陷租金分紅“失約門” 金融街惠州項目遇困

作為金融街控股股份有限公司(000402.SZ，以下簡稱“金融街”)走出“北京第一站”，總投資200億元的惠州巽寮灣項目，在疫情的沖擊下，卻突發(fā)“折戟”。

自今年2月開始，不少投資了金融街巽寮灣的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，本該按期返租的酒店式公寓項目，突遭“斷糧”。而酒店方面給出的解釋是受疫情不可抗因素因而免租。除了“被免租”外，原來合同約定的“分紅”也未見蹤影。

對此，金融街方面在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示，免租是由于疫情影響，屬于不可抗力因素。而2019年酒店沒有盈利，因此也無法給業(yè)主“分紅”。

“我們已經(jīng)請了律師準(zhǔn)備打官司，目前還沒有進(jìn)展。”業(yè)主李啟明(化名)告訴記者。

一方面金融街涉嫌單方違約，而另一方面，由于受疫情影響，金融街2020年第一季度業(yè)績承壓，短債更是暴增96倍，面對如此兩難，金融街又該如何“瞻前顧后”?

涉嫌單方違約

“說實(shí)話，買了這個房子挺后悔的。”2018年，家住深圳的劉靜(化名)到惠州巽寮灣景區(qū)游玩，機(jī)緣巧合之下，在景區(qū)內(nèi)項目金融街海世界購買了一套49平方米的公寓，并和開發(fā)商金融街旗下的金融街(惠州)金禧麗景酒店管理公司(簡稱“金禧麗景酒店”)簽訂了《房產(chǎn)委托出租服務(wù)書》，即“售后返租協(xié)議”，將房屋托管給酒店運(yùn)營管理，每月可獲得一定的租金。

“從今年2月份開始，租金突然就斷了，直到現(xiàn)在也沒收到。”劉靜表示，她在不知情的情況下，被單方面免租兩個半月。李啟明告訴記者，除了被單方面免租兩個半月以外，合同約定的“分紅”也沒能拿到。

事實(shí)上，記者了解到像劉靜、李啟明一樣被金融街涉嫌單方面違約的業(yè)主并不在少數(shù)，據(jù)其提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前“被”免租的業(yè)主已達(dá)606人，其中540人希望解約“止損”，而仍有66人希望補(bǔ)齊租金再續(xù)約。

根據(jù)業(yè)主提供的短信內(nèi)容顯示：受新冠肺炎疫情影響，酒店經(jīng)營遇到不可抗因素暫停營業(yè)，依據(jù)《委托出租協(xié)議》第十一條，特向全體業(yè)主告知“2020年2月、3月免租二個月;4月免租半個月”。其中《委托出租協(xié)議》第十一條，指的是協(xié)議執(zhí)行期間，由于臺風(fēng)、戰(zhàn)爭、法律政策等不可抗力導(dǎo)致的本協(xié)議全部、部分不能履行或遲延履行的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

廣東宏力律師事務(wù)所合伙人律師何雁英指出，如果承租人因疫情防控原因直接導(dǎo)致無法履行合同義務(wù)，或者導(dǎo)致合同目的根本無法實(shí)現(xiàn)的，可按照不可抗力原則處理;但如果承租人因疫情防控原因無法正常使用、收益租賃房屋，但不必然導(dǎo)致履行合同障礙，一般可按照情勢變更原則處理。

北京中南律師事務(wù)所合伙人律師孫繼國告訴記者，最高人民法院有關(guān)指導(dǎo)意見規(guī)定，新冠肺炎疫情或疫情防控措施是否屬于“不可抗力”，要看具體情況。如果酒店方在疫情期間租用的房屋沒有因疫情原因，如國家部門征用、管控等因素影響到委托出租協(xié)議目的，也就是房屋居住功能，造成協(xié)議無法履行，則新冠肺炎疫情不能構(gòu)成委托出租協(xié)議第十一條規(guī)定的不可抗力的情形。

而簽訂合同協(xié)議的過程，也有不少業(yè)主認(rèn)為帶有綁定性質(zhì)。“當(dāng)時開發(fā)商要求我們購房后必須跟金禧麗景酒店簽訂售后返租協(xié)議。而且購買12樓以上的業(yè)主被要求必須交給酒店托管，否則只能選擇低樓層。”劉靜告訴記者。

