紐約樓市“高大上”光環(huán)褪色 曼哈頓已“人去樓空”？

作為美國第一大城市、聯(lián)合國總部所在地、全球金融中心——紐約市的國際影響力與地位毋庸置疑。在如此巨大、耀眼的光環(huán)之下，紐約市的房價一直處于美國、乃至全世界最貴的大都市之列，并不會讓人感到驚訝。

美國房地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕(CBRE)在此前發(fā)布的《2020年全球生活報告》中，紐約市以平均64.9萬美元的房價輕松排到了第10位。而有著“皇冠上的明珠”美譽(yù)的曼哈頓區(qū)的房價更是“貴上加貴”，據(jù)美國房地產(chǎn)咨詢公司Property Shark的數(shù)據(jù)顯示，2020年8月份，曼哈頓區(qū)的房價中位數(shù)是98萬美元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于紐約市68.5萬美元的平均值。

但世上沒有什么資產(chǎn)可以永遠(yuǎn)只漲不跌，紐約市的房價也不例外。事實(shí)上，美國房地產(chǎn)咨詢公司Zillow的房價指數(shù)顯示，2019年時紐約市的房價已進(jìn)入高位平整期，而2020年肆虐全球的新冠肺炎疫情，以及越來越流行的居家辦公潮則進(jìn)一步削弱了紐約市房價的上漲動力，尤其對曼哈頓區(qū)的沖擊最大，使得該地區(qū)房價出現(xiàn)了明顯的下滑，并有大量房產(chǎn)滯銷。

在經(jīng)歷了長達(dá)十多年的牛市之后，紐約的樓市似乎再度進(jìn)入了調(diào)整期，那么這次又將會持續(xù)多久呢?

美國紐約柯克蘭(Corcoran Sunshine)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司高級常務(wù)董事科代羅(Daniel August Cordeiro)對第一財經(jīng)記者表示，他認(rèn)為，目前(疫情帶來)的趨勢不會給市場造成永久性的變化，每當(dāng)紐約(房地產(chǎn))市場陷入停滯的時候，買家都會重新評估他們的優(yōu)先選項(xiàng)。

“如果說我們在過去20年里學(xué)到了什么，那就是紐約(的房地產(chǎn)市場)是有彈性的，而且總是會反彈的。”科代羅如此說道。

紐約：新房平均8折

今年3~5月，紐約州是美國新冠肺炎疫情最嚴(yán)重的地區(qū)之一，6月之后才逐漸趨于穩(wěn)定。

疫情讓居家辦公變得越來越普遍，加上“保持安全社交距離”等規(guī)定又極大限制了人們前往餐廳、酒吧等公共娛樂場所，博物館、電影院也長期處于關(guān)閉狀態(tài)，再加上經(jīng)濟(jì)萎靡情況下導(dǎo)致的流浪漢與犯罪率的增加，這一切都使得大都市的魅力光環(huán)不再如以前那般耀眼。

國際房地產(chǎn)咨詢公司萊坊(Knight Frank)10月初發(fā)布的《全球城市住宅樓價指數(shù)》顯示，2020年二季度紐約市房價同比僅上漲了1.7%，在全球主要城市中只排在98位，明顯低于鳳凰城(+9.0%)、西雅圖(+6.5%)、明尼蘇達(dá)(+5.4%)和圣地亞哥(5.0%)等其他上榜的美國城市。

根據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司Property Shark的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2020年4月紐約市的房產(chǎn)交易量只有1549套，與3月份的2909套相比出現(xiàn)了斷崖式暴跌，5月份更是僅成交了1337套。此后，隨著市場情緒回暖，7月份時回升至2343套，但8月份又再度下跌到了1893套，與去年同期相比銳減了45%。

同時Property Shark的數(shù)據(jù)還顯示，雖然6~8月期間的交易量整體上在回升，但房產(chǎn)交易價格的中位數(shù)卻在下滑，分別是71.8萬美元(6月)、68萬美元(7月)和66.5萬美元(8月)，均不如去年同期的73.5萬美元、78萬美元和67.5萬美元。

科代羅對第一財經(jīng)記者表示，紐約市新公寓的售價跌幅最為明顯，“比兩年前下跌了20~25%左右，整個市場的平均可議價范圍大約也有10%。”科代羅認(rèn)為，當(dāng)前市場上(新樓盤)的庫存量將會是未來五年內(nèi)最高的，因?yàn)榇蟛糠终陂_發(fā)或計劃中的新項(xiàng)目都會被凍結(jié)。

不過他補(bǔ)充道：“現(xiàn)在是挑選具有投資價值的房產(chǎn)的最佳時機(jī)，因?yàn)橛泻芎玫漠a(chǎn)品可供選擇，價格也很優(yōu)惠。而在接下來的一年里，庫存會逐漸下降，價格也會趨向穩(wěn)定，有投資潛力的樓盤則會售罄。”

