經(jīng)濟全面恢復(fù) 廣州商業(yè)地產(chǎn)強勢復(fù)蘇

(記者 羅莎琳) 今年第三季度，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的不斷推進，廣州商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇跡象明顯。在多行業(yè)擴張需求下，寫字樓租賃旺盛，空置率進一步下降。此外，電影院在三季度內(nèi)重新開業(yè)，商場人流也持續(xù)增加，零售物業(yè)租賃回暖。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，商場租金明年將恢復(fù)至疫情前水平。

TMT擴張需求占成交首位

我國TMT(電信、媒體和科技)行業(yè)近幾年來發(fā)展勢頭迅猛，由于行業(yè)的發(fā)展，對于公司擴張的要求越來越高，為此，帶旺了一批寫字樓的成交。

世邦魏理仕近日發(fā)布今年三季度廣州房地產(chǎn)市場報告顯示，第三季度廣州TMT行業(yè)需求占比全市成交的首位，其中三盟科技從海珠區(qū)搬遷升級到星寰國際商業(yè)中心，租用5000平方米。其次是金融和專業(yè)服務(wù)，本季錄得多個保險公司新設(shè)立或擴租交易;此外，金誠同達、北京滳慧、北京天元和美利天等多家國內(nèi)律師事務(wù)所在珠江新城區(qū)域設(shè)立廣州辦公室。

據(jù)悉，第三季度全市寫字樓沒有新增供應(yīng)。可租面積進一步去化，整體空置率環(huán)比下降0.2個百分點至7.8%。全市租金面價環(huán)比輕微下降0.5%至每月每平方米163.8元，但租金降幅已連續(xù)兩個季度收窄。在需求逐步活躍的支撐下，租金表現(xiàn)逐漸企穩(wěn)。

業(yè)內(nèi)分析顯示，未來半年全市將有8個項目、共計58萬平方米的新增供應(yīng)入市，區(qū)位分布在珠江新城、天河體育中心、琶洲和金融城。分析認(rèn)為，盡管短期內(nèi)全市空置率將有所上行，運營經(jīng)驗豐富的業(yè)主已積極開展項目預(yù)租，并取得良好的出租率。隨著成交熱度的進一步恢復(fù)，租金有望止跌趨穩(wěn)。

高端品牌租賃需求延續(xù)高漲

記者了解到，近日有多位網(wǎng)友發(fā)圖稱，廣州太古匯多家奢侈品門店出現(xiàn)排隊搶購現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，本地奢侈品消費市場持續(xù)火熱，高端品牌租賃需求預(yù)計延續(xù)高漲。

今年第三季度，廣州護膚、彩妝業(yè)態(tài)延續(xù)自上季度以來的強勁租賃需求，彩妝品牌仍然保持活躍，國內(nèi)彩妝集合店繼續(xù)開設(shè)新店，國際彩妝護膚品牌亦持續(xù)在天河路開店，包括Tom Ford的首店，以及Armani彩妝、雪花秀和資生堂等品牌。另外，太古匯還迎來Chaumet和Hublot。大型連鎖餐飲品牌租賃需求亦開始回暖。

此外，本季度國內(nèi)外新能源汽車品牌也于各商圈廣泛展現(xiàn)出不俗的擴張及租賃需求，汽車展廳的拓店顯著增加，包括特斯拉、小鵬、蔚來和比亞迪在內(nèi)的多個汽車品牌均在優(yōu)質(zhì)商場內(nèi)設(shè)立門店，覆蓋核心及非核心商圈。

盡管核心商圈各項目租金表現(xiàn)維持穩(wěn)定，但鑒于次核心商圈于季內(nèi)迎來新增供應(yīng)入市，全市租金水平因此呈結(jié)構(gòu)性下降趨勢。截至季末，全市租金指數(shù)環(huán)比下降0.1%，首層平均租金為每平方米每月731.5元。

據(jù)悉，第三季度廣州零售物業(yè)市場迎來本年首個新項目入市。季末，位于荔灣的悅匯城開業(yè)，為市場帶來28萬平方米新增供應(yīng)，全市零售物業(yè)市場總存量也因此上升至570.1萬平方米。由于新增供應(yīng)入市，其前期招商去化面積于本季度得以體現(xiàn)，進而推動全市季度凈吸納量年內(nèi)首次實現(xiàn)由負轉(zhuǎn)正。但鑒于市場中有部分業(yè)主開始實施階段性升級改造，全市空置率因此結(jié)構(gòu)性上升。截至季末，廣州零售物業(yè)市場空置率環(huán)比上升1.9個百分點，至12.6%。

電商需求上升帶旺倉儲物流市場

世邦魏理仕的最新統(tǒng)計顯示，倉儲物流市場方面，三季度內(nèi)未有新供應(yīng)落成。全市空置率環(huán)比下降1.2個百分點至11.0%。大型電商的需求熱度持續(xù)，京東在佛山和中山均有新增租賃，租用超過5萬平方米的倉儲面積。本季平均租金環(huán)比持平，報每月每平方米36.6元。

未來半年，預(yù)計將有兩個分別位于廣州北部和番禺區(qū)的新倉庫落成，體量共14.3萬平方米，全市空置率將被小幅拉高。隨著雙十一的臨近，預(yù)計電商、快遞的需求持續(xù)增長，成為倉儲物業(yè)去化的重要驅(qū)動力。隨著出口及消費需求進一步復(fù)蘇，核心區(qū)租金有望小幅增長。

世邦魏理仕華南區(qū)顧問及交易服務(wù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管鄧偉表示：“廣州南沙正在建設(shè)庫容達46萬噸的冷鏈母港項目，投產(chǎn)后將作為臨港進出口貨物分撥基地，輻射粵港澳大灣區(qū)城市群。而年內(nèi)觀察到廣州東部有第三方物流服務(wù)商租用干倉改造成冷庫的案例，此類需求活躍。市場對冷鏈-冷庫的關(guān)注度持續(xù)提升，生鮮食品、醫(yī)療等行業(yè)租戶的需求值得期待。”

商場租金明年將恢復(fù)至疫情前水平

世邦魏理仕的最新統(tǒng)計顯示，今年四季度，廣州將迎來兩個優(yōu)質(zhì)商場開業(yè)，共計有19萬平方米的新增供應(yīng)入市。由于這兩個商場預(yù)租情況理想，且市區(qū)部分商場的租戶調(diào)整將步入尾聲，空置面積減少，預(yù)計四季度空置率將小幅降低。租金方面，大部分商場的租金預(yù)計將在明年恢復(fù)至疫情前的水平。

隨著商場客流的復(fù)蘇，購物中心首層租金基本平穩(wěn)，錄得0.2%的環(huán)比跌幅至季末的每天每平方米28.6元。