對此，金禧麗景酒店相關(guān)負(fù)責(zé)人李先生表示，業(yè)主與酒店簽訂的售后返租協(xié)議均出于自愿，也有業(yè)主選擇不交給酒店托管。

何雁英律師告訴記者，購房者如果不能提供證據(jù)證明被開發(fā)商強(qiáng)迫簽訂售后返租協(xié)議，則一般會認(rèn)定為是自愿簽訂合同，自愿簽署的情況下，合同合法有效。

事實(shí)上，關(guān)于售后返租行為，我國早有相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。孫繼國告訴記者，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十一條第二款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。但是已竣工商品房就另當(dāng)別論。

李啟明告訴記者，其購買的海世界項目的那套房屋屬性為住宅，但是購房時該項目已經(jīng)是現(xiàn)房。針對被單方面免租的問題，不少業(yè)主向記者表示，即將通過向法院起訴來解決糾紛。其中，540位業(yè)主希望跟酒店解除托管協(xié)議，而66位業(yè)主則希望酒店繼續(xù)履行合同，但是要求酒店把拖欠的租金補(bǔ)齊。

對此何雁英表示，無論是適用不可抗力還是情勢變更，法院在審判適用過程中，都會重點(diǎn)審查承租人與出租人的租賃合同履行與疫情之間是否存在因果關(guān)系，然后再對是否足額支付租金做出判定。

金禧麗景酒店負(fù)責(zé)人李先生告訴記者，受疫情影響，巽寮灣景區(qū)在1月26日至4月2日期間關(guān)閉歇業(yè)，在此期間，金禧麗景酒店還負(fù)責(zé)安置滯留景區(qū)的游客。對于業(yè)主的訴求，他表示，沒有辦法補(bǔ)償拖欠的租金，可能會通過別的方式來補(bǔ)償業(yè)主。

李啟明告訴記者，截至目前，金禧麗景酒店仍然拖欠著業(yè)主兩個月的房租。

從未見過的“分紅”

早在2017年，北京的盧女士投資了金融街海世界樓盤項目的一套公寓，單價約16000元/平方米。

在購買公寓之初，盧女士被要求簽訂了一份《房產(chǎn)委托出租服務(wù)協(xié)議書》(簡稱“托管協(xié)議”)，將其購買的房屋委托給金禧麗景酒店代為管理，每個月可獲得一定的租金。根據(jù)協(xié)議，業(yè)主每年有30天可以免費(fèi)居住。

“當(dāng)時我考慮到自己的工作生活都在北京，不經(jīng)常過來，交給酒店托管也省事。”盧女士表示。

按照協(xié)議，酒店在每月20日按時付給業(yè)主租金。根據(jù)戶型大小，每套房所獲得的租金有一定的差異。“其實(shí)每個月1200元的租金并不高，因?yàn)槲沂侨钯I的房，加上裝修費(fèi)用，算下來達(dá)到17000元/平方米。”

除了每個月固定租金，托管合同上還明文規(guī)定業(yè)主每年可獲得一定的“分紅”。根據(jù)協(xié)議，每間房的收益酒店和業(yè)主“二八分成”，即酒店收取20%，業(yè)主可根據(jù)當(dāng)年酒店的收益獲得80%。這個條件，吸引了不少人前來購房。

“租金倒是其次，最吸引我的是當(dāng)初買房時開發(fā)商承諾給業(yè)主的分紅，不然我也不會下決心全款購買這一套房。”劉靜說,當(dāng)時，銷售人員向她承諾，每月至少有3000~4000元的分紅。聽到銷售人員的承諾，劉靜不免心動。“我曾在旺季的時候來這邊游玩，發(fā)現(xiàn)游客很多，酒店客房也幾乎住滿，因此不太擔(dān)心收益的問題。”

記者了解到，金禧麗景酒店普通客房的價格至少在500元/晚，旺季甚至達(dá)到1000元/晚。協(xié)議規(guī)定，酒店將于每年3月1日前結(jié)算收益，并將相關(guān)收益發(fā)放到業(yè)主的銀行賬戶中。然而實(shí)際的分紅，卻事與愿違。

