未來10年 房子是“白菜價(jià)”還是“黃金價(jià)”？

在未來的十年中，中國的房屋永遠(yuǎn)不會(huì)成為“黃金價(jià)格”，而是與當(dāng)?shù)厝说氖杖霋煦^的價(jià)格。房?jī)r(jià)應(yīng)由當(dāng)?shù)厝说氖杖霙Q定。當(dāng)然，如果是一線城市，高收入人群相對(duì)較多，房?jī)r(jià)的“溢價(jià)率”也較高。十年后，一兩百萬可以買房子。二線和三線城市可以以780,000的價(jià)格購買房屋，而四線以下的小城市物業(yè)可以以4至500,000的價(jià)格購買房屋。簡(jiǎn)而言之，國內(nèi)高房?jī)r(jià)肯定會(huì)下降一半以上，普通百姓不會(huì)再花20或30年的時(shí)間償還抵押貸款。

現(xiàn)在有三個(gè)理由支持高房?jī)r(jià)。首先是位置好，房?jī)r(jià)會(huì)貴得多。但是，將來，交通將變得越來越方便。大城市將支持地鐵，到市中心的郊區(qū)將基本上在40分鐘內(nèi)解決該問題。雖然中小城市在短短20多分鐘內(nèi)從郊區(qū)驅(qū)車前往市中心，但未來人們將傾向于購買第一手房屋。隨著地鐵和其他交通工具的使用，良好或不良地理位置對(duì)房?jī)r(jià)的影響將越來越不明顯。

第二個(gè)是學(xué)區(qū)比較貴。但是問題是真正富裕的家庭都讓他們的孩子去私立學(xué)校學(xué)習(xí)。將來，他們無需購買學(xué)區(qū)即可出國留學(xué)。普通家庭的孩子們將來將有越來越多的良好教育機(jī)會(huì)。由于將來會(huì)更加合理地分配優(yōu)秀的教育資源，因此學(xué)區(qū)房地產(chǎn)投機(jī)的奇怪原因也將逐漸退出歷史舞臺(tái)。

第三，城市化進(jìn)程將防止國內(nèi)房?jī)r(jià)下跌。現(xiàn)在國內(nèi)的城市化率已經(jīng)達(dá)到58%左右，要推進(jìn)它將非常困難。大多數(shù)農(nóng)民不愿進(jìn)入中小城市。主要有兩個(gè)原因：一是中小城市的房?jī)r(jià)不便宜，農(nóng)民進(jìn)入城市后買不起房。高昂的房?jī)r(jià)減緩了農(nóng)民進(jìn)步的步伐。另一個(gè)是城市化不是農(nóng)民進(jìn)入城市。買房子已經(jīng)結(jié)束了。您必須為他提供各種社會(huì)保障，以解決他們的就業(yè)問題，并讓他們安居樂業(yè)。如果不能解決這個(gè)問題，將難以推進(jìn)城市化。

相反，在未來十年中，國內(nèi)住房?jī)r(jià)格將擠壓泡沫，住房?jī)r(jià)格將根本無法上漲：首先，在這種流行病的影響下，全球經(jīng)濟(jì)衰退已成定局，并且這種流行病將繼續(xù)存在。很多年。將來，世界經(jīng)濟(jì)可能會(huì)走“走全球”之路。我們預(yù)計(jì)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)將在今年下半年回升，但將不再可能恢復(fù)過去的高增長率。如果人們的收入水平不會(huì)急劇上升，那么房地產(chǎn)就不可能再有“金價(jià)”了，它更有可能隨著當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I力而波動(dòng)。

此外，人口的出生率持續(xù)下降，住房市場(chǎng)已經(jīng)飽和。隨著老一輩年齡的增長，未來會(huì)有越來越多的房屋。現(xiàn)在，不僅三線和四線城市的家庭擁有三到四套房屋，一線和二線城市的人們擁有幾套房屋，這種情況并不少見。換句話說，在許多城市的90年代和00年代，根本沒有必要購買房屋。前一代留下了幾個(gè)屬性。因此，將來人口會(huì)越來越少，對(duì)住房的需求也會(huì)越來越弱。國內(nèi)房地產(chǎn)已經(jīng)飽和，房?jī)r(jià)只能下跌。

此外，中國現(xiàn)在存在房地產(chǎn)過剩。中小城市的商品房空置率不僅在30%以上，而且一二線城市的商品房空置率也在20-25%之間。家庭住宅不再用于居住，而是用于投機(jī)。此外，房地產(chǎn)占中國家庭資產(chǎn)的77%，而金融資產(chǎn)僅占23%。這表明許多城市家庭正在炒房，而買房并不是為了自住。一旦房?jī)r(jià)泡沫破滅，大量空置的二手房投入市場(chǎng)，房?jī)r(jià)將難以大幅下跌。因此，將來不會(huì)忽略某些中小城市的房?jī)r(jià)。

最后，如果高房?jī)r(jià)沒有下跌，那么將推測(cè)出大量的社會(huì)財(cái)富，這不僅是因?yàn)楦咦饨鸷透邉趧?dòng)力成本導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)難以生存。更可怕的是，如果您在房屋上投機(jī)賺錢，將來誰會(huì)從事高科技研發(fā)?誰將升級(jí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)?未來中國的國際競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)迅速提高嗎?如果高房?jī)r(jià)不能下跌，則國內(nèi)科學(xué)技術(shù)，高端制造業(yè)等將難以實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性發(fā)展。

在未來的十年中，房屋不可能保持“黃金價(jià)格”，但是否跌至“白菜價(jià)格”應(yīng)與當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖霋煦^。大部分跌倒了。但是，如果中小城市具有單一的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，人口外流大于流入，居民收入增長緩慢，那么當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)就不可能跌至“白菜價(jià)”。現(xiàn)在，房?jī)r(jià)泡沫由寬松的貨幣和低利率支撐。這種情況不會(huì)持續(xù)很長時(shí)間，房地產(chǎn)泡沫遲早會(huì)破滅。