“三道紅線”下 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型路在何方？

“三道紅線”將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)廣泛而深遠(yuǎn)的影響，包括拿地、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)模式以及行業(yè)格局等，在這之下，房地產(chǎn)企業(yè)要如何轉(zhuǎn)型?前路在何方?在10月30日由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)攜手慕尼黑博覽集團(tuán)等共同舉辦的國(guó)際未來(lái)地產(chǎn)峰會(huì)上，眾多業(yè)內(nèi)人士一起探討地產(chǎn)未來(lái)升級(jí)轉(zhuǎn)型之路，其中達(dá)成一個(gè)共識(shí)是房地產(chǎn)數(shù)字化勢(shì)在必行，以大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、互聯(lián)網(wǎng)、人工智能為核心的數(shù)字化革命將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)巨大變化。

房地產(chǎn)不再是引導(dǎo)者，而是服務(wù)者或者共生者

在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入理性發(fā)展和高質(zhì)量發(fā)展的背景下，房企轉(zhuǎn)型升級(jí)已成為當(dāng)務(wù)之急。對(duì)此，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)黨委書(shū)記、秘書(shū)長(zhǎng)趙正挺表示，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展了20年，伴隨市場(chǎng)環(huán)境與政策的變化，面臨一系列全新的變革，當(dāng)前面臨的挑戰(zhàn)包括步入存量市場(chǎng)、需求端升級(jí)、現(xiàn)金流管理等。

“過(guò)去地產(chǎn)是前沿，康養(yǎng)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等都是以地產(chǎn)為中心。但是下一步地產(chǎn)不再是中心，而是基礎(chǔ)空間、環(huán)境空間、氛圍空間、文化空間的營(yíng)造者，是服務(wù)者或者共生者，不再是引導(dǎo)者。”中交房地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理周濟(jì)說(shuō)，未來(lái)地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)會(huì)集中在輕資產(chǎn)型地產(chǎn)，改善型、特色型地產(chǎn)，以及融合型、服務(wù)型地產(chǎn)等領(lǐng)域。

眾所周知，近幾個(gè)月，“三道紅線”一直是房地產(chǎn)行業(yè)熱議的話題。對(duì)此，周濟(jì)表示，從數(shù)據(jù)來(lái)看，沒(méi)有觸到任何一條線的只有12%的房企，25%左右的企業(yè)碰到了紅線，這意味著，經(jīng)過(guò)20年的快速發(fā)展后，傳統(tǒng)地產(chǎn)的使命已經(jīng)完成，從以前表現(xiàn)出來(lái)的“高大快”可能轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;低小慢”，“粗亂差”可能轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;細(xì)穩(wěn)好”。

對(duì)于“三道紅線”，明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)、存量研究首席專家黃樂(lè)認(rèn)為，這對(duì)房企高杠桿、快周轉(zhuǎn)帶來(lái)嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。不過(guò)，在增量開(kāi)發(fā)嚴(yán)控的政策下，存量的政策相對(duì)寬松，且未來(lái)核心城市的核心資產(chǎn)有限，增值空間大，很多企業(yè)都有存量戰(zhàn)略的意識(shí)。

事實(shí)上，在肯定房地產(chǎn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中起著重要作用的同時(shí)，中國(guó)政策科學(xué)研究會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)、國(guó)務(wù)院研究室原司長(zhǎng)唐元認(rèn)為，必須清醒地認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)出現(xiàn)了一些偏頗，比如住房成為了投資品和奢侈消費(fèi)品，地方政府受土地財(cái)政捆綁，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等。在全國(guó)上下調(diào)控之后，總體態(tài)勢(shì)趨于平穩(wěn)。不過(guò)，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制還沒(méi)有完全形成。啟動(dòng)內(nèi)需政策后，房地產(chǎn)出現(xiàn)過(guò)熱的可能性仍很大，因此必須高度關(guān)注。

