各地調(diào)控加碼 后疫情時代樓市政策從嚴(yán)重構(gòu)

在上半年部分城市出現(xiàn)房價漲幅擴(kuò)大等現(xiàn)象的背景下，全國多個城市進(jìn)入7月以來，接連釋放房地產(chǎn)政策，杭州、南京、寧波、深圳等樓市較熱的城市采取多種措施限制投資投機(jī)資金，并保障剛需。

對當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況新問題，7月24日，國務(wù)院房地產(chǎn)工作座談會召開，重申“房住不炒”定位，提出時刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，堅定不移推進(jìn)落實好長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

受訪專家表示，近期部分城市房價不降反漲，超乎市場預(yù)期，預(yù)計下半年政策面會有所收緊，關(guān)聯(lián)領(lǐng)域也會給予政策收緊，尤其是銀行金融等部門，下半年風(fēng)向或會生變。

保剛需、堵炒房

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至7月25日，全國已經(jīng)出臺了14次樓市政策。在此輪各地的調(diào)控政策中，對剛需的傾斜政策較以往更加明顯，細(xì)化了相關(guān)保障政策。

如杭州在7月2日的《關(guān)于進(jìn)一步明確商品住房公證搖號公開銷售有關(guān)要求的通知》中提到對“無房家庭”的傾斜力度，“明確均價35000元/平方米以下新建商品住房項目對‘無房家庭’的房源保障比例一般不低于50%”;寧波規(guī)定房產(chǎn)企業(yè)提供不少于50%的可售房源供“無房家庭”優(yōu)先認(rèn)購。

7月23日，南京出臺的政策直接要求商品住宅項目向本市戶籍無房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。今日，南京又將相關(guān)政策進(jìn)一步細(xì)化。

圖片來源：南京市司法局網(wǎng)站截圖

28日，南京司法局、南京住房保障和房產(chǎn)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好人才優(yōu)先選房及支持剛性購房需求工作的通知》，針對人才、無住房家庭(本市戶籍)、普通購房人，發(fā)布了搖號、選房的具體細(xì)則。

“以前沒那么精細(xì)，都是粗線條限制的。”億翰智庫研究總監(jiān)于小雨表示。“保障無房戶的購房需求在近期的調(diào)控中表現(xiàn)明顯。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向記者分析，由于新房限價因素的存在，導(dǎo)致部分區(qū)域一二手房倒掛現(xiàn)象時有發(fā)生，由此也帶動了投資性需求增加，加劇了供需矛盾。

張波預(yù)計，無房戶優(yōu)先原則亦是樓市調(diào)控下半年的重點，預(yù)計這一政策會落實和覆蓋的城市還會進(jìn)一步增加，這一政策是對落戶政策、人才政策在房產(chǎn)層面承接性體現(xiàn)。

而在保障無房人群的購房需求的同時，各地的政策還在更大力度地打擊不合理投資需求。

深圳、南京、杭州等城市的政策中，對“假離婚”“假落戶”等問題打上了補(bǔ)丁。如深圳規(guī)定，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算;而杭州則拿出了人才購房五年限售的政策。

調(diào)控或仍將分化演繹

成都被認(rèn)為或許是下一個將迎來調(diào)控的城市。

張波表示，“萬人搖”等認(rèn)籌率過高的城市出臺政策調(diào)控的概率在提升，7月已經(jīng)在杭州、南京、寧波等城市都有所體現(xiàn)。“這類城市由于新房限價因素導(dǎo)致一二手房價出現(xiàn)倒掛，拉動非理性投機(jī)性購房需求快速增長，導(dǎo)致短期內(nèi)樓市熱度快速攀升。預(yù)計未來這類城市出臺這些政策的可能性極大。”

易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2020上半年中國百城房價報告》顯示，上半年，32個二線城市新建商品住宅成交均價為15372元/平方米，同比上漲9.6%，漲幅與2019年總體相當(dāng)。但部分二線城市房價上漲幅度較大，尤其是一些出現(xiàn)“萬人搖”現(xiàn)象的城市，如杭州、南京、成都等。

“今年上半年，這三個城市房價同比漲幅分別為11%、10%和21%，其都是近期政策收緊或預(yù)計收緊的城市。”該報告指出。

在7月24日的房地產(chǎn)座談會上，參會的10個城市中便有成都。“參加座談會的城市預(yù)計后續(xù)政策會收緊，尤其是近期沒有出臺政策的城市。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

在多個熱門城市出臺購房收緊政策的背景下，也有城市在適當(dāng)放松。

長春在7月21日發(fā)布了調(diào)整住房公積金個人住房貸款第二次貸款利率的通知，8月1日起，新增第二次申請住房公積金個人住房貸款的，貸款利率執(zhí)行同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。

7月22日，長春又發(fā)布通知稱，在長春市三環(huán)區(qū)域內(nèi)，二手住房交易不受購買時間限制。

“從全年來看，我們統(tǒng)計的政策數(shù)據(jù)依然顯示放松的城市數(shù)量更多，而收緊的依然集中在部分熱點城市和區(qū)域。”華泰證券研報顯示，以深圳為代表的個別城市出現(xiàn)一定的收緊，核心在于城市房價或地價出現(xiàn)相對較熱現(xiàn)象，但個別城市新政依然屬于“因城施策”的范疇，并不代表全國政策導(dǎo)向。

下半年金融市場或收緊

7月24日的房地產(chǎn)座談會上明確提出“要實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。”

張波表示，由于今年市場流動性明顯增強(qiáng)，資金的獲取成本出現(xiàn)明顯減少，部分資金通過非正常渠道開始流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，對于房價拉升作用不容忽視，除了在金融市場加大查處力度外，從制度上對房價形成有效監(jiān)管也是重中之重。

7月28日，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道，央行近日向各大銀行下發(fā)了關(guān)于線上消費貸款的調(diào)查通知，旨在了解線上消費貸款有多少流入樓市。

事實上，4月份深圳樓市火熱、房價上漲之時，央行深圳中支便曾要求各銀行對房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行自查。

有資深房地產(chǎn)人士向記者透露，“現(xiàn)在上海開盤的項目會看下買房人近期有沒有貸過消費貸，如果有，銀行審核會很嚴(yán)，一般建議還上。”

“下半年預(yù)計房地產(chǎn)金融市場會收緊，無論是開發(fā)貸款還是個人按揭貸款等，都有可能面臨額度收緊、放貸節(jié)奏放緩等風(fēng)險。”嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示。

億翰智庫直言，座談會提出防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，意味著加強(qiáng)對貸款資金的管理充分說明融資環(huán)境收緊的趨勢短期難以改變，3、4月份出現(xiàn)的融資寬松現(xiàn)象僅僅是救企舉措，撲滅行業(yè)對融資放寬的幻想。