樊綱：城市群的發(fā)展可以推動房地產(chǎn)市場更加均衡

2020年11月18日，廣州房企時代中國控股有限公司(時代中國控股，01233.HK)舉辦的“時代中國在灣區(qū)”9城百盤生活藍圖發(fā)布會在線上舉行。

在發(fā)布會上，中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長、中國(深圳)綜合開發(fā)研究院院長樊綱就“‘雙循環(huán)’新格局下的城市化與粵港澳大灣區(qū)”進行了主題分享。

2019年2月，隨著《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》的出臺，粵港澳大灣區(qū)上升為國家重大發(fā)展戰(zhàn)略，正式進入比肩國際一流灣區(qū)的賽道。樊綱表示，粵港澳大灣區(qū)有兩種制度、3個關(guān)稅區(qū)、3種貨幣，和國際緊密相連，應該說是“雙循環(huán)”的重要交匯點，具有巨大的發(fā)展?jié)摿?。大灣區(qū)現(xiàn)在的人口大概是7000萬，2030年也許早了點，但是到2050年，達到1.2億到1.4億這樣的人口規(guī)模不成問題，將成為全球第一大灣區(qū)。

樊綱說，要通過大城市、城市群的發(fā)展來進行中國的城市化，這是城市化的2.0版。這應該是一個合乎城市化規(guī)律，合乎人的選擇規(guī)律、遷移規(guī)律的做法，特別是在工業(yè)化城鎮(zhèn)化的初期。首先要發(fā)展大城市，大城市來帶動中小城市發(fā)展，經(jīng)濟的發(fā)展一定意味著人口的遷移，一定意味著人口版圖的變化。人們已經(jīng)進入一個新的生產(chǎn)方式、生活方式，那么自然他們的居住，他們生活，城市和鄉(xiāng)村的關(guān)系等等都要發(fā)生深刻的變化。

樊綱認為，城市群的發(fā)展，不只是通勤的問題、住房的問題，更多是一個公共服務均等化，公共服務一體化的問題。

大城市、城市群的發(fā)展是中國城市化進程的2.0版

樊綱說，以國內(nèi)循環(huán)為主、雙循環(huán)發(fā)展的格局，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，首先要把市場做大，要把中國的發(fā)展?jié)摿φ{(diào)動起來。“一個重要的引擎是，我們正在進行的城市化進程。我們城市化現(xiàn)在到什么程度，我們才有60%左右的人生活在城里，世界上的情況是什么?發(fā)達國家都是80%多的人們生活在城里，這還是在工業(yè)化完成以后、城市化完成以后再向小城市、向農(nóng)村回流后的情況。工業(yè)化速度城市化速度比較快的這些新興國家，往往城市化程度更高。你比如說日本，大阪、東京這兩大城市群就聚集了70%多的人口。”

樊綱表示，中國過去的城市化應該說走了點彎路，這個彎路就體現(xiàn)在房地產(chǎn)的兩極分化上。他說，以前是城鎮(zhèn)化，具體的內(nèi)容就是鼓勵小城鎮(zhèn)、小城市發(fā)展。對小城鎮(zhèn)、小城市無限供地，給大城市限制又限制了。結(jié)果小城市建了很多房子，人走了，很多小城市是人口流出的城市，都去了大城市;而大城市沒有地沒有房子供應，結(jié)果大城市房價暴漲。

這個彎路在于沒有遵循城市化的邏輯、人遷移的邏輯。人為什么要走，為什么要進城?追求美好生活，追求美好生活的前提是什么?就業(yè)在什么地方，有沒有更高的收入，更好的就業(yè)?

這些年一個基本的趨勢是，企業(yè)都在向大城市轉(zhuǎn)移。大城市不僅基礎設施好，而且有人才。這個問題逐步引起了重視，國家開始調(diào)整政策，調(diào)整戰(zhàn)略，什么戰(zhàn)略?第一是中央政府明確宣布要增加給大城市供地，允許大城市周邊的集體土地入市等等。

更重要的是提出了雄安新區(qū)，雄安新區(qū)相當于給京津冀大城市群加了一塊地。然后就提出了粵港澳大灣區(qū)，提出了長三角一體化發(fā)展。最近又通過了成渝城市群發(fā)展的方向。這就有了四大城市群的概念，而且還有一些內(nèi)陸城市形成的中小城市群的格局，5000萬、8000萬的人口規(guī)模也很可觀。

城市群發(fā)展是大中小城市的互補

城市群在經(jīng)濟發(fā)展中起到什么作用?隨之而來，沒有地，沒有樓，交通擁堵等與城市發(fā)展相伴相生的大城市病又將如何化解?