唐元強(qiáng)調(diào)，過(guò)去20年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較粗放，住房模式單一，形成了以電梯房為主的高密度、火柴盒式的模式，城市綠色和公共活動(dòng)空間受到擠壓，傳統(tǒng)居住文化消失。為此城市老百姓走向大自然、改善居住環(huán)境的需求非常迫切，未來(lái)城市立體園林、生態(tài)住房是城市住房的發(fā)展方向。

地產(chǎn)創(chuàng)新勢(shì)必結(jié)合科技和資本

房地產(chǎn)行業(yè)在加速轉(zhuǎn)型的同時(shí)，另外一個(gè)風(fēng)口已經(jīng)吹起。全國(guó)工商聯(lián)會(huì)員部二級(jí)巡視員張世芳表示，當(dāng)前在風(fēng)口浪尖上的數(shù)字經(jīng)濟(jì)迎來(lái)新契機(jī)，以大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、互聯(lián)網(wǎng)、人工智能為核心的數(shù)字化革命將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)巨大變化。以科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)數(shù)字化勢(shì)在必行。

在張世芳看來(lái)，隨著5G時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)需要主動(dòng)擁抱新科技，以創(chuàng)新思維帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)調(diào)整。同時(shí)房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)τ诨ヂ?lián)網(wǎng)行業(yè)更是一片巨大的潛在市場(chǎng)，可以通過(guò)協(xié)同創(chuàng)新，發(fā)展多種應(yīng)用場(chǎng)景占領(lǐng)競(jìng)爭(zhēng)的先機(jī)，通過(guò)融合發(fā)展形成新的業(yè)態(tài)。

“目前，先知先覺(jué)的玩家們已經(jīng)開(kāi)始構(gòu)建房地產(chǎn)和科技企業(yè)溝通的橋梁，試圖抓住這一波地產(chǎn)科技轉(zhuǎn)型升級(jí)的新浪潮。隨著房地產(chǎn)科技3.0的到來(lái)，包括物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、智能建筑和區(qū)塊鏈在內(nèi)，代表著未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的新方向。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)數(shù)字社區(qū)分會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)崔曉波稱，科技公司在地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行的數(shù)據(jù)分析和應(yīng)用的發(fā)展，對(duì)商業(yè)和住宅地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響在未來(lái)幾年將越來(lái)越明顯。

與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨增速放緩，全球市場(chǎng)存在不確定增長(zhǎng)，終端用戶不斷提升需求，在全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)特別助理、富力集團(tuán)副總裁張輝看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)更應(yīng)當(dāng)主動(dòng)擁抱科技，積極地尋找新的賦能方式來(lái)提高應(yīng)對(duì)變化和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

不過(guò)，黃樂(lè)也強(qiáng)調(diào)沒(méi)有數(shù)字化萬(wàn)萬(wàn)不能，但是數(shù)字化不是萬(wàn)能的。黃樂(lè)對(duì)當(dāng)前企業(yè)數(shù)字化發(fā)展提出一些建議，比如不要迷信數(shù)字化能搞定一切問(wèn)題，一定是戰(zhàn)略先行，業(yè)務(wù)先行，數(shù)字化與業(yè)務(wù)不能是兩層皮，為了數(shù)字化而數(shù)字化。此外，企業(yè)不要過(guò)于追求那些高大炫酷的黑科技，黑科技在地產(chǎn)找到應(yīng)用場(chǎng)景才有價(jià)值。再者，不能過(guò)于強(qiáng)調(diào)技術(shù)和產(chǎn)品，而忽略了服務(wù)，任何的數(shù)字化都是三分場(chǎng)景、七分服務(wù)。

崔曉波也強(qiáng)調(diào)，科技不能代替地產(chǎn)，但是能夠大幅地改善和提升管理效率，從而給資產(chǎn)增值，未來(lái)的地產(chǎn)創(chuàng)新勢(shì)必是結(jié)合地產(chǎn)、科技和資本三大行業(yè)的產(chǎn)物。(記者 袁秀麗)