(qiáng)對租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管。在約束住房租賃企業(yè)的同時，該條例還結(jié)合國際經(jīng)驗，大大加強(qiáng)了對承租者利益的保護(hù)力度，使得承租者在房東面前擁有了談判的籌碼，可以保護(hù)自己的基本居住權(quán)益不受侵害。當(dāng)下，《住房租賃條例(征求意見稿)》仍在征求意見期間，有關(guān)部門還應(yīng)趁此機(jī)會多多傾聽民情民意，通過調(diào)整立法，更有針對性地解決租客可能因為租賃糾紛而流離失所的現(xiàn)實難題，確保“居者有其屋”的社會目標(biāo)。