城市群的概念是什么?樊綱認為，城市群是通過一個區(qū)域當中的大中小城市共同發(fā)展，通過一些基礎設施把它們連接起來，然后讓大中小城市形成互補。

第一個互補就是空間互補，中小城市可以成為大城市的補充。他以紐約城市群舉例說，在曼哈頓工作的金融精英不在曼哈頓生活，不在曼哈頓住，每天早上通勤車，晚上坐火車，40分鐘一個小時到康涅狄格州去住。因此康涅狄格州的中小城市就變成了紐約的互補。

深圳不是住房貴嗎?年輕人，特別是剛畢業(yè)的年輕人，高科技公司所迫切需要的這些年輕的畢業(yè)生們，他們一時沒有那么多的錢，買不起那么貴的房子，年輕人辛苦一點到深圳周邊城市去居住，這就對深圳形成了互補。

這才是一個方面，城市生活不是僅僅有一個通勤車，不是僅僅有一個房子，城市生活是多方面的，特別是各種公共服務。年輕人首先問的是學校，孩子要上學，老年人要去的話，馬上問的是醫(yī)院，問的是報銷在哪報。

因此城市群的發(fā)展，是一個公共服務均等化，公共服務一體化的問題。要想實現(xiàn)大灣區(qū)的發(fā)展，想建成大都市群，不僅要在各種硬件的規(guī)劃上做出努力，而且要在這些軟件上，在這些公共服務的供給上，如何和中小城市實現(xiàn)共贏，比如說大城市的醫(yī)療資源能不能分享，教育資源能不能分享?這就成了大灣區(qū)的城市群能不能真正發(fā)展起來的一個重要的一個問題，必須要解決的一個問題。

這反過來也可以推動房地產(chǎn)市場更加均衡、更加健康的發(fā)展，而不是像過去那樣的兩極分化。

有些城市寄希望于城市化工業(yè)化發(fā)展之后，人口的回流。人口回流可不是現(xiàn)在農(nóng)民工在這干了幾年又回去了，他回去仍然是農(nóng)民。什么叫人口回流?將來帶動一些偏遠地區(qū)小城市發(fā)展甚至農(nóng)村的發(fā)展，指的是領(lǐng)取退休金的人口。

樊綱說，我們羨慕的歐洲很多小城鎮(zhèn)又寧靜又現(xiàn)代，但是你想想那里住的都是退休的老人。我們跟他們的差別在什么地方?歐洲國家是以100年、150年一個比較慢的速度，完成了工業(yè)化和城市化。年輕人沒走光，老年人回來了。他們回到大城市周邊的農(nóng)村回到小城市，帶回三樣東西。第一樣是一生的積蓄，回去可以修老宅。第二是現(xiàn)代生活、城市生活的經(jīng)驗。第三是帶回去了社保。我們這個過程也會出現(xiàn)，但是它可能會晚一點。在我們這個階段著重的就是發(fā)展大城市和城市群，是城市群的內(nèi)部的這些中小城市先被帶動發(fā)展起來，公共服務一體化。然后再逐步擴展到外圍，再擴展到其他的城市。

樊綱說，中國的發(fā)展，中國14億人口需要一些城市群的發(fā)展來實現(xiàn)均衡發(fā)展，實現(xiàn)各行各業(yè)的健康發(fā)展。他同時指出，很多人口流出的中小城市，如果周邊沒有一個中心城市能來帶動它們發(fā)展的話，那么這些小城市的發(fā)展時機也許還沒有到。

1999年起，時代中國控股以廣州為起點，逐步進入粵港澳大灣區(qū)的其他城市，全域布局灣區(qū)9城。截至2020年6月30日，時代中國控股的總土地儲備約為2180萬平方米，其中位于粵港澳大灣區(qū)的土儲占比近90%。目前，時代中國控股在粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場占有率名列前五。