房企年度銷售目標(biāo)完成率不足六成 增收不增利現(xiàn)象趨普遍
房企年度銷售目標(biāo)完成率不足六成 增收
上市房企陸續(xù)發(fā)布8月銷售業(yè)績,房企年度銷售目標(biāo)完成率隨之浮出水面。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,房企年度銷售目標(biāo)完成率普遍不足六成。
業(yè)內(nèi)人士指出,“金九銀十”,在銷售目標(biāo)壓力下,預(yù)計房企將降價促銷,其后果可能是房企普遍利潤下滑,“增收不增利”。
8月成交回升
克而瑞研究中心指出,3月以來房地產(chǎn)市場熱度持續(xù)回升。8月市場整體銷售額繼續(xù)維持高位,當(dāng)月百強房企實現(xiàn)操盤金額9761.7億元,相比7月增長4%。從累計操盤銷售來看,百強房企1-8月整體銷售額同比增長6.2%。
從各大房企銷售數(shù)據(jù)看,8月TOP100房企中有近八成企業(yè)實現(xiàn)單月銷售額同比提升。截至8月末,已有近七成房企銷售額超過去年同期。保利、金地、世茂、綠城、金茂、招商等房企銷售表現(xiàn)較突出,單月銷售規(guī)模同比提升顯著。
中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn),頭部房企8月銷售金額普遍超過500億元,同比增幅較大。碧桂園披露的8月未經(jīng)審核運營數(shù)據(jù)顯示,8月碧桂園合約銷售金額約609.3億元,同比增長30.1%;實現(xiàn)歸屬于公司股東權(quán)益的合約銷售建筑面積約712萬平方米,同比增長37.86%。
部分頭部房企銷售面積同比增幅高于銷售額增速。以中國恒大為例,公司發(fā)布8月未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)顯示,集團(tuán)物業(yè)8月實現(xiàn)合約銷售金額約為514.8億元,同比增長7.7%;實現(xiàn)合約銷售面積約為532.4萬平方米,同比增長約18.5%。1-8月,集團(tuán)物業(yè)累計合約銷售約4506.2億元,同比增長約21.8%;累計合約銷售面積4934.3萬平方米,同比增長約42.9%。
前8個月,多地樓市成交面積同比出現(xiàn)大幅上漲??硕鹧芯恐行闹赋觯瑥膮^(qū)域市場來看,長三角地區(qū)市場復(fù)蘇動能較強勁,杭州、寧波、南京、常州等地樓市成交面積同比漲幅超過50%。粵港澳大灣區(qū)市場熱度慣性延續(xù),廣州、深圳、佛山、東莞等市場需求依舊堅挺,樓市成交面積同比均實現(xiàn)較大增長,廣州更是創(chuàng)近年來新高。中西部地區(qū)市場明顯分化,成都、西安成交穩(wěn)步提升,同比漲幅升至50%左右。
沖刺年度目標(biāo)
機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,2020年共有33家上市房企公布年度銷售目標(biāo),目標(biāo)增長率較2019年的16%進(jìn)一步下降至12%,疫情下房企目標(biāo)設(shè)置更為保守。截至前8個月,銷售額平均目標(biāo)達(dá)成率為59%。其中,遠(yuǎn)洋、佳源國際等房企年度銷售目標(biāo)完成率不足50%。但也有佳兆業(yè)、金茂等房企銷售目標(biāo)完成率超過70%。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出,根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),1-8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為88454億元,同比增長4.6%,同比增速比1-7月提高1.2個百分點,連續(xù)三個月增速上升,房企投資信心足。為沖刺全年業(yè)績,預(yù)計9月房地產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步提升。傳統(tǒng)銷售旺季即將到來,房企加速推盤,部分房企降價跑量,如恒大率先出臺一系列促銷“組合拳”,預(yù)計9月商品房銷售面積同比增速將會回正,銷售額同比進(jìn)一步增長。
在“三道紅線”重壓下,房企在大規(guī)模推盤銷售的同時,銷售端的回款策略或發(fā)生改變。王小嬙指出,8月20日重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會釋放出房企融資環(huán)境發(fā)生改變,不再是之前的“拆東補西”,企業(yè)自身實現(xiàn)穩(wěn)增長才是王道。“三道紅線”也將限制企業(yè)的融資規(guī)模,預(yù)計四季度房企會加速去化庫存降負(fù)債,個人按揭貸款、定金及預(yù)收款同比增速將擴大。
利潤或受影響
從上市房企業(yè)績看,“以價換量”會對利潤產(chǎn)生一定影響,不少房企在半年報中就出現(xiàn)了“增收不增利”的現(xiàn)象。隨著“金九銀十”年度業(yè)績沖刺窗口期來臨,多位業(yè)內(nèi)人士指出,房企利潤或再度受到影響。
以中國恒大為例,上半年公司共實現(xiàn)營業(yè)收入2666.3億元,同比增長17.5%,增長的主要原因為上半年積極復(fù)工,導(dǎo)致竣工交付面積同比大幅增長。上半年毛利為666.8億元,毛利率為25%,同比出現(xiàn)較明顯下滑。主要原因在于,公司年內(nèi)在全國實施“七五折”促銷活動,銷售價格下降,直接導(dǎo)致利潤水平受損。
也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房企項目結(jié)轉(zhuǎn)存在一定時間差,很多房企在售項目影響的是未來的利潤,短期內(nèi)業(yè)績影響整體較有限。
針對上市房企的投資價值,興業(yè)證券指出,房企銷售持續(xù)恢復(fù),二季度開始房企普遍加大推貨力度,4月主流房企單月銷售平均增速已轉(zhuǎn)正,6月累計銷售平均增速已轉(zhuǎn)正,截至7月平均銷售完成度達(dá)到50%。接下來,房企銷售累計增速還將持續(xù)提升。房企半年業(yè)績?nèi)跃邆漭^強韌性,派息力度保持較高水平,當(dāng)前平均股息收益率為6.2%。境外融資通道加速恢復(fù),房企境外發(fā)債逐步恢復(fù)正常,融資成本亦伴隨有所下降。從防御的角度看,優(yōu)選財務(wù)實力雄厚、基本面穩(wěn)健扎實、業(yè)績確定性高的房地產(chǎn)公司;財務(wù)狀況良好的大中型內(nèi)房股的債券仍是很好選擇。(董添)
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