樓市調(diào)控競速：三四線城市房價升溫

前述業(yè)內(nèi)人士指出，“三道紅線”后房企將更加依賴項目回款帶來的資金流入，三四線城市地段較差的低流速項目降價促銷現(xiàn)象增多，而核心一二線及強(qiáng)三線城市優(yōu)質(zhì)地段項目受需求回暖影響價格更加堅挺，成為房企短期利潤來源。

國慶長假結(jié)束第一天，徐州、紹興分別出臺樓市調(diào)控措施，表明了地方政府嚴(yán)控房價的決心。

10月9日晚，徐州市住建局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通知》，徐州從宅地供應(yīng)、備案價格管理、裝修行為與價格監(jiān)管、房地產(chǎn)金融政策、限售等多方面給出指導(dǎo)政策，其中“備案價格一年內(nèi)不得調(diào)整”一條被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是調(diào)控收緊的明確信號。

與此同時，紹興市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的通知》，同樣在商品房銷售價格上進(jìn)行收緊：對已取得預(yù)售許可或已辦理現(xiàn)房銷售備案的，要在十日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，不得高于申報價格對外銷售。換言之，項目加推價格不得高于首開價格。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，這兩個城市都沒用限購限貸的加碼，手段偏溫和，有預(yù)防性調(diào)控市場防止出現(xiàn)投機(jī)操作的行業(yè)。此輪樓市升溫，長三角、大灣區(qū)市場上揚(yáng)明顯，因此，這兩個區(qū)域的調(diào)控政策出臺也比較密集，尤其是長三角地區(qū)。

盧文曦進(jìn)而指出，大灣區(qū)主要是佛山、東莞、珠海、深圳;長三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)能級強(qiáng)大的小城市比較多，一些三四線城市熱度并不比一二線城市弱。因此，長三角房價上漲趨勢從一二線城市開始向三四線城市蔓延。“有點按下葫蘆浮起瓢的感覺。”盧文曦還認(rèn)為，以上海為主的城市群效應(yīng)凸顯，上海需求外溢，導(dǎo)致長三角整體熱度要比珠三角區(qū)域高一些。

嚴(yán)控房價上漲苗頭

對比來看，2020年下半年以來，深圳、東莞接連迎來“最嚴(yán)限購”，強(qiáng)化調(diào)控力度，驅(qū)使部分受限市場潛在需求或外溢至灣區(qū)其它城市。然而，節(jié)后長三角徐州、紹興這兩個城市的調(diào)控出臺，表明了長三角調(diào)控速度快于珠三角。

實際上，徐州的房價漲幅還沒那么明顯，但今年以來的地價成交溢價率逐漸走高，這也是業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為徐州出臺調(diào)控政策側(cè)重于防范風(fēng)險的主要原因。

上海中原提供的數(shù)據(jù)顯示，從2019年9月-2020年8月，徐州成交套數(shù)略有波動，成交套數(shù)從8680多套震蕩下行至6584套;但成交價格波動不大，一直維持在1萬元/平方米左右。

但紹興的房價上漲則明顯多了。2019年10月-2020年9月，紹興成交套數(shù)從1331套上漲至1615套，紹興房價則從17375元/平方米漲到了21391元/平方米。紹興房價一年漲幅23%，而目前大多數(shù)城市研究制定出臺的調(diào)控政策中，關(guān)于房價漲幅的要求越來越嚴(yán)格，比如蘇州2019年5月公布調(diào)控目標(biāo)是當(dāng)年房價漲幅不超過5%。

從中指院發(fā)布的今年三季度百城居住用地均價來看，紹興市的宅地均價達(dá)到了7526元/平方米，不僅高于大連、太原、南寧等省會城市，也比南通這個有機(jī)場等重大利好刺激的城市高出近400元/平方米。

來自浙江某房企創(chuàng)始人的說法，紹興在過去一年房價漲幅超過了5%，高于政府規(guī)定的房價漲幅，因此調(diào)控難免。這其中，地價對房價的傳導(dǎo)影響顯而易見。

