紐約樓市“高大上”光環(huán)褪色 曼哈頓已“人去樓空”？

作為美國第一大城市、聯(lián)合國總部所在地、全球金融中心——紐約市的國際影響力與地位毋庸置疑。在如此巨大、耀眼的光環(huán)之下，紐約市的房價一直處于美國、乃至全世界最貴的大都市之列，并不會讓人感到驚訝。

美國房地產(chǎn)服務公司世邦魏理仕(CBRE)在此前發(fā)布的《2020年全球生活報告》中，紐約市以平均64.9萬美元的房價輕松排到了第10位。而有著“皇冠上的明珠”美譽的曼哈頓區(qū)的房價更是“貴上加貴”，據(jù)美國房地產(chǎn)咨詢公司Property Shark的數(shù)據(jù)顯示，2020年8月份，曼哈頓區(qū)的房價中位數(shù)是98萬美元，遠遠高于紐約市68.5萬美元的平均值。

但世上沒有什么資產(chǎn)可以永遠只漲不跌，紐約市的房價也不例外。事實上，美國房地產(chǎn)咨詢公司Zillow的房價指數(shù)顯示，2019年時紐約市的房價已進入高位平整期，而2020年肆虐全球的新冠肺炎疫情，以及越來越流行的居家辦公潮則進一步削弱了紐約市房價的上漲動力，尤其對曼哈頓區(qū)的沖擊最大，使得該地區(qū)房價出現(xiàn)了明顯的下滑，并有大量房產(chǎn)滯銷。

在經(jīng)歷了長達十多年的牛市之后，紐約的樓市似乎再度進入了調(diào)整期，那么這次又將會持續(xù)多久呢?

美國紐約柯克蘭(Corcoran Sunshine)地產(chǎn)經(jīng)紀公司高級常務董事科代羅(Daniel August Cordeiro)對第一財經(jīng)記者表示，他認為，目前(疫情帶來)的趨勢不會給市場造成永久性的變化，每當紐約(房地產(chǎn))市場陷入停滯的時候，買家都會重新評估他們的優(yōu)先選項。

“如果說我們在過去20年里學到了什么，那就是紐約(的房地產(chǎn)市場)是有彈性的，而且總是會反彈的。”科代羅如此說道。

紐約：新房平均8折

今年3~5月，紐約州是美國新冠肺炎疫情最嚴重的地區(qū)之一，6月之后才逐漸趨于穩(wěn)定。

疫情讓居家辦公變得越來越普遍，加上“保持安全社交距離”等規(guī)定又極大限制了人們前往餐廳、酒吧等公共娛樂場所，博物館、電影院也長期處于關閉狀態(tài)，再加上經(jīng)濟萎靡情況下導致的流浪漢與犯罪率的增加，這一切都使得大都市的魅力光環(huán)不再如以前那般耀眼。

國際房地產(chǎn)咨詢公司萊坊(Knight Frank)10月初發(fā)布的《全球城市住宅樓價指數(shù)》顯示，2020年二季度紐約市房價同比僅上漲了1.7%，在全球主要城市中只排在98位，明顯低于鳳凰城(+9.0%)、西雅圖(+6.5%)、明尼蘇達(+5.4%)和圣地亞哥(5.0%)等其他上榜的美國城市。

根據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司Property Shark的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2020年4月紐約市的房產(chǎn)交易量只有1549套，與3月份的2909套相比出現(xiàn)了斷崖式暴跌，5月份更是僅成交了1337套。此后，隨著市場情緒回暖，7月份時回升至2343套，但8月份又再度下跌到了1893套，與去年同期相比銳減了45%。

同時Property Shark的數(shù)據(jù)還顯示，雖然6~8月期間的交易量整體上在回升，但房產(chǎn)交易價格的中位數(shù)卻在下滑，分別是71.8萬美元(6月)、68萬美元(7月)和66.5萬美元(8月)，均不如去年同期的73.5萬美元、78萬美元和67.5萬美元。

科代羅對第一財經(jīng)記者表示，紐約市新公寓的售價跌幅最為明顯，“比兩年前下跌了20~25%左右，整個市場的平均可議價范圍大約也有10%。”科代羅認為，當前市場上(新樓盤)的庫存量將會是未來五年內(nèi)最高的，因為大部分正在開發(fā)或計劃中的新項目都會被凍結(jié)。

不過他補充道：“現(xiàn)在是挑選具有投資價值的房產(chǎn)的最佳時機，因為有很好的產(chǎn)品可供選擇，價格也很優(yōu)惠。而在接下來的一年里，庫存會逐漸下降，價格也會趨向穩(wěn)定，有投資潛力的樓盤則會售罄。”

曼哈頓：人去樓空

據(jù)美國媒體報道，疫情暴發(fā)之后至今，紐約市大約有50萬人搬走，約占紐約市總?cè)丝诘?%，而其中大部分人原先都居住在曼哈頓區(qū)。

美國房地產(chǎn)公司Douglas Ellima的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年8月，曼哈頓公寓的空置率升至5.1%(以往通常在1.5~2.5%之間)，創(chuàng)下十多年以來的最高水平，空置數(shù)量攀升至創(chuàng)紀錄的15025套。此外，八月份簽訂的租賃合同相比一年前減少了24%，可供出租的房源則增加了166%;所有公寓的月租金中位數(shù)為3363美元，同比下降了4%。即使當前在曼哈頓租房平均可以享受到兩個月的免費租金，基本上也無需交中介費，但流出的人口仍明顯少于流入。

