二季度房價上漲壓力加大 多地出手給樓市降溫

2020年上半年的樓市，可謂是先抑后揚，“乘風破浪”。

一季度遭受疫情沖擊，樓市成交幾近冰凍。從4月開始，在寬松貨幣政策和地方松綁政策下，以深圳、杭州等地為代表的樓市回暖入春，5、6月復蘇強勁，多城房價上漲幅度較大。

作為中央長期的指導方針，“房住不炒”的基調(diào)仍要堅守。進入7月，已有杭州、東莞、寧波三個熱點城市出臺了調(diào)控收緊措施。盡管這些城市收緊調(diào)控，對樓市來說究竟是“撓癢”還是有效降溫，業(yè)內(nèi)仍有分歧，但政策對沖的信號意義已然顯現(xiàn)，這對管理市場預期有很大作用。

預計下半年，樓市政策將更多呈現(xiàn)對沖特征，共同引導市場走向平穩(wěn)。

房價加快上漲

據(jù)中指研究院報告，上半年百城新建住宅均價環(huán)比變化呈“V”字形，2月最低，3月起環(huán)比漲幅逐漸升高，6月均價15461元/平方米，同比上漲3.16%，漲幅較上月擴大0.17個百分點;同時整個上半年二手房住宅均價累計漲幅為1.72%，呈過熱趨勢。

其中第二季度房價上漲趨勢尤其明顯。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，3月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市有32個，4月份上升為50個，5月份達到59個。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，上半年房價大部分城市累計同比并不樂觀，1-6月的數(shù)據(jù)最多持平或者微漲。但5-6月的數(shù)據(jù)，確實出現(xiàn)了明顯上漲。

進入6月后，活躍城市較多，特別是寧波、南京、成都、杭州等城市明顯復蘇。而最值得關注的武漢市場也有明顯企穩(wěn)表現(xiàn)，環(huán)比上漲明顯。據(jù)中指百城房價榜單，6月寧波房價漲幅居全國之首，成交量也居于高位。

上半年，深圳樓市多次成為全國熱點。深圳中原數(shù)據(jù)顯示，6月深圳新房住宅成交3343套，環(huán)比上升6.4%;成交面積為33.6萬平方米，環(huán)比上漲11.5%。二手房時隔四年再次“破萬套”，6月共成交10594套，環(huán)比上升23.9%，重回2016年3月的牛市水平。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，深圳6月二手房均價突破7萬大關，達到74929元/平方米，均價遠超北上廣20%以上，甚至是隔壁廣州的2倍，相比去年底上漲則達14.37%。

除深圳外，杭州是上半年第二個熱度飆升的明星城市。上半年，杭州市區(qū)新房成交68399套，總成交金額2013.3億元。其中，6月成交19528套，創(chuàng)下3年來的新房單月最高值;上半年二手房共成交4.3萬套，同比去年4.14萬套上漲4.02%，環(huán)比2019年下半年的3.96萬套，上漲了8.77%。

東莞則是這輪上漲城市中令人意外的一個。4月以來，東莞新房、二手房價格齊漲，成交量也居高不下，還有部分小區(qū)業(yè)主聯(lián)手“控盤”漲價，炒作氛圍濃郁。

房價上漲背后，是一季度經(jīng)濟下滑壓力下，各地政府對房地產(chǎn)市場放松了調(diào)控。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，累計上半年房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)為304次，基本都是松綁為主，開發(fā)商預售資金監(jiān)管、人才落戶等政策，都刺激了房地產(chǎn)市場的復蘇和需求的入市。

易居智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，樓市上漲的主要原因來自資金面的寬松，部分城市炒作氛圍濃郁。類似深圳、杭州、東莞這類城市，供需結構緊張，房價有上漲預期，限價制造了倒掛，倒掛又放大了需求，市場出現(xiàn)了惡性循環(huán)。

多城收緊調(diào)控

房價上漲的壓力之下，多個地方政府開始給火熱的樓市“潑冷水”。

7月2日，杭州率先收緊調(diào)控，出臺“限搖”，即一戶購房家庭同時只能參加一個項目的搖號，向“無房家庭”傾斜，房源保障比例不低于50%;此外，高層次人才家庭優(yōu)先購房的，限售5年。

這些新政，目的是限制炒房套利者進入市場，為樓市降溫。

同日，東莞也收緊樓市調(diào)控。以“穩(wěn)房價”為主，同地區(qū)新房房價3個月漲幅不得超過10%，精裝修房價上限為20000元/平方米。此外，還嚴打捂盤惜售和內(nèi)部轉名行為，遏制樓市炒作風氣。

寧波緊隨其后，7月6日晚，發(fā)布了穩(wěn)樓市“十條”新政，主要包括擴大限購范圍，加強住房貸款審核等。值得注意的是，寧波還將通過嚴控樓面地價，抑制房價漲幅。

克而瑞指出，與杭州、東莞的政策相比，寧波的政策范圍覆蓋最廣，涵蓋樓市和地市;且政策加碼力度也相對較大，涉及限購升級、嚴控地價等諸多方面，基本也算是“拳拳到肉”。

杭州、東莞、寧波都是上半年房價漲幅較大、樓市較為火爆的城市。中央反復強調(diào)“房住不炒”，地方政府也“因城施策”出手調(diào)控。

嚴躍進表示，這幾個地方政策收緊釋放了當前的調(diào)控導向，對房地產(chǎn)并不完全就是刺激，一些熱點且存在房價炒作的城市會升級管控。若出現(xiàn)炒作等現(xiàn)象，政策升級和收緊都是大概率事件。

但張大偉認為，到目前為止，東莞、杭州的收緊政策，更多是“撓癢癢”，只是針對搖號、限價政策做調(diào)整，沒有影響市場的購房杠桿。所以預計效果有限。尤其是杭州的新政策，對市場影響不大，預計下半年行情將繼續(xù)高漲。

而樓市最為火爆的深圳，雖然業(yè)內(nèi)對出臺調(diào)控的預期強烈，但政府部門至今并無相關動作。住建部在7月初曾赴深圳調(diào)研，舉行了座談會，但深圳住建等部門，也沒有進一步收緊調(diào)控的消息。

克而瑞分析師認為，最近出臺的一些收緊措施，主要是為了防止市場過熱，其他的熱點城市也有可能會跟進，但應該不會出現(xiàn)大面積收緊。后期地方政策出臺依舊是偏向寬松。

中原則指出，從市場走勢看，房地產(chǎn)看天吃飯，這個“天”是信貸政策，信貸放水的大環(huán)境下，樓市將繼續(xù)維持高位運行。