同策研究院分析師丁垚分析指出，一方面，紹興受亞運會、融杭以及大規(guī)模拆遷等內(nèi)外部因素影響，近兩年市場需求較高;另一方面，受杭州嚴(yán)格調(diào)控影響，利潤空間受到壓縮，房企逐步將投資目光轉(zhuǎn)向紹興等環(huán)杭區(qū)域。近兩年，尤其是鏡湖新區(qū)等熱點區(qū)域，吸引大量品牌房企進(jìn)入拿地，房地價由此雙雙走高，帶動全市整體走熱。

就地價而言，紹興近兩年土拍可謂爆點不斷，鏡湖新區(qū)地價更是不斷被刷新。同策研究院分析師丁垚指出，業(yè)內(nèi)與我們溝通紹興市場的房企也不斷增多。今年疫情之后，“越城區(qū)原震元制藥廠地塊”起拍樓面價高達(dá)14754元/平方米，一舉創(chuàng)下紹興起拍樓面價新高，并最終以21569元/平方米的樓面價成為紹興新高，引爆市場。丁垚指出，雖然7月份紹興已經(jīng)出臺了土拍新政，采用競配建+控制溢價率在35%以內(nèi)的措施來控制土拍熱度，但是我們看到此后出讓的地塊并沒有明顯轉(zhuǎn)冷，例如9月15日“鏡湖新區(qū)大越路東側(cè)3號地塊”成交樓面價依然高出周邊地塊。

相比大灣區(qū)，華東區(qū)域作為疫情過后最先恢復(fù)熱度的區(qū)域之一，各城市土地市場均較活躍，大部分城市宅地成交量價同比增長明顯，多個城市1-9月宅地成交溢價率明顯提升，土地市場競爭激烈。南京、常州等城市高價地頻出，南京由此出臺“限房價 競地價”新政。同一時間段內(nèi)，廣州、深圳、廈門、東莞等主要城市1-9月住宅用地累計成交規(guī)模同比大幅提高，主要是由于住宅市場供不應(yīng)求，政府希望通過加大推地力度來平抑市場過熱。比如東莞，由于深圳市場受到新政擠壓，部分需求由核心城市流向東莞、惠州等環(huán)深城市，東莞樓市熱度由此迎來一波新的上漲，并引來“莞九條”的出臺，然而東莞新的調(diào)控政策主要限制購房端，土地市場熱度依然居高不下。

接連出臺調(diào)控政策的紹興

就房價而言，從百城房價指數(shù)來看，紹興已經(jīng)連續(xù)保持近4年的同比正增長，2019年以來，最高月度同比漲幅超過20%，今年1-8月份也基本在15%以上。而近三年的指數(shù)環(huán)比漲幅也只有在今年疫情最嚴(yán)重的2月份出現(xiàn)小幅負(fù)增長?？梢哉f，紹興房價已經(jīng)保持多年上漲。

據(jù)同策研究院監(jiān)測，2019年11月紹興市轄區(qū)商品住宅均價首度突破2萬元/平方米大關(guān)，今年8月更是達(dá)到2.33萬元/平方米的歷史峰值。

長三角城市群的崛起當(dāng)中，可見很多新區(qū)影子。以紹興為例，定位為紹興中心城市的核心和生態(tài)綠心的鏡湖新區(qū)這兩年的地價就處于穩(wěn)步上升階段。近幾年來，城市重大功能性設(shè)施項目得到加速集聚，完成出讓經(jīng)營性土地3900多畝，約14平方公里區(qū)域的開發(fā)建設(shè)初具規(guī)模，一個現(xiàn)代城市的核心區(qū)塊正在形成之中。

2018年以來，鏡湖新區(qū)土地飛速出讓，快速崛起的城市核心地帶正把“面粉價”一次次提高，2020年8月，榮安地產(chǎn)拍下的一幅地塊，樓面價超過1.3萬元/平方米，刷新該區(qū)域樓板價天花板。2019年，房企加大了鏡湖新區(qū)的投資力度，地塊溢價率也逐漸走高。2020年5月，世茂溢價57.43%競得一幅地塊。

