海南建設(shè)自貿(mào)港 不是房?jī)r(jià)沖高的“強(qiáng)心劑”

從市場(chǎng)和政策的角度來(lái)看，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不存在炒作的外部條件。

在國(guó)務(wù)院新聞辦昨天舉行的《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》新聞發(fā)布會(huì)上，海南省委書(shū)記劉賜貴表示，要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)，海南的房地產(chǎn)不是外面想要多少就建設(shè)多少，不能成為房地產(chǎn)的加工廠。他還表示，在自貿(mào)港政策發(fā)布后，海南房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)大起大落。

在海南建設(shè)自由貿(mào)易港，是我國(guó)提高對(duì)外開(kāi)放水平的一個(gè)重要舉措，也是海南發(fā)展的一個(gè)重要機(jī)遇。但是，海南原來(lái)只是一個(gè)海島，經(jīng)濟(jì)以農(nóng)耕和漁獵為主，建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)的歷史只有30多年，雖然發(fā)展很快，但基礎(chǔ)仍比較薄弱，離建設(shè)一個(gè)高度發(fā)達(dá)的自由貿(mào)易港的要求還有不小距離。在中央給予其符合自貿(mào)港要求的特殊政策后，最為突出的問(wèn)題便是高質(zhì)量人才緊缺。海南對(duì)此問(wèn)題的認(rèn)識(shí)是清楚的，已經(jīng)制定了到2025年“百萬(wàn)人才進(jìn)海南”的行動(dòng)計(jì)劃。就在最近，海南推出了4萬(wàn)多個(gè)向全球招聘的崗位，有幾十萬(wàn)海內(nèi)外的人才踴躍報(bào)名。

但是，大量人才進(jìn)入海南，首先遇到的一個(gè)問(wèn)題便是需要向他們提供合適的住房。因此，如果說(shuō)海南自貿(mào)港的建設(shè)對(duì)于海南房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)什么影響，那也是不現(xiàn)實(shí)。但是要說(shuō)發(fā)生很大的影響，那是更不現(xiàn)實(shí)。這首先是因?yàn)楹Ｄ系娜瞬乓胗?jì)劃并不是在一個(gè)相對(duì)較短的時(shí)間里突擊完成，而是逐步引入，他們的住房需求對(duì)整個(gè)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不具備爆發(fā)性。更為重要的是，引進(jìn)人才在海南的住房，不管是政府或者企業(yè)分配給他們，還是自己購(gòu)買(mǎi)，都是實(shí)實(shí)在在需要住，而不是像以往那樣成為炒作籌碼。因此，劉賜貴書(shū)記認(rèn)為海南房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大起大落，這是有充分依據(jù)的。

從市場(chǎng)和政策的角度來(lái)看，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不存在炒作的外部條件。十多年前，我國(guó)住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)強(qiáng)勁上漲，一方面是很多地方政府基于地方利益的需求，特別是通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)壯大地方財(cái)政的需求，出臺(tái)的相關(guān)政策直接或者間接地有利于房地產(chǎn)炒作。另一方面是民間存在的大量游資左沖右突，每到一地，就把當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)炒得風(fēng)生水起。按當(dāng)時(shí)的情況，類似海南建立自貿(mào)港的決定一經(jīng)公布，甚至在公布之前，游資就像被打了一針“強(qiáng)心劑”，早已聞風(fēng)而動(dòng)，先聲奪人，將當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)炒上幾個(gè)臺(tái)階。但是，就現(xiàn)在的情況來(lái)說(shuō)，這兩個(gè)條件都已不復(fù)存在，通過(guò)多年的調(diào)控，房?jī)r(jià)在全國(guó)范圍內(nèi)都得到了控制，現(xiàn)在走勢(shì)已基本穩(wěn)住。與此同時(shí)，在一線城市住房因多年限購(gòu)而出現(xiàn)滯漲甚至小幅下跌后，游資已經(jīng)失去了像以往那樣“嘯聚”市場(chǎng)的空間。2018年6月，海南也推出了全域住房限購(gòu)政策。在這種剛性政策的面前，游資難以進(jìn)入海南，海南的房?jī)r(jià)是炒不起來(lái)的。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作曾經(jīng)幾乎席卷全國(guó)，今天有不少先富者正是借著這種炒作脫穎而出，但它也給社會(huì)的和諧發(fā)展帶來(lái)了不少后遺癥。以海南來(lái)說(shuō)，早在上世紀(jì)90年代，在全國(guó)范圍的炒房熱還未興起的時(shí)候，它就已經(jīng)出現(xiàn)了一波狂熱的炒地潮，最終給海南留下了不少“爛尾樓”和“夾生地”，反而拖了海南發(fā)展的后腿。在十多年前炒房潮此起彼伏的時(shí)候，海南的海口、三亞等旅游城市也出現(xiàn)了一波房?jī)r(jià)被炒高的走勢(shì)，但它抬高了海南的商務(wù)成本，最終反而抑制了海南對(duì)急需人才的吸引力，其教訓(xùn)是很深刻的。

今天，海南要建設(shè)自貿(mào)港，必須把房?jī)r(jià)控制住，如果再像以前那樣，聽(tīng)任游資在海南“翻江倒海”，炒高房?jī)r(jià)，就會(huì)對(duì)沖掉海南因?yàn)榻ㄔO(shè)自貿(mào)港而獲得的各種特殊政策所產(chǎn)生的市場(chǎng)紅利，對(duì)自貿(mào)港的建設(shè)會(huì)產(chǎn)生很大的不利作用。

但是，在目前海南為建設(shè)自貿(mào)港而大規(guī)模引進(jìn)人才的背景下，海南的住房需求會(huì)有所增加，因此對(duì)市場(chǎng)的管理也不宜“鐵板一塊”。海南曾經(jīng)在2015年提出了“兩個(gè)暫停”的政策，即暫停批地，有地的房地產(chǎn)企業(yè)暫停批建。在人才不斷進(jìn)入海南的情況下，如果繼續(xù)執(zhí)行這兩項(xiàng)政策，有可能會(huì)出現(xiàn)供需緊張，反而會(huì)引起房?jī)r(jià)上漲。因此，在繼續(xù)堅(jiān)持限購(gòu)政策，堅(jiān)持“房住不炒”的前提下，對(duì)原有政策根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)調(diào)整，也應(yīng)該成為一個(gè)可以考慮的選項(xiàng)。(周俊生(財(cái)經(jīng)評(píng)論人))