陷租金分紅“失約門” 金融街惠州項目遇困

作為金融街控股股份有限公司(000402.SZ，以下簡稱“金融街”)走出“北京第一站”，總投資200億元的惠州巽寮灣項目，在疫情的沖擊下，卻突發(fā)“折戟”。

自今年2月開始，不少投資了金融街巽寮灣的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，本該按期返租的酒店式公寓項目，突遭“斷糧”。而酒店方面給出的解釋是受疫情不可抗因素因而免租。除了“被免租”外，原來合同約定的“分紅”也未見蹤影。

對此，金融街方面在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示，免租是由于疫情影響，屬于不可抗力因素。而2019年酒店沒有盈利，因此也無法給業(yè)主“分紅”。

“我們已經(jīng)請了律師準備打官司，目前還沒有進展。”業(yè)主李啟明(化名)告訴記者。

一方面金融街涉嫌單方違約，而另一方面，由于受疫情影響，金融街2020年第一季度業(yè)績承壓，短債更是暴增96倍，面對如此兩難，金融街又該如何“瞻前顧后”?

涉嫌單方違約

“說實話，買了這個房子挺后悔的。”2018年，家住深圳的劉靜(化名)到惠州巽寮灣景區(qū)游玩，機緣巧合之下，在景區(qū)內項目金融街海世界購買了一套49平方米的公寓，并和開發(fā)商金融街旗下的金融街(惠州)金禧麗景酒店管理公司(簡稱“金禧麗景酒店”)簽訂了《房產(chǎn)委托出租服務書》，即“售后返租協(xié)議”，將房屋托管給酒店運營管理，每月可獲得一定的租金。

“從今年2月份開始，租金突然就斷了，直到現(xiàn)在也沒收到。”劉靜表示，她在不知情的情況下，被單方面免租兩個半月。李啟明告訴記者，除了被單方面免租兩個半月以外，合同約定的“分紅”也沒能拿到。

事實上，記者了解到像劉靜、李啟明一樣被金融街涉嫌單方面違約的業(yè)主并不在少數(shù)，據(jù)其提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前“被”免租的業(yè)主已達606人，其中540人希望解約“止損”，而仍有66人希望補齊租金再續(xù)約。

根據(jù)業(yè)主提供的短信內容顯示：受新冠肺炎疫情影響，酒店經(jīng)營遇到不可抗因素暫停營業(yè)，依據(jù)《委托出租協(xié)議》第十一條，特向全體業(yè)主告知“2020年2月、3月免租二個月;4月免租半個月”。其中《委托出租協(xié)議》第十一條，指的是協(xié)議執(zhí)行期間，由于臺風、戰(zhàn)爭、法律政策等不可抗力導致的本協(xié)議全部、部分不能履行或遲延履行的，雙方互不承擔責任。

廣東宏力律師事務所合伙人律師何雁英指出，如果承租人因疫情防控原因直接導致無法履行合同義務，或者導致合同目的根本無法實現(xiàn)的，可按照不可抗力原則處理;但如果承租人因疫情防控原因無法正常使用、收益租賃房屋，但不必然導致履行合同障礙，一般可按照情勢變更原則處理。

北京中南律師事務所合伙人律師孫繼國告訴記者，最高人民法院有關指導意見規(guī)定，新冠肺炎疫情或疫情防控措施是否屬于“不可抗力”，要看具體情況。如果酒店方在疫情期間租用的房屋沒有因疫情原因，如國家部門征用、管控等因素影響到委托出租協(xié)議目的，也就是房屋居住功能，造成協(xié)議無法履行，則新冠肺炎疫情不能構成委托出租協(xié)議第十一條規(guī)定的不可抗力的情形。

而簽訂合同協(xié)議的過程，也有不少業(yè)主認為帶有綁定性質。“當時開發(fā)商要求我們購房后必須跟金禧麗景酒店簽訂售后返租協(xié)議。而且購買12樓以上的業(yè)主被要求必須交給酒店托管，否則只能選擇低樓層。”劉靜告訴記者。

對此，金禧麗景酒店相關負責人李先生表示，業(yè)主與酒店簽訂的售后返租協(xié)議均出于自愿，也有業(yè)主選擇不交給酒店托管。

何雁英律師告訴記者，購房者如果不能提供證據(jù)證明被開發(fā)商強迫簽訂售后返租協(xié)議，則一般會認定為是自愿簽訂合同，自愿簽署的情況下，合同合法有效。

事實上，關于售后返租行為，我國早有相關法律法規(guī)規(guī)定。孫繼國告訴記者，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十一條第二款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。但是已竣工商品房就另當別論。

李啟明告訴記者，其購買的海世界項目的那套房屋屬性為住宅，但是購房時該項目已經(jīng)是現(xiàn)房。針對被單方面免租的問題，不少業(yè)主向記者表示，即將通過向法院起訴來解決糾紛。其中，540位業(yè)主希望跟酒店解除托管協(xié)議，而66位業(yè)主則希望酒店繼續(xù)履行合同，但是要求酒店把拖欠的租金補齊。

對此何雁英表示，無論是適用不可抗力還是情勢變更，法院在審判適用過程中，都會重點審查承租人與出租人的租賃合同履行與疫情之間是否存在因果關系，然后再對是否足額支付租金做出判定。

金禧麗景酒店負責人李先生告訴記者，受疫情影響，巽寮灣景區(qū)在1月26日至4月2日期間關閉歇業(yè)，在此期間，金禧麗景酒店還負責安置滯留景區(qū)的游客。對于業(yè)主的訴求，他表示，沒有辦法補償拖欠的租金，可能會通過別的方式來補償業(yè)主。

李啟明告訴記者，截至目前，金禧麗景酒店仍然拖欠著業(yè)主兩個月的房租。

從未見過的“分紅”

