5月樓市升溫透視:“萬(wàn)人搖號(hào)”背后的價(jià)格倒掛
“萬(wàn)人搖號(hào)”背后的價(jià)格倒掛
從今年3月中下旬以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)就從新冠肺炎疫情中逐漸復(fù)蘇。“萬(wàn)人搖號(hào)”是如何出現(xiàn)的?二手房升溫對(duì)整體市場(chǎng)的帶動(dòng)作用有多大?在種種表象背后,樓市回暖的真相究竟如何?
5月末,杭州的“遠(yuǎn)洋西溪公館”項(xiàng)目領(lǐng)出一批房源(959套)的預(yù)售證,共吸引了5萬(wàn)家庭報(bào)名。由于申請(qǐng)人數(shù)太多,開(kāi)發(fā)商不得不包下網(wǎng)吧,24小時(shí)不間斷審核購(gòu)房資質(zhì)。按照這一比例,該項(xiàng)目的中簽概率不足2%。
近日,杭州樓市因這則消息火了一把。樓市從疫情中的復(fù)蘇,也似乎由此得到了明證。
5萬(wàn)多人搖號(hào)的現(xiàn)象確屬罕見(jiàn),但拋開(kāi)這一極端個(gè)案,近期南京、成都等地也出現(xiàn)了“萬(wàn)人搖號(hào)”的現(xiàn)象。對(duì)比其釋放的房源量,這些項(xiàng)目的中簽率多在5%以下。
二手房交易的升溫同樣明顯,雖不及新房明顯,但個(gè)別優(yōu)質(zhì)房源快速成交,且近期二手房交易價(jià)格出現(xiàn)明顯上漲。
從今年3月中下旬以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)就從新冠肺炎疫情中逐漸復(fù)蘇。“萬(wàn)人搖號(hào)”是如何出現(xiàn)的?二手房升溫對(duì)整體市場(chǎng)的帶動(dòng)作用有多大?在種種表象背后,樓市回暖的真相究竟如何?
個(gè)別新房項(xiàng)目“萬(wàn)人搖號(hào)”
遠(yuǎn)洋西溪公館項(xiàng)目位于杭州未來(lái)科技城,據(jù)了解,該項(xiàng)目于2009年拿地,股東也經(jīng)歷過(guò)變更。由于開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng),如今項(xiàng)目周邊的二手房?jī)r(jià)格約在3.5萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米之間,而該項(xiàng)目最高限價(jià)才2.8萬(wàn)元/平方米。
出于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的考慮,杭州一直對(duì)新房項(xiàng)目的備案價(jià)格有所限制。近幾年來(lái),杭州二手房?jī)r(jià)格不斷攀升,但對(duì)新房?jī)r(jià)格的限制并未明顯放松。這就使得在部分區(qū)域,新房和二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)一定的“倒掛”。
杭州某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,近幾年,杭州曾多次出現(xiàn)過(guò)新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象,購(gòu)房者則抱著“買(mǎi)到就賺到”的心態(tài)進(jìn)行搶購(gòu)。
對(duì)于該項(xiàng)目的火爆,該人士還表示,未來(lái)科技城屬于杭州的新區(qū),定位于發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)的人才特區(qū)。近些年,杭州不斷在降低落戶(hù)門(mén)檻吸引人才,這一片區(qū)是最大的受益者。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),近期同樣出現(xiàn)“萬(wàn)人搖號(hào)”的南京、成都,均有著類(lèi)似的價(jià)格倒掛現(xiàn)象。
5月初,成都川發(fā)天府上城項(xiàng)目正式進(jìn)行搖號(hào),釋放的房屋套數(shù)為786套,而參與搖號(hào)的人數(shù)達(dá)到了4萬(wàn)。據(jù)了解,該項(xiàng)目的定價(jià)為1.1萬(wàn)-1.4萬(wàn)元/平方米,而周邊的二手房單價(jià)已經(jīng)超過(guò)了1.6萬(wàn)元/平方米。
因一二手房?jī)r(jià)格倒掛,今年以來(lái),成都共有6個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)“萬(wàn)人搖號(hào)”的局面,除一個(gè)項(xiàng)目的中簽率在8%外,其余項(xiàng)目的中簽率均不足5%。
但成都本地的房地產(chǎn)從業(yè)者指出,成都本地的人才引進(jìn)政策,以及疫情期間積壓的需求釋放,也是促成需求釋放、新房交易升溫的重要原因。
“從全國(guó)范圍來(lái)看,‘萬(wàn)人搖號(hào)’仍然只是個(gè)案。”上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,新房市場(chǎng)確實(shí)在逐步回暖,但熱銷(xiāo)現(xiàn)象主要存在于熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市,僅限于價(jià)格有明顯優(yōu)勢(shì)的少數(shù)項(xiàng)目??傮w來(lái)看,市場(chǎng)上仍有大量去化率不高的項(xiàng)目存在。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,2020年1-5月,66城新房市場(chǎng)合計(jì)成交套數(shù)與成交面積累計(jì)降速分別為21.9%、20.0%。也即,雖然部分項(xiàng)目受關(guān)注較高,但目前新房交易量?jī)H恢復(fù)到去年同期的八成左右。
二手房量?jī)r(jià)齊升
在價(jià)格受限較少、交易更為連續(xù)的二手房市場(chǎng),情況如何?
