長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)者：疫情沖擊下的“驚心動(dòng)魄”

2019年初，長(zhǎng)租公寓行業(yè)正如火如荼，我與幾位朋友開始一起創(chuàng)業(yè)，成立了一家產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，最早的兩個(gè)項(xiàng)目即是長(zhǎng)租公寓，一個(gè)37間房，一個(gè)65間房，均屬于小型項(xiàng)目。

在經(jīng)歷了前期籌集資金、租賃項(xiàng)目、改造裝修、創(chuàng)建團(tuán)隊(duì)后，這兩個(gè)項(xiàng)目終于步入正軌。但當(dāng)我們正準(zhǔn)備2020年春節(jié)后大展拳腳時(shí)，卻遭遇了突如其來(lái)的新冠肺炎疫情，整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)都遭受了前所未有的嚴(yán)峻考驗(yàn)，我們項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)也一度難以為繼。

幸運(yùn)的是，經(jīng)歷了驚心動(dòng)魄的上半年，在政策利好和我們的一系列自救舉措下，兩個(gè)項(xiàng)目漸漸有所起色。下半年，我們希望能有更多突破，風(fēng)雨過后迎來(lái)暖陽(yáng)。

疫情沖擊下，退租現(xiàn)象頻現(xiàn)、客源銳減

今年春節(jié)還沒到，新冠肺炎疫情就暴發(fā)了，并迅速蔓延到廣州，而后幾乎貫穿了整個(gè)上半年。等到湖北疫情解除后，廣州這座國(guó)際大都市，又因?yàn)榫惩饨?jīng)商人員聚集、留學(xué)歸國(guó)學(xué)生繁多，一度成為疫情最嚴(yán)重的地區(qū)之一。

對(duì)我們公司來(lái)說(shuō)，疫情的影響立竿見影。春節(jié)前，我們與一湖北籍電商兼直播經(jīng)營(yíng)者達(dá)成合作，其為公司員工簽訂了20間套間。本以為在做足防疫措施、嚴(yán)格管理制度后，我們能在湖北疫情解除之際迎來(lái)一波入住者。誰(shuí)承想，湖北籍客戶剛在公寓里放下行李，我們即刻就接到了投訴電話，再怎么向投訴者解釋都無(wú)濟(jì)于事，無(wú)奈只能把該批入住者勸退。春節(jié)前其他很多已簽訂合同但未正式入住的客戶，也紛紛提前退租解除協(xié)議。

在這樣的情況下，兩個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目損失客戶均在30%以上。2019年底我們努力招商的業(yè)績(jī)成了泡影，“一朝回到解放前”。

很快我們發(fā)現(xiàn)，疫情之下，客源量也大幅下降，招租難度非常大。不僅是我們公司，整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)都首當(dāng)其沖面臨這個(gè)問題。一方面，由于疫情防控的管制，很多務(wù)工人員返工推遲;另一方面，部分租戶因疫情而失去了工作，他們有的從長(zhǎng)租公寓搬到了城中村農(nóng)村房，有的干脆回鄉(xiāng)發(fā)展，這批客源流失很大。

而當(dāng)我們把目光定在附近中小學(xué)生家長(zhǎng)和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)老師時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)學(xué)校、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)都已轉(zhuǎn)向線上課程，科技公司、電子商務(wù)公司、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也實(shí)現(xiàn)了在家辦公，遠(yuǎn)在千里以外，都可實(shí)現(xiàn)996……

現(xiàn)金流緊張、融資不易，長(zhǎng)租公寓行業(yè)承壓

在客源銳減的窘迫下，經(jīng)營(yíng)中的成本卻仍要支出。人工成本無(wú)法減免，業(yè)主租金也不肯減免，我們的公寓項(xiàng)目面臨著現(xiàn)金流斷流的風(fēng)險(xiǎn)。

于是，我們與股東們協(xié)商，希望其能追加投資，讓項(xiàng)目渡過難關(guān)。然而，股東們也不容易，投資餐飲和培訓(xùn)教育的都是“苦不堪言”，他們甚至提出退股撤資。有點(diǎn)積蓄的股東，也是持觀望態(tài)度，不敢貿(mào)然追加投資。

這期間，我們也在積極與各大銀行溝通，看是否能有債權(quán)融資利息方面的優(yōu)惠政策或補(bǔ)貼。但是，目前銀行對(duì)于經(jīng)營(yíng)困難企業(yè)的貸款資格及還貸能力綜合考量已更加謹(jǐn)慎，銀行貸款這條路子并不便利。最后，我們就只能尋求民間借貸了。