盧女士告訴記者，她在2017年購買的海世界一期公寓交給酒店托管后，第一年即2019年并未拿到分紅。關(guān)于分紅的問題，有業(yè)主多次詢問酒店方，得到的回應(yīng)是，酒店尚未盈利，因此沒有“分紅”。

日前，金融街(惠州)金禧麗景酒店管理有限責(zé)任公司發(fā)布了2019年“二期客房運(yùn)營情況”審計報告。報告顯示，海世界二期共有1047間房委托給酒店運(yùn)營管理，該酒店2019年客房經(jīng)營收入為155.29萬元，營業(yè)成本達(dá)到484.85萬元，凈虧損為336.9萬元。

關(guān)于虧損的原因，酒店方表示，2019年受疲軟的市場大環(huán)境因素影響，2019年巽寮灣景區(qū)接待的游客消費(fèi)水平大幅下降，加上周邊一線海景房的供應(yīng)量在不斷增加，導(dǎo)致客房凈價大幅下降，降幅高達(dá)40%。政府相關(guān)部門對巽寮灣區(qū)域各酒店的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年度酒店的營業(yè)收入普遍下降50%左右。

上述負(fù)責(zé)人李先生告訴記者，目前金禧麗景酒店旗下有陽光假日、海公園、海世界等項目在托管運(yùn)營，房源大約有3300套，其中海世界項目從2018年開始運(yùn)營。但2018年旺季時，受到臺風(fēng)“山竹”的影響，損失慘重。2019年，巽寮灣開始“限行”，導(dǎo)致客流量大幅下降。“所以這兩年酒店是沒有盈利的。”然而，海世界項目現(xiàn)場銷售人員告訴記者，由于地勢的原因，臺風(fēng)“山竹”對金融街巽寮灣項目的影響并不是特別大。

短債暴增96倍“解渴”

事實(shí)上，金融街一方面面臨著即將被業(yè)主起訴涉嫌單方違約，而另一方面由于受疫情影響，金融街面臨著業(yè)績與分紅難以瞻前顧后的尷尬現(xiàn)實(shí)。

金融街2020年第一季度業(yè)績出現(xiàn)斷崖式下跌。根據(jù)《金融街2020年第一季度報告》顯示，報告期內(nèi)，受新冠肺炎疫情影響，金融街房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)營業(yè)收入和營業(yè)成本下降。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年3月，金融街營業(yè)收入和營業(yè)成本分別為22.45億元與11.73億元，與去年同期相比下降幅度分別為42.37%與42.52%。營收下降的同時，金融街的利潤總額也在大幅下滑。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年3月，金融街利潤總額僅為3.79億元，相較于去年同期的9.56億元，同比下滑60.40%。

此外，受新冠肺炎疫情期間項目售樓處暫停開放的影響，金融街實(shí)現(xiàn)銷售簽約額25.4億元，同比下滑65%。其中，商務(wù)地產(chǎn)項目銷售簽約4.7億元， 住宅地產(chǎn)項目銷售簽約20.7億元。值得注意的是，由于金融街銷售簽約和回款較上年同期減少，也使得金融街經(jīng)營現(xiàn)金流大幅下滑。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年3月，金融街經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為-45.9億元，相較于去年同期的21.2億元，大幅下滑316.96%。

一方面經(jīng)營現(xiàn)金流凈額大幅下滑;另一方面金融街通過加大融資力度來緩解資金壓力。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年3月，金融街短期借款為48.5億元，相較2019年末短期借款僅5000萬元增加了48億元，短期借款增幅達(dá)96倍。金融街方面表示，根據(jù)公司資金市場情況和公司資金安排，新增借款較上年同期增加。金融街的籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為23億元，而上年同期僅為-3.4億元。截至4月30日，金融街共發(fā)行3期73億元超短期融資券，平均票面利率2.47%;發(fā)行80億元金融街中心CMBS，票面利率2.80%。

(記者 陳靖斌 鐘廣蓮 惠州報道)