長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)者:疫情沖擊下的“驚心動(dòng)魄”
疫情沖擊下的“驚心動(dòng)魄”
2019年初,長(zhǎng)租公寓行業(yè)正如火如荼,我與幾位朋友開始一起創(chuàng)業(yè),成立了一家產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)運(yùn)營(yíng)公司,最早的兩個(gè)項(xiàng)目即是長(zhǎng)租公寓,一個(gè)37間房,一個(gè)65間房,均屬于小型項(xiàng)目。
在經(jīng)歷了前期籌集資金、租賃項(xiàng)目、改造裝修、創(chuàng)建團(tuán)隊(duì)后,這兩個(gè)項(xiàng)目終于步入正軌。但當(dāng)我們正準(zhǔn)備2020年春節(jié)后大展拳腳時(shí),卻遭遇了突如其來的新冠肺炎疫情,整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)都遭受了前所未有的嚴(yán)峻考驗(yàn),我們項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)也一度難以為繼。
幸運(yùn)的是,經(jīng)歷了驚心動(dòng)魄的上半年,在政策利好和我們的一系列自救舉措下,兩個(gè)項(xiàng)目漸漸有所起色。下半年,我們希望能有更多突破,風(fēng)雨過后迎來暖陽。
疫情沖擊下,退租現(xiàn)象頻現(xiàn)、客源銳減
今年春節(jié)還沒到,新冠肺炎疫情就暴發(fā)了,并迅速蔓延到廣州,而后幾乎貫穿了整個(gè)上半年。等到湖北疫情解除后,廣州這座國(guó)際大都市,又因?yàn)榫惩饨?jīng)商人員聚集、留學(xué)歸國(guó)學(xué)生繁多,一度成為疫情最嚴(yán)重的地區(qū)之一。
對(duì)我們公司來說,疫情的影響立竿見影。春節(jié)前,我們與一湖北籍電商兼直播經(jīng)營(yíng)者達(dá)成合作,其為公司員工簽訂了20間套間。本以為在做足防疫措施、嚴(yán)格管理制度后,我們能在湖北疫情解除之際迎來一波入住者。誰承想,湖北籍客戶剛在公寓里放下行李,我們即刻就接到了投訴電話,再怎么向投訴者解釋都無濟(jì)于事,無奈只能把該批入住者勸退。春節(jié)前其他很多已簽訂合同但未正式入住的客戶,也紛紛提前退租解除協(xié)議。
在這樣的情況下,兩個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目損失客戶均在30%以上。2019年底我們努力招商的業(yè)績(jī)成了泡影,“一朝回到解放前”。
很快我們發(fā)現(xiàn),疫情之下,客源量也大幅下降,招租難度非常大。不僅是我們公司,整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)都首當(dāng)其沖面臨這個(gè)問題。一方面,由于疫情防控的管制,很多務(wù)工人員返工推遲;另一方面,部分租戶因疫情而失去了工作,他們有的從長(zhǎng)租公寓搬到了城中村農(nóng)村房,有的干脆回鄉(xiāng)發(fā)展,這批客源流失很大。
而當(dāng)我們把目光定在附近中小學(xué)生家長(zhǎng)和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)老師時(shí),卻發(fā)現(xiàn)學(xué)校、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)都已轉(zhuǎn)向線上課程,科技公司、電子商務(wù)公司、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也實(shí)現(xiàn)了在家辦公,遠(yuǎn)在千里以外,都可實(shí)現(xiàn)996……
現(xiàn)金流緊張、融資不易,長(zhǎng)租公寓行業(yè)承壓
在客源銳減的窘迫下,經(jīng)營(yíng)中的成本卻仍要支出。人工成本無法減免,業(yè)主租金也不肯減免,我們的公寓項(xiàng)目面臨著現(xiàn)金流斷流的風(fēng)險(xiǎn)。
于是,我們與股東們協(xié)商,希望其能追加投資,讓項(xiàng)目渡過難關(guān)。然而,股東們也不容易,投資餐飲和培訓(xùn)教育的都是“苦不堪言”,他們甚至提出退股撤資。有點(diǎn)積蓄的股東,也是持觀望態(tài)度,不敢貿(mào)然追加投資。
