決定房?jī)r(jià)變化的因素有哪些 未來(lái)房?jī)r(jià)降還是漲

雖然從目前樓市情況來(lái)看，房?jī)r(jià)已經(jīng)基本趨穩(wěn)，除少數(shù)城市之外，多數(shù)城市房?jī)r(jià)不再上竄下跳。但是，疫情的發(fā)生，又給樓市帶來(lái)了許多不確定性。特別是一些地方采取了刺激樓市的政策，尤其是以人才引進(jìn)為借口的救市政策，導(dǎo)致房?jī)r(jià)又出現(xiàn)了一些反復(fù)。因此，有人提出問(wèn)題，決定房?jī)r(jià)變化的因素到底有哪些，未來(lái)房?jī)r(jià)到底會(huì)降還是會(huì)漲。

這個(gè)問(wèn)題太大，大得有點(diǎn)難以回答。決定房?jī)r(jià)變化的因素很多，有市場(chǎng)需求因素，有政府行為因素，有貨幣發(fā)行因素，有經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素，有居民住房觀念因素等。

從市場(chǎng)需求來(lái)看，由于中國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)，特別是中國(guó)的城市化步伐在加快，如果要達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平，城市人口會(huì)大量增加，其對(duì)住房的需求也會(huì)大量增加。不僅剛性需求會(huì)很大、改善性需求也會(huì)很大。所以，單純從市場(chǎng)需求來(lái)看，未來(lái)的房?jī)r(jià)是很難下降的。至少，短期內(nèi)不大可能下降。而對(duì)一、二線城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)還要出現(xiàn)一定幅度的上漲。只是，上漲的速度不會(huì)像前些年那樣快，幅度也不會(huì)像前些年那樣大。

從政府行為來(lái)看，地方政府對(duì)來(lái)自于土地開(kāi)發(fā)方面的需求還是很大的，不僅有政績(jī)方面的需求，還有資金方面的需求。政績(jī)方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的即時(shí)效應(yīng)很強(qiáng)，只要開(kāi)發(fā)，就會(huì)出政績(jī)，就能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。而實(shí)體企業(yè)，則過(guò)程相對(duì)較長(zhǎng)，且受市場(chǎng)變化很大。所以，政府從政績(jī)的角度考慮，會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。同時(shí)，對(duì)地方政府對(duì)資金的要求來(lái)看，且不說(shuō)如何消化政府債務(wù)，僅每年建設(shè)所需要的資金，也不可能完全依靠發(fā)債和財(cái)政收入，土地收入仍然是地方政府建設(shè)的主要資金來(lái)源。所以，也會(huì)從客觀上推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。

從貨幣發(fā)行的角度來(lái)看，為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)和新冠疫情，全球都出現(xiàn)了大水漫灌現(xiàn)象，發(fā)行的貨幣會(huì)成為未來(lái)全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的嚴(yán)重問(wèn)題之一。特別是美國(guó)，無(wú)限量貨幣的發(fā)行，一定會(huì)通過(guò)轉(zhuǎn)嫁危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)的方式，讓其他國(guó)家買單。所以，未來(lái)全球性通貨膨脹是改變不了的事實(shí)。而在國(guó)內(nèi)，貨幣發(fā)行也是明顯偏多的。原因不是中國(guó)愛(ài)發(fā)貨幣，而是應(yīng)對(duì)金融危機(jī)和疫情影響必須做出的行為，且是為了對(duì)沖全球都在量化寬松。否則，會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)極為不利。在通貨膨脹壓力很大的情況下，對(duì)房?jī)r(jià)的影響也是比較大的，上漲的動(dòng)力是存在的。只是，這樣的房?jī)r(jià)上漲，是伴隨著貨幣貶值而漲的，非房?jī)r(jià)的單向上漲，而是與其他物品一起上漲。到時(shí)候，居民收入也會(huì)較快上漲。

從經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，經(jīng)濟(jì)總量增大，居民收入增長(zhǎng)，特別是居民購(gòu)買力增強(qiáng)，客觀上也會(huì)對(duì)市場(chǎng)需求產(chǎn)生積極影響。在這樣的情況下，房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)力會(huì)增強(qiáng)。事實(shí)也是，經(jīng)濟(jì)發(fā)展本身就會(huì)伴隨著物價(jià)的上漲而增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也會(huì)在一定程度上帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。所以，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲也是概率更大的方面。

從居民購(gòu)房觀念來(lái)看，如果廣大居民仍然堅(jiān)持必須擁有自主產(chǎn)權(quán)的住房，而不是租房，那么，市場(chǎng)的需求會(huì)很大，供需矛盾會(huì)繼續(xù)存在。如此，對(duì)房?jī)r(jià)的影響也是正向的，推動(dòng)的。只有當(dāng)廣大居民的住房觀念發(fā)生變化，購(gòu)房不成為主要目標(biāo)，而是選擇租房，那么房?jī)r(jià)上漲的速度會(huì)放慢，甚至因?yàn)樾枨鬁p少而出現(xiàn)下跌現(xiàn)象。因此，房?jī)r(jià)如何變化，需要看居民對(duì)待房子的態(tài)度，看愿意租房的居民有多少、比例有多大。如果有一半以上的居民選擇租房，那么，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力就會(huì)減弱。

從房?jī)r(jià)的內(nèi)在矛盾來(lái)看，目前的房?jī)r(jià)與居民的收入水平、購(gòu)買力相比，顯然是偏高的，是存在一定水分的。因此，房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，如何消化水分，對(duì)房?jī)r(jià)變化的影響較大。從總體上講，只要不是外力推動(dòng)，按照市場(chǎng)需求的實(shí)際情況，幾年內(nèi)不應(yīng)當(dāng)具有房?jī)r(jià)繼續(xù)較快上漲的動(dòng)力，而需要消化水分。所以，房?jī)r(jià)難以上漲。

綜上所述，房?jī)r(jià)上漲的壓力還是比較大的，需要正確對(duì)待。但是，在“房住不炒”定位下，如果能夠把地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴度降低，房?jī)r(jià)還是難以持續(xù)上漲的，而是會(huì)在漲跌互現(xiàn)中逐步進(jìn)入穩(wěn)定狀態(tài)。而從未來(lái)來(lái)看，房?jī)r(jià)還是要上漲的，只是上漲的速度會(huì)比較平穩(wěn)。