7月土地市場熱度稍減 杭北上廣依舊“高燒不退”
杭北上廣依舊“高燒不退”
前7月,杭州、北京、上海、廣州4個城市土地出讓金均突破千億元,成為土地市場強大“熱源”,并且近期仍有地王出現(xiàn),熱點城市競爭依舊激烈。
7月份,土地市場熱度略微消退,但這一市場上的“火爐”城市高溫不減。
近日,多家機構(gòu)發(fā)布了7月土地市場數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示,雖然土地市場整體的溢價率、樓面價格等依舊出現(xiàn)小幅上漲,但漲幅均有回落。不過,前7月依然有杭州、北京、上海、廣州等4個城市賣地超千億,成為土地市場強大“熱源”,并且近期仍有地王出現(xiàn),熱點城市競爭依舊激烈。
多位分析人士均指出,7月地市仍然保持較高熱度,但總體來看,成交量、地價和溢價率的向上動能已明顯減弱,未來幾個月或降溫。
4城賣地過千億
杭州、上海、北京、廣州成為土地市場上的四大“火爐”。
據(jù)易居研究院統(tǒng)計,前7月,上述四座城市的土地出讓金均突破千億元,分別達(dá)到1947億、1645億、1311億和1214億元,同比增速分別為19%、107%、39%和49%。
其中,杭州已連續(xù)三年高居全國土地出讓金的榜首,2016年至今,其土地出讓金額累計已超過萬億元。2016年,杭州土地出讓金翻倍增長,達(dá)到1612億元,2017年則首度超過2000億元,此后兩年也持續(xù)高居土地出讓金榜首,遠(yuǎn)超其他城市。
另外,北上廣這三大“火爐”也持續(xù)增溫。上海7月單月成交17宗住宅用地,北京成交6宗、廣州成交7宗。其中,上海市楊浦區(qū)江浦社區(qū)某地塊,在7月最后一個工作日,經(jīng)過近百輪的激烈爭奪,以62.9億元成交總價成為上海年內(nèi)單價地王。其溢價率達(dá)到38.32%,超出上海7月平均溢價率15個百分點。
到了8月初,北京土地市場接棒,一宗不限地價的宅地被中海以79億元競得,溢價率達(dá)23%,成為北京年內(nèi)成交總價最高的地塊,該宗宅地同時躋身北京住宅歷史總價第六名。
不過,盡管幾大“火爐”依舊高溫,全國數(shù)據(jù)卻相對平和。從最能衡量土地市場的溢價率和價格等數(shù)據(jù)來看,土地市場依舊高溫,但漲幅有所消減。
易居研究院數(shù)據(jù)顯示,7月,40個典型城市移動平均土地成交均價為6041元/平方米,價格再創(chuàng)歷史新高,環(huán)比上漲1.2%,不過漲幅明顯收窄;土地成交溢價率為16.3%,環(huán)比上升0.6個百分點,增幅同樣明顯減小。
對此,中指研究院常務(wù)副院長黃瑜指出,從拿地區(qū)域與城市來看,二線城市是房企布局重點,城市群以長三角熱度最高。50家代表房企二線城市拿地面積占比為52.8%,長三角城市群拿地面積占比為28.3%。
具體來看,一線城市保持了較快的供地節(jié)奏,同時優(yōu)質(zhì)土地的大量入市也帶動了價格上漲。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,截至7月末,一線城市累計成交規(guī)劃建筑面積同比上升59.3%。7月當(dāng)月的樓面價也同比上漲37.2%。同時,7月溢價率為14.6%,同比去年增長9.6個百分點,環(huán)比上月增長6.4個百分點。
二三線城市則相對穩(wěn)定。其中二線城市7月累計成交規(guī)劃建筑面積,同比下滑9.4%,當(dāng)月樓面價同比下降0.7%;三四線城市土地市場的兩個數(shù)據(jù)則分別為下降0.8%和上漲5.7%。
下半年政策或收緊
從企業(yè)端來看,拿地?zé)崆榈姆只€在持續(xù)。多位分析人士指出,下半年土地市場持續(xù)火熱的可能性不大。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,50家代表房企中,31家房企逆勢拿地擴儲,如奧園、融信、綠城、龍光前7個月月均拿地金額較去年增加一倍以上,但也有世茂、建業(yè)等房企前7個月月均拿地金額較去年減少50%以上。
中指研究院還指出,部分房企7月拿地規(guī)模比今年前期下降明顯。50家代表房企中,有24家在7月拿地金額低于前6個月的均值,其中陽光城等9家企業(yè)的下滑幅度超過50%。
黃瑜指出,在經(jīng)歷過二季度的充足補充后,50家代表房企7月拿地規(guī)模出現(xiàn)回調(diào)。結(jié)合銷售來看的話,50家代表房企拿地強度有所減弱,拿地銷售比均值同比下降3.4個百分點。
對此,也有頭部房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者指出,從中央近期的表態(tài)來看,房地產(chǎn)政策收緊可能性加大,尤其是部分熱點城市出現(xiàn)“地王”,可能已經(jīng)引起了監(jiān)管部門的重視,政策變動可能會影響下半年的土地市場。
7月24日召開的房地產(chǎn)工作座談會,不僅重申堅持“房住不炒”,不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段,強調(diào)堅持“三穩(wěn)”目標(biāo),還特別提出,要抓緊建立住宅用地市場監(jiān)測指標(biāo)體系,定期公開各地土地儲備和已出讓土地建設(shè)進展情況,接受社會監(jiān)督。
7月末以來,南京、東莞先后發(fā)布政策,提出住宅用地通過招拍掛出讓需配建一定比例安居房,深圳也出臺政策,減少商業(yè)用地比例,增加居住用地比例。
天風(fēng)證券認(rèn)為,未來供應(yīng)增加或成為趨勢,從深圳等地的調(diào)整來看,從土地的供應(yīng)端進行調(diào)結(jié)構(gòu),加大住宅供應(yīng)。對于土地供應(yīng)不足的城市,或許未來從供應(yīng)端的調(diào)節(jié)會成為重要趨勢。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王若辰也指出,二季度土地市場較熱,7月份熱度仍有所延續(xù),但量價向上的動能已經(jīng)明顯減弱,隨著調(diào)控政策的收緊,未來幾個月40城地市量價將有所回落。
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