紹興政府也關(guān)注到了這一現(xiàn)象，7月份出臺新政，從2020年7月8日起施行。新政主要有兩點，一是控制住宅用地價格漲幅;二是推行“限地價 競配建”，最高溢價不超過35%。其中，明確規(guī)定“鏡湖新區(qū)住宅用地價格年漲幅不得超過10%”。

今年以來，鏡湖新區(qū)所在的越城區(qū)共出讓15幅地塊，整體出讓價格較高。其中，最高樓板價為2.15萬元/平方米的一幅地塊，由紹興錦越置業(yè)有限公司競得;該幅地塊旁邊是祥生拿下的樓板價約為1.9萬元/平方米的地塊。

在7月新政沒有明顯給樓市降溫的背景下，10月9日紹興再次出臺調(diào)控新政。丁垚認(rèn)為，除了再次明確“限地價、競配建”外，更是對房價祭出大招，采用“雙備案”且住宅定價需參考周邊同類房源或“地價+成本”因素，同時通過“加推盤價格備案不得高于首次備案價格”來強(qiáng)制平抑紹興房價漲幅。除此之外，嚴(yán)格管理分期銷售，防止開發(fā)商捂盤惜售。

可以預(yù)見，通過強(qiáng)制的價格干預(yù)，紹興房價漲幅將被嚴(yán)格控制，鏡湖新區(qū)等重點區(qū)域或?qū)⒃谝欢〞r期內(nèi)保持高位盤整，而一些配套缺乏、前期漲幅較大的區(qū)域或?qū)⒚媾R降價風(fēng)險。

前述業(yè)內(nèi)人士指出，“三道紅線”后房企將更加依賴項目回款帶來的資金流入，三四線城市地段較差的低流速項目降價促銷現(xiàn)象增多，而核心一二線及強(qiáng)三線城市優(yōu)質(zhì)地段項目受需求回暖影響價格更加堅挺，成為房企短期利潤來源。

值得關(guān)注的是，身處大灣區(qū)或者長三角熱點城市，也不是每個項目都銷售順暢或者升值，比如徐州，某國企在當(dāng)?shù)亻_發(fā)的項目去化非常困難;惠州，某準(zhǔn)千億房企開發(fā)的文旅項目，自去年調(diào)控收緊以來，價格一路下跌。

此外，來自同策研究院的研究結(jié)果顯示，8月40強(qiáng)房企融資規(guī)模環(huán)比再次下滑，預(yù)計四季度還會有大幅收縮，這也必然導(dǎo)致拿地趨于謹(jǐn)慎。

今年“三道紅線”之后，“現(xiàn)金短債比例”作為三項指標(biāo)之一，必將迫使房企提高對現(xiàn)金流的關(guān)注，故而加速銷售回款提高償債比例、保證現(xiàn)金流成為部分房企當(dāng)務(wù)之急。以華發(fā)股份為例，2019年及2020年上半年少數(shù)股東的凈資產(chǎn)收益率分別為1.16%、2.44%，歸屬于母公司的凈資產(chǎn)收益率分別為7.0%、6.4%，后者遠(yuǎn)高于前者，明股實債問題突出。永續(xù)債在其財報中記為“資產(chǎn)”，拉低了華發(fā)的負(fù)債率。然而較高的永續(xù)債卻提升了財務(wù)成本，吞噬歸母凈利潤。

從樓市調(diào)控角度看，丁垚預(yù)計2020年樓市政策維持平穩(wěn)、難以大幅寬松，考慮到疫情影響，預(yù)計最早2021年一季度政策轉(zhuǎn)向?qū)捤?，此時房地產(chǎn)市場成交量逐漸進(jìn)入上行階段。而成交價格預(yù)計2021年下半年才有可能快速上漲。