一邊是經(jīng)營(yíng)上的壓力，另一邊，我們還要盡力解決租客的訴求，管理服務(wù)上一點(diǎn)都不能打折扣。有一件事我記憶深刻，5月份某天凌晨2點(diǎn)，租客投訴公寓停電了，電工鼓搗半天，也沒查出哪個(gè)房間電器跳閘。廣州夜里悶熱得很，停電沒空調(diào)可不是小事。這邊管家一位位客戶去解釋、道歉，那邊電工大汗淋漓查詢，直到早上8點(diǎn)才查清“罪魁禍?zhǔn)?rdquo;是某個(gè)房間的大燈導(dǎo)致整棟公寓跳閘。來(lái)電的那一刻，我?guī)缀鯚釡I盈眶。

這半年來(lái)，我每天下班回到小區(qū)停好車，都要在車?yán)锇l(fā)呆一段時(shí)間，平緩心情后才踏入家門。擔(dān)心的事情不少，害怕接到政府部門的電話，害怕接到業(yè)主催租的電話，害怕財(cái)務(wù)告知銀行賬戶里的金額數(shù)目，也害怕員工匯報(bào)解決不了的現(xiàn)場(chǎng)問題。

據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年上半年，陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉的長(zhǎng)租公寓超過半數(shù)，各企業(yè)簽房量基本都降至往年同期的30%-50%，出租率跟往年同期項(xiàng)目相比，已下降30%左右。這樣看來(lái)，相比之下，我們雖然也有辛酸，但并不算最“慘”，我相信，雨終會(huì)停，天也會(huì)晴。

迎來(lái)多方利好，奮力一搏期待下半年

并不是我盲目樂觀，這一路坎坷，但也能看到希望的曙光。對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)，一大利好消息是，疫情之下，政策層面對(duì)于中小企業(yè)的支持也在增多。

一位朋友去年在白云區(qū)城鄉(xiāng)接合部承接了一個(gè)在營(yíng)公寓項(xiàng)目，然后一邊經(jīng)營(yíng)一邊升級(jí)改造，2020年1月-3月空置率達(dá)到65%，但是4月開始，出租率恢復(fù)60%，基本實(shí)現(xiàn)回本。這得益于白云區(qū)村社集體物業(yè)的減租政策，更得益于該區(qū)大力支持工廠企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的政策舉措。

事實(shí)上，不少地方政府都提出了類似的減租減稅以及延緩社保繳費(fèi)等措施。同時(shí)，國(guó)家倡導(dǎo)支持中小微企業(yè)渡過難關(guān)，銀行也推出了不少優(yōu)惠政策，以期促成中小微企業(yè)盡早融資貸款成功。

而就我們公司而言，6月初，股東們也稍微緩過勁來(lái)了，決定一起奮力一搏。我們采取了多方措施，一是與業(yè)主方申請(qǐng)緩租，壓縮人員編制，做好公寓的節(jié)能減耗，暫時(shí)緩解成本壓力;二是做好線上宣傳推廣，尋找第三方平臺(tái)加強(qiáng)房源宣傳;三是降低房租，甚至推出“租一送一”的活動(dòng)，踐行現(xiàn)金流為王的宗旨。

這些措施，在一定程度上提升了出租率，實(shí)現(xiàn)部分現(xiàn)金回流。而另一方面，據(jù)業(yè)內(nèi)專家分析，7、8月份就是大學(xué)生的“畢業(yè)季”了，想必會(huì)給租賃市場(chǎng)增添新鮮“血液”，也能增加客源拉動(dòng)成交。

與此同時(shí)，目前我們也在接洽一些品牌公寓經(jīng)營(yíng)方，持續(xù)進(jìn)行推銷、談判，接下來(lái)可能會(huì)做出適當(dāng)讓利，以托管或合作經(jīng)營(yíng)方式，把公寓項(xiàng)目盤活起來(lái)。

這半年，可以說(shuō)是“心力交瘁”，幸運(yùn)的是，兩個(gè)項(xiàng)目還在堅(jiān)強(qiáng)支撐著。也許，疫情不會(huì)馬上完全結(jié)束，長(zhǎng)租公寓前景也仍不明朗，前面還有許多“坎”在等著我們，但我相信天道酬勤，努力與付出總會(huì)有回報(bào)。那么，期待下半年，我們能把上半年的辛酸淚換成喜極而泣。

□王貴丹(中科佳智總經(jīng)理)