另外值得一提的是，6月份之后，美國樓市整體上出現(xiàn)了一波回暖，交易量反彈明顯，但曼哈頓區(qū)卻是例外。

據(jù)Douglas Ellima和房產(chǎn)評估咨詢公司Miller Samuel上周發(fā)布的一份聯(lián)合報告統(tǒng)計，三季度曼哈頓的房產(chǎn)交易量為1375套，環(huán)比二季度僅增加了1.3%，而與去年同期相比則暴跌了46.3%;與此同時，三季度曼哈頓待售的房源已激增至9319套，環(huán)比增加了49.7%，同比增加了26.8%，為2009年全球金融危機最嚴重時期以來的又一峰值。根據(jù)報告評估，市場消化當前所有可用庫存將需要20.3個月，同樣為2009年以來的最長時間。

報告還稱，當前曼哈頓樓市的交易量正在以蝸牛般的速度前進，買家能享受到的折扣是十年以來最高的。市中心大多數(shù)辦公室都處于關閉狀態(tài)，餐廳和文化、娛樂場所的運營大幅受到限制，同時可供購房者選擇的房源堆積如山，賣家如果要在這時候拋售，大幅降價是唯一的選擇。

紐約蘇富比地產(chǎn)公司(Sotheby's Realty)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人David Xu表示，當前曼哈頓的租房市場非常不好，有1.3萬多套房子待租。曼哈頓的高端房地產(chǎn)市場更加嚴峻，其高檔公寓主要是公寓(Condo)與合作公寓(Co-op)。房價在400萬至1000萬美元之間的房子都是降價銷售。

“我聽說，有的高檔公寓售價比之前降了70%。賣不出去的房子數(shù)量是過去十年中最高的。” David Xu說道。

與之相反的是，紐約市臨近地區(qū)的房產(chǎn)受到了熱捧。據(jù)紐約周邊地區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀人們反映，近來郊區(qū)房屋的問詢和購買需求出現(xiàn)激增。Miller Samuel的數(shù)據(jù)顯示，與2019年相比，紐約市郊區(qū)的7月房屋銷售額增長了44%，其中威斯特徹斯特郡(Westchester County)的增長高達112%。

外國買家：缺席影響高端樓盤

近日世邦魏理仕發(fā)布的一份研究報告顯示，今年上半年全球資金對美國公寓的投資額同比下跌了49.2%，而二季度的跌幅甚至接近了80%。報告還提到，外來資金通常熱衷于對中高端房產(chǎn)進行投資，而紐約市一直是他們在美國首選的投資目的地。

綜合不同機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2019年外國投資者在美國樓市的投資額大約占總交易量的5%左右，對美國房地產(chǎn)市場的整體影響不會很大，但在中高端市場，情況則完全不同。

科代羅向第一財經(jīng)記者透露：“曼哈頓新公寓中的三分之一都是由國際買家買走的，而來自中國的買家則占到所有國際買家的近一半，其他來自亞洲的買家還包括韓國和新加坡等，他們都是樓市生態(tài)系統(tǒng)中重要的組成部分。”

科代羅表示，2013年時中國買家的交易量還只占外國買家的約20%，之后便穩(wěn)定增長，但今年受疫情、大選等多種因素影響，整體數(shù)字肯定會下降。

亞洲房產(chǎn)科技集團居外IQI執(zhí)行主席奇米爾(Georg Chmiel)對第一財經(jīng)記者表示，從今年上半年中國買家在居外網(wǎng)的詢盤量來看，美國樓市的吸引力并沒有消失，相反詢盤量同比2019年上半年還增長了26%。但奇米爾也表示，詢盤量并不能和實際成交量直接掛鉤。

“考慮到對疫情的擔憂、赴美旅行的困難、學生簽證的不確定性等諸多因素，我們認為，對身處美國之外的中國背景買家而言，今年在美國樓市的實際交易數(shù)量將低于去年。類似的情況也會發(fā)生在印度等其他亞洲國家的買家身上，但需求還是有的。”奇米爾如此說道。

但紐約房地產(chǎn)在未來真的還有投資潛力嗎?疫情給樓市帶來的變化會不會是永久性的呢?

對于這個問題，至少科代羅表現(xiàn)出了堅定的信心，他對第一財經(jīng)記者表示，自己絕不會和紐約打賭，這是肯定的。從歷史上看，每一個市場周期都比上一個更高。

科代羅稱：“紐約是一個非常有彈性的地方。我從90年代開始就住在紐約，我見過不少的挫折和衰退。這次感覺像是一個暫時的停滯，在某種程度上就像2001年的‘9.11事件’一樣，經(jīng)過一個令人疲倦的秋天之后，第二年春天電話開始響個不停，所有買家都在同一時間回來了。”