上海土地交易半年報(bào)：疫情發(fā)生之后 68塊產(chǎn)業(yè)用地流向了哪里

在68幅掛牌土地中絕大多數(shù)“自帶門檻”。松江區(qū)永豐街道工業(yè)區(qū)兩幅地塊在掛牌時(shí)，出讓要求中已經(jīng)注明“準(zhǔn)入產(chǎn)業(yè)類型：廣播、電視、電影和錄音制作業(yè)”。最終競得企業(yè)為上海策灣文化發(fā)展有限責(zé)任公司，項(xiàng)目首期用地約77畝，將用于長三角國際影視中心建設(shè)。

前沿產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)增長的“發(fā)動(dòng)機(jī)”。走高質(zhì)量發(fā)展的上海，特別是在疫情影響下，最青睞什么樣的“發(fā)動(dòng)機(jī)”?

土地配置能夠引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這類土地包括工業(yè)用地、科研用地和倉儲(chǔ)用地，在上海統(tǒng)稱為產(chǎn)業(yè)用地。今年土地交易的上半場(chǎng)剛剛落幕，我們從中可以讀出一些信號(hào)。

解放日?qǐng)?bào)·上觀新聞?dòng)浾邔?duì)上海交易市場(chǎng)官網(wǎng)公開資料進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，在上半年掛牌出讓的197幅土地中，產(chǎn)業(yè)用地以68幅占比35%。從出讓規(guī)模到出讓節(jié)奏，比往年同期更大更多，而且亮點(diǎn)滿滿——

不少土地在出讓的時(shí)候就“自帶門檻”。競得公司“自身素質(zhì)”都不錯(cuò)，集中在半導(dǎo)體、新能源、先進(jìn)制造等領(lǐng)域，其中不乏科創(chuàng)板企業(yè)。在地區(qū)分布中，臨港新片區(qū)占得鰲頭。

上半年產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)同比上揚(yáng)66%

今年上半年，上海加大招商引資，產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)不降反增。去年1月至6月，共有41幅產(chǎn)業(yè)用地掛牌出讓;今年增加到68幅，同比上漲66%。

歷經(jīng)疫情，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不可避免產(chǎn)生波動(dòng)，但是重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)企業(yè)依然看好上海。在68幅掛牌地塊中，已經(jīng)有47幅覓得心儀之選。特別是從4月份開始，土地成交節(jié)奏加快，二季度出讓成功的土地達(dá)到39幅，是一季度的5倍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地成交量除了受供應(yīng)影響以外，也在一定程度上反映了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之勢(shì)。

為何今年產(chǎn)業(yè)用地市場(chǎng)比往年熱鬧些?背后有一只“看不見的手”在調(diào)節(jié)。

近年來，上海緊盯重點(diǎn)領(lǐng)域、重點(diǎn)企業(yè)、重大項(xiàng)目，出臺(tái)多項(xiàng)政策，加快項(xiàng)目落地，促進(jìn)先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)發(fā)展、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)賦能升級(jí)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)培育成勢(shì)。對(duì)沖疫情影響，上海在今年4月份又出臺(tái)“擴(kuò)投資20條”，發(fā)揮投資的“逆周期”調(diào)節(jié)作用。其中就涉及到土地供應(yīng)計(jì)劃要夯實(shí)，年度土地供應(yīng)量也有所增加。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，47幅成交土地占地面積超過328萬平方米，全部為“零溢價(jià)”地塊。政策優(yōu)惠，為企業(yè)降低成本，并反過來優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

5月27日，“松江區(qū)工業(yè)區(qū)V-58號(hào)(新城C02單元04A-06號(hào))地塊”由上海瓏睿信息科技有限公司，以起拍總價(jià)2.37億元競得。許多人沒聽過“瓏睿”，但它背后公司——“騰訊”為人熟知。今年3月，“騰訊長三角人工智能超算中心及產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目”計(jì)劃落戶松江。這個(gè)總投資超150億元的項(xiàng)目，正是由專門項(xiàng)目公司““瓏睿”運(yùn)作一攬子事宜。