早在2017年，北京的盧女士投資了金融街海世界樓盤項目的一套公寓，單價約16000元/平方米。

在購買公寓之初，盧女士被要求簽訂了一份《房產(chǎn)委托出租服務協(xié)議書》(簡稱“托管協(xié)議”)，將其購買的房屋委托給金禧麗景酒店代為管理，每個月可獲得一定的租金。根據(jù)協(xié)議，業(yè)主每年有30天可以免費居住。

“當時我考慮到自己的工作生活都在北京，不經(jīng)常過來，交給酒店托管也省事。”盧女士表示。

按照協(xié)議，酒店在每月20日按時付給業(yè)主租金。根據(jù)戶型大小，每套房所獲得的租金有一定的差異。“其實每個月1200元的租金并不高，因為我是全款買的房，加上裝修費用，算下來達到17000元/平方米。”

除了每個月固定租金，托管合同上還明文規(guī)定業(yè)主每年可獲得一定的“分紅”。根據(jù)協(xié)議，每間房的收益酒店和業(yè)主“二八分成”，即酒店收取20%，業(yè)主可根據(jù)當年酒店的收益獲得80%。這個條件，吸引了不少人前來購房。

“租金倒是其次，最吸引我的是當初買房時開發(fā)商承諾給業(yè)主的分紅，不然我也不會下決心全款購買這一套房。”劉靜說,當時，銷售人員向她承諾，每月至少有3000~4000元的分紅。聽到銷售人員的承諾，劉靜不免心動。“我曾在旺季的時候來這邊游玩，發(fā)現(xiàn)游客很多，酒店客房也幾乎住滿，因此不太擔心收益的問題。”

記者了解到，金禧麗景酒店普通客房的價格至少在500元/晚，旺季甚至達到1000元/晚。協(xié)議規(guī)定，酒店將于每年3月1日前結算收益，并將相關收益發(fā)放到業(yè)主的銀行賬戶中。然而實際的分紅，卻事與愿違。

盧女士告訴記者，她在2017年購買的海世界一期公寓交給酒店托管后，第一年即2019年并未拿到分紅。關于分紅的問題，有業(yè)主多次詢問酒店方，得到的回應是，酒店尚未盈利，因此沒有“分紅”。

日前，金融街(惠州)金禧麗景酒店管理有限責任公司發(fā)布了2019年“二期客房運營情況”審計報告。報告顯示，海世界二期共有1047間房委托給酒店運營管理，該酒店2019年客房經(jīng)營收入為155.29萬元，營業(yè)成本達到484.85萬元，凈虧損為336.9萬元。

關于虧損的原因，酒店方表示，2019年受疲軟的市場大環(huán)境因素影響，2019年巽寮灣景區(qū)接待的游客消費水平大幅下降，加上周邊一線海景房的供應量在不斷增加，導致客房凈價大幅下降，降幅高達40%。政府相關部門對巽寮灣區(qū)域各酒店的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年度酒店的營業(yè)收入普遍下降50%左右。

上述負責人李先生告訴記者，目前金禧麗景酒店旗下有陽光假日、海公園、海世界等項目在托管運營，房源大約有3300套，其中海世界項目從2018年開始運營。但2018年旺季時，受到臺風“山竹”的影響，損失慘重。2019年，巽寮灣開始“限行”，導致客流量大幅下降。“所以這兩年酒店是沒有盈利的。”然而，海世界項目現(xiàn)場銷售人員告訴記者，由于地勢的原因，臺風“山竹”對金融街巽寮灣項目的影響并不是特別大。

短債暴增96倍“解渴”

事實上，金融街一方面面臨著即將被業(yè)主起訴涉嫌單方違約，而另一方面由于受疫情影響，金融街面臨著業(yè)績與分紅難以瞻前顧后的尷尬現(xiàn)實。

金融街2020年第一季度業(yè)績出現(xiàn)斷崖式下跌。根據(jù)《金融街2020年第一季度報告》顯示，報告期內，受新冠肺炎疫情影響，金融街房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務和資產(chǎn)管理業(yè)務營業(yè)收入和營業(yè)成本下降。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年3月，金融街營業(yè)收入和營業(yè)成本分別為22.45億元與11.73億元，與去年同期相比下降幅度分別為42.37%與42.52%。營收下降的同時，金融街的利潤總額也在大幅下滑。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年3月，金融街利潤總額僅為3.79億元，相較于去年同期的9.56億元，同比下滑60.40%。

此外，受新冠肺炎疫情期間項目售樓處暫停開放的影響，金融街實現(xiàn)銷售簽約額25.4億元，同比下滑65%。其中，商務地產(chǎn)項目銷售簽約4.7億元， 住宅地產(chǎn)項目銷售簽約20.7億元。值得注意的是，由于金融街銷售簽約和回款較上年同期減少，也使得金融街經(jīng)營現(xiàn)金流大幅下滑。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年3月，金融街經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為-45.9億元，相較于去年同期的21.2億元，大幅下滑316.96%。

一方面經(jīng)營現(xiàn)金流凈額大幅下滑;另一方面金融街通過加大融資力度來緩解資金壓力。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年3月，金融街短期借款為48.5億元，相較2019年末短期借款僅5000萬元增加了48億元，短期借款增幅達96倍。金融街方面表示，根據(jù)公司資金市場情況和公司資金安排，新增借款較上年同期增加。金融街的籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為23億元，而上年同期僅為-3.4億元。截至4月30日，金融街共發(fā)行3期73億元超短期融資券，平均票面利率2.47%;發(fā)行80億元金融街中心CMBS，票面利率2.80%。

(記者 陳靖斌 鐘廣蓮 惠州報道)