這期間,我們也在積極與各大銀行溝通,看是否能有債權(quán)融資利息方面的優(yōu)惠政策或補(bǔ)貼。但是,目前銀行對(duì)于經(jīng)營(yíng)困難企業(yè)的貸款資格及還貸能力綜合考量已更加謹(jǐn)慎,銀行貸款這條路子并不便利。最后,我們就只能尋求民間借貸了。
一邊是經(jīng)營(yíng)上的壓力,另一邊,我們還要盡力解決租客的訴求,管理服務(wù)上一點(diǎn)都不能打折扣。有一件事我記憶深刻,5月份某天凌晨2點(diǎn),租客投訴公寓停電了,電工鼓搗半天,也沒查出哪個(gè)房間電器跳閘。廣州夜里悶熱得很,停電沒空調(diào)可不是小事。這邊管家一位位客戶去解釋、道歉,那邊電工大汗淋漓查詢,直到早上8點(diǎn)才查清“罪魁禍?zhǔn)?rdquo;是某個(gè)房間的大燈導(dǎo)致整棟公寓跳閘。來電的那一刻,我?guī)缀鯚釡I盈眶。
這半年來,我每天下班回到小區(qū)停好車,都要在車?yán)锇l(fā)呆一段時(shí)間,平緩心情后才踏入家門。擔(dān)心的事情不少,害怕接到政府部門的電話,害怕接到業(yè)主催租的電話,害怕財(cái)務(wù)告知銀行賬戶里的金額數(shù)目,也害怕員工匯報(bào)解決不了的現(xiàn)場(chǎng)問題。
據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2020年上半年,陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉的長(zhǎng)租公寓超過半數(shù),各企業(yè)簽房量基本都降至往年同期的30%-50%,出租率跟往年同期項(xiàng)目相比,已下降30%左右。這樣看來,相比之下,我們雖然也有辛酸,但并不算最“慘”,我相信,雨終會(huì)停,天也會(huì)晴。
迎來多方利好,奮力一搏期待下半年
并不是我盲目樂觀,這一路坎坷,但也能看到希望的曙光。對(duì)行業(yè)來說,一大利好消息是,疫情之下,政策層面對(duì)于中小企業(yè)的支持也在增多。
一位朋友去年在白云區(qū)城鄉(xiāng)接合部承接了一個(gè)在營(yíng)公寓項(xiàng)目,然后一邊經(jīng)營(yíng)一邊升級(jí)改造,2020年1月-3月空置率達(dá)到65%,但是4月開始,出租率恢復(fù)60%,基本實(shí)現(xiàn)回本。這得益于白云區(qū)村社集體物業(yè)的減租政策,更得益于該區(qū)大力支持工廠企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的政策舉措。
事實(shí)上,不少地方政府都提出了類似的減租減稅以及延緩社保繳費(fèi)等措施。同時(shí),國(guó)家倡導(dǎo)支持中小微企業(yè)渡過難關(guān),銀行也推出了不少優(yōu)惠政策,以期促成中小微企業(yè)盡早融資貸款成功。
而就我們公司而言,6月初,股東們也稍微緩過勁來了,決定一起奮力一搏。我們采取了多方措施,一是與業(yè)主方申請(qǐng)緩租,壓縮人員編制,做好公寓的節(jié)能減耗,暫時(shí)緩解成本壓力;二是做好線上宣傳推廣,尋找第三方平臺(tái)加強(qiáng)房源宣傳;三是降低房租,甚至推出“租一送一”的活動(dòng),踐行現(xiàn)金流為王的宗旨。
這些措施,在一定程度上提升了出租率,實(shí)現(xiàn)部分現(xiàn)金回流。而另一方面,據(jù)業(yè)內(nèi)專家分析,7、8月份就是大學(xué)生的“畢業(yè)季”了,想必會(huì)給租賃市場(chǎng)增添新鮮“血液”,也能增加客源拉動(dòng)成交。
與此同時(shí),目前我們也在接洽一些品牌公寓經(jīng)營(yíng)方,持續(xù)進(jìn)行推銷、談判,接下來可能會(huì)做出適當(dāng)讓利,以托管或合作經(jīng)營(yíng)方式,把公寓項(xiàng)目盤活起來。
這半年,可以說是“心力交瘁”,幸運(yùn)的是,兩個(gè)項(xiàng)目還在堅(jiān)強(qiáng)支撐著。也許,疫情不會(huì)馬上完全結(jié)束,長(zhǎng)租公寓前景也仍不明朗,前面還有許多“坎”在等著我們,但我相信天道酬勤,努力與付出總會(huì)有回報(bào)。那么,期待下半年,我們能把上半年的辛酸淚換成喜極而泣。
□王貴丹(中科佳智總經(jīng)理)
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