官方資料顯示，該項(xiàng)目計(jì)劃建成至少2.5萬個(gè)7千瓦等效機(jī)柜，形成100家以上企業(yè)規(guī)模的人工智能產(chǎn)業(yè)園。以打造超算樞紐為契機(jī)，騰訊及其合作伙伴，將發(fā)揮各自資源優(yōu)勢(shì)引入優(yōu)質(zhì) AI 企業(yè)，騰訊長三角 AI 加速器、騰訊科恩實(shí)驗(yàn)室也要落地松江，打造 AI 產(chǎn)業(yè)生態(tài)，推進(jìn)松江成為長三角人工智能產(chǎn)業(yè)高地。

產(chǎn)業(yè)用地的配置，也為上海創(chuàng)造更多公共空間、優(yōu)化空間布局“預(yù)留空間”。今年上半年掛牌出讓的最大工業(yè)工地——“崇明區(qū)長興造船基地二期工程(第一階段)地塊”，由央企滬東中華造船(集團(tuán))有限公司競得，占地2136畝。這也意味著，滬東中華造船廠將正式從黃浦江畔遷出，預(yù)計(jì)將釋放65.06公頃面積，為黃浦江濱水岸線再添一塊珍貴的“大衣料”。

新片區(qū)“經(jīng)濟(jì)密度”“臨港效率”雙增加

今年上半年，上海掛牌出讓的產(chǎn)業(yè)用地基本都在郊區(qū)。浦東掛牌的產(chǎn)業(yè)地塊最多，共有22幅，占比超過1/3。其次是松江15幅，寶山7幅，金山和嘉定各5幅。中心城區(qū)的僅有3幅，分別位于普陀和長寧。

如果按照戰(zhàn)略區(qū)域來測(cè)算，臨港新片區(qū)以18幅土地、占比1/4的出讓強(qiáng)度“獨(dú)占鰲頭”，表現(xiàn)亮眼。這也意味著，上海在國家戰(zhàn)略區(qū)域的經(jīng)濟(jì)密度和投資強(qiáng)度，有了顯著提升。

近日一批重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)在臨港新片區(qū)集中開工，瞄準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展“卡脖子”的關(guān)鍵技術(shù)環(huán)節(jié)。比如，上海藍(lán)灣進(jìn)平新能源科技有限公司將在新片區(qū)研發(fā)和制造新能源汽車動(dòng)力儲(chǔ)能裝備系統(tǒng)，從而填補(bǔ)新能源汽車產(chǎn)業(yè)電池、電機(jī)、電控領(lǐng)域的結(jié)構(gòu)短板。

值得注意的是，上述土地交易也走出了“臨港效率”。6月18日，上海上飛飛機(jī)裝備制造有限公司競得一幅“自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)臨港重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)C07-05地塊”，7月7日已經(jīng)啟動(dòng)開工，從拿地到開工僅20天時(shí)間。無獨(dú)有偶，上海藍(lán)灣進(jìn)平新能源科技公司負(fù)責(zé)人也驚嘆于速度之快，企業(yè)從簽約到拿施工許可證只用了4個(gè)月。“新能源行業(yè)日新月異，需要盡快建廠，盡快生產(chǎn)，盡快打入市場(chǎng)”。

這些都得益于上海促進(jìn)重大項(xiàng)目的機(jī)制創(chuàng)新。疫情打亂了不少企業(yè)計(jì)劃，一些協(xié)商溝通與簽約步驟改為線上進(jìn)行。為了保障企業(yè)按時(shí)推進(jìn)，“店小二”們的跨前服務(wù)成為今年重點(diǎn)。

產(chǎn)業(yè)地塊出讓流程涉及十幾個(gè)環(huán)節(jié)，環(huán)環(huán)相扣，需要專業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶徍?。通過產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目關(guān)口前移、并聯(lián)審批、提前告知承諾、區(qū)域化評(píng)估等方式，加快審批流程、提升服務(wù)質(zhì)量、縮短投資周期，爭取讓項(xiàng)目“拿地即開工”。