曼哈頓：人去樓空

據(jù)美國媒體報道，疫情暴發(fā)之后至今，紐約市大約有50萬人搬走，約占紐約市總?cè)丝诘?%，而其中大部分人原先都居住在曼哈頓區(qū)。

美國房地產(chǎn)公司Douglas Ellima的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年8月，曼哈頓公寓的空置率升至5.1%(以往通常在1.5~2.5%之間)，創(chuàng)下十多年以來的最高水平，空置數(shù)量攀升至創(chuàng)紀(jì)錄的15025套。此外，八月份簽訂的租賃合同相比一年前減少了24%，可供出租的房源則增加了166%;所有公寓的月租金中位數(shù)為3363美元，同比下降了4%。即使當(dāng)前在曼哈頓租房平均可以享受到兩個月的免費(fèi)租金，基本上也無需交中介費(fèi)，但流出的人口仍明顯少于流入。

另外值得一提的是，6月份之后，美國樓市整體上出現(xiàn)了一波回暖，交易量反彈明顯，但曼哈頓區(qū)卻是例外。

據(jù)Douglas Ellima和房產(chǎn)評估咨詢公司Miller Samuel上周發(fā)布的一份聯(lián)合報告統(tǒng)計，三季度曼哈頓的房產(chǎn)交易量為1375套，環(huán)比二季度僅增加了1.3%，而與去年同期相比則暴跌了46.3%;與此同時，三季度曼哈頓待售的房源已激增至9319套，環(huán)比增加了49.7%，同比增加了26.8%，為2009年全球金融危機(jī)最嚴(yán)重時期以來的又一峰值。根據(jù)報告評估，市場消化當(dāng)前所有可用庫存將需要20.3個月，同樣為2009年以來的最長時間。

報告還稱，當(dāng)前曼哈頓樓市的交易量正在以蝸牛般的速度前進(jìn)，買家能享受到的折扣是十年以來最高的。市中心大多數(shù)辦公室都處于關(guān)閉狀態(tài)，餐廳和文化、娛樂場所的運(yùn)營大幅受到限制，同時可供購房者選擇的房源堆積如山，賣家如果要在這時候拋售，大幅降價是唯一的選擇。

紐約蘇富比地產(chǎn)公司(Sotheby's Realty)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人David Xu表示，當(dāng)前曼哈頓的租房市場非常不好，有1.3萬多套房子待租。曼哈頓的高端房地產(chǎn)市場更加嚴(yán)峻，其高檔公寓主要是公寓(Condo)與合作公寓(Co-op)。房價在400萬至1000萬美元之間的房子都是降價銷售。

“我聽說，有的高檔公寓售價比之前降了70%。賣不出去的房子數(shù)量是過去十年中最高的。” David Xu說道。

與之相反的是，紐約市臨近地區(qū)的房產(chǎn)受到了熱捧。據(jù)紐約周邊地區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人們反映，近來郊區(qū)房屋的問詢和購買需求出現(xiàn)激增。Miller Samuel的數(shù)據(jù)顯示，與2019年相比，紐約市郊區(qū)的7月房屋銷售額增長了44%，其中威斯特徹斯特郡(Westchester County)的增長高達(dá)112%。

外國買家：缺席影響高端樓盤

近日世邦魏理仕發(fā)布的一份研究報告顯示，今年上半年全球資金對美國公寓的投資額同比下跌了49.2%，而二季度的跌幅甚至接近了80%。報告還提到，外來資金通常熱衷于對中高端房產(chǎn)進(jìn)行投資，而紐約市一直是他們在美國首選的投資目的地。

綜合不同機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2019年外國投資者在美國樓市的投資額大約占總交易量的5%左右，對美國房地產(chǎn)市場的整體影響不會很大，但在中高端市場，情況則完全不同。

科代羅向第一財經(jīng)記者透露：“曼哈頓新公寓中的三分之一都是由國際買家買走的，而來自中國的買家則占到所有國際買家的近一半，其他來自亞洲的買家還包括韓國和新加坡等，他們都是樓市生態(tài)系統(tǒng)中重要的組成部分。”

科代羅表示，2013年時中國買家的交易量還只占外國買家的約20%，之后便穩(wěn)定增長，但今年受疫情、大選等多種因素影響，整體數(shù)字肯定會下降。

亞洲房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI執(zhí)行主席奇米爾(Georg Chmiel)對第一財經(jīng)記者表示，從今年上半年中國買家在居外網(wǎng)的詢盤量來看，美國樓市的吸引力并沒有消失，相反詢盤量同比2019年上半年還增長了26%。但奇米爾也表示，詢盤量并不能和實(shí)際成交量直接掛鉤。

“考慮到對疫情的擔(dān)憂、赴美旅行的困難、學(xué)生簽證的不確定性等諸多因素，我們認(rèn)為，對身處美國之外的中國背景買家而言，今年在美國樓市的實(shí)際交易數(shù)量將低于去年。類似的情況也會發(fā)生在印度等其他亞洲國家的買家身上，但需求還是有的。”奇米爾如此說道。

但紐約房地產(chǎn)在未來真的還有投資潛力嗎?疫情給樓市帶來的變化會不會是永久性的呢?

對于這個問題，至少科代羅表現(xiàn)出了堅定的信心，他對第一財經(jīng)記者表示，自己絕不會和紐約打賭，這是肯定的。從歷史上看，每一個市場周期都比上一個更高。

科代羅稱：“紐約是一個非常有彈性的地方。我從90年代開始就住在紐約，我見過不少的挫折和衰退。這次感覺像是一個暫時的停滯，在某種程度上就像2001年的‘9.11事件’一樣，經(jīng)過一個令人疲倦的秋天之后，第二年春天電話開始響個不停，所有買家都在同一時間回來了。”