貝殼研究院指出,今年5月,重點(diǎn)18城鏈家二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)15.2%,同比增長(zhǎng)42%。5月成交量達(dá)到去年月度成交最高水平(2019年3月)的98%。
“疫情對(duì)市場(chǎng)的影響在逐步減少。”該機(jī)構(gòu)認(rèn)為,5月二手房交易量的大幅增長(zhǎng),與疫情推遲了需求的釋放、“五一”小長(zhǎng)假便利期和房貸利率下降影響購(gòu)房者預(yù)期有關(guān)。
目前已有30多個(gè)城市的二手房交易規(guī)模超過(guò)新房,均為熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市。因此,二手房交易不僅被認(rèn)為更能反映市場(chǎng)的真實(shí)情況,而且對(duì)該城市的總體成交規(guī)模有著重要影響。
以北京為例,根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù),2020年5月,北京二手房網(wǎng)簽規(guī)模為1.6萬(wàn)套,環(huán)比增長(zhǎng)39%、同比增長(zhǎng)75%。算上新房交易4172套的規(guī)模,5月北京商品房交易規(guī)模突破2萬(wàn)套,達(dá)到了2017年“317新政”之后的最高點(diǎn)。
其中,5月29日,北京二手房單日交易規(guī)模破千套,這也是2019年3月之后的首次。
5月北京樓市升溫,與西城區(qū)教改新政引發(fā)學(xué)區(qū)房交易量上升有關(guān)。但即便拋開(kāi)這一因素,北京市場(chǎng)的升溫仍然明顯。貝殼研究院指出,5月北京二手房房源成交周期為139天,比4月縮短22天。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,與很多南方城市相比,北京因疫情防控的要求,市場(chǎng)恢復(fù)較晚,5月是需求釋放最明顯的月份。他表示,深圳等部分率先回暖的城市,交易規(guī)模已經(jīng)出現(xiàn)下滑。
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)研,成交周期縮短、交易量上升、好房源遭遇搶購(gòu),成為近期熱點(diǎn)城市二手房交易中的普遍現(xiàn)象,這也推動(dòng)了交易價(jià)格的提升。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心指出,2020年5月,100個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為15208元/平方米,環(huán)比上漲0.41%,同比上漲1.33%,漲幅均有所擴(kuò)大。其中,一線(xiàn)城市5月二手住宅均價(jià)達(dá)到61279元/平方米。
市場(chǎng)仍在“下坡”
雖然復(fù)蘇勢(shì)頭強(qiáng)勁,但在多數(shù)機(jī)構(gòu)看來(lái),由多重因素促成的5月樓市升溫,很可能難以持續(xù)。
上海易居房地產(chǎn)研究院指出,從5月各城市表現(xiàn)來(lái)看,已有蘇州、揚(yáng)州、成都、無(wú)錫等4個(gè)城市成交量環(huán)比下降。此外,二手房市場(chǎng)最先火熱的深圳、南京和杭州,環(huán)比增速也大幅回落。這也說(shuō)明,本輪需求的釋放力度相對(duì)有限,很難對(duì)市場(chǎng)形成持續(xù)的支撐。
該機(jī)構(gòu)指出,在今年經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、政府工作報(bào)告仍重申“房住不炒”的大背景下,熱點(diǎn)城市二手房交易難以維持目前的活躍度。
那么,若價(jià)格倒掛的現(xiàn)象繼續(xù)存在,需求會(huì)否轉(zhuǎn)移到新房市場(chǎng)?前述杭州房企人士認(rèn)為,就杭州的情況而言,除非(有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的)新房供應(yīng)量大幅增加,否則市場(chǎng)的熱度也很難持續(xù)。
他表示,根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn),當(dāng)一波“行情”后,市場(chǎng)降溫的速度通常會(huì)很快。而且“萬(wàn)人搖號(hào)”只發(fā)生在個(gè)別項(xiàng)目上,總體來