土地“自帶門檻”主動(dòng)尋找心儀企業(yè)

成交的47幅土地最終流向了哪些行業(yè)?記者梳理發(fā)現(xiàn)，42家競得企業(yè)來自15個(gè)門類，行業(yè)呈多元化趨勢(shì)，但是都具有鮮明的“高科技”色彩。其中還不乏科創(chuàng)板企業(yè)。

上海正在推動(dòng)集成電路、人工智能和生物醫(yī)藥三大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。出讓土地體現(xiàn)了這一趨勢(shì)，如樂普生物科技有限公司是一家腫瘤免疫醫(yī)療研發(fā)商;又如，上海臨港科技創(chuàng)新城經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司將打造臨港科技綠洲人工智能產(chǎn)業(yè)園。把項(xiàng)目落戶臨港的盛帷半導(dǎo)體設(shè)備(上海)有限公司來自集成電路產(chǎn)業(yè)。而它的母公司盛美半導(dǎo)體，是一家科創(chuàng)板受理企業(yè)。另一家科創(chuàng)板受理企業(yè)是上海宏力達(dá)信息技術(shù)股份有限公司，業(yè)務(wù)聚焦智能電網(wǎng)、信息技術(shù)及能源管理領(lǐng)域。

上半年唯一落戶中心城區(qū)的科創(chuàng)項(xiàng)目，位于桃浦創(chuàng)智城。地塊毗鄰地鐵11號(hào)線，臨近上海西站，周邊基礎(chǔ)設(shè)施齊全，競得公司上海為奇科技有限公司。奇科技公司母公司“煙臺(tái)睿創(chuàng)微納技術(shù)股份有限公司”，是中國首批、山東省首家科創(chuàng)板上市企業(yè)，主要從事于非制冷紅外成像與MEMS傳感技術(shù)開發(fā)，是國內(nèi)非制冷紅外探測(cè)器的領(lǐng)軍者。

此次受讓地塊將建設(shè)睿創(chuàng)上海研究中心項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)定位為新一代半導(dǎo)體芯片及器件的設(shè)計(jì)與研發(fā)中心，主要從事設(shè)計(jì)研發(fā)、少量樣品的測(cè)試及銷售，試產(chǎn)品及產(chǎn)品的生產(chǎn)、封裝環(huán)節(jié)外包。

特別的是，這42家企業(yè)中有相當(dāng)一部分屬于土地的“目標(biāo)客群”。記者從上海市規(guī)劃資源局了解到，破解空間資源緊約束的瓶頸，上海從2018年起加大政策創(chuàng)新支持力度。2019年首次推出產(chǎn)業(yè)用地“標(biāo)準(zhǔn)地”，特征是擁有明確的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。如今這類供應(yīng)已經(jīng)常態(tài)化。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，在68幅掛牌土地中絕大多數(shù)“自帶門檻”。松江區(qū)永豐街道工業(yè)區(qū)兩幅地塊在掛牌時(shí)，出讓要求中已經(jīng)注明“準(zhǔn)入產(chǎn)業(yè)類型：廣播、電視、電影和錄音制作業(yè)”。最終競得企業(yè)為上海策灣文化發(fā)展有限責(zé)任公司，項(xiàng)目首期用地約77畝，將用于長三角國際影視中心建設(shè)。

這種出讓方式更規(guī)范高效，也代表著招商手段發(fā)生改變。傳統(tǒng)招商是先找項(xiàng)目再選址，較長的洽談周期往往降低了落地速度。現(xiàn)在土地?cái)M出讓的信息，提前公示先于招商洽談環(huán)節(jié)。指標(biāo)形成產(chǎn)業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)化準(zhǔn)入信息并發(fā)布。意向用地企業(yè)可憑企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況、擬投入產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目情況等材料相關(guān)提出申請(qǐng)，經(jīng)確認(rèn)后，即可進(jìn)行地塊交易環(huán)節(jié)。這類土地通常帶有較高的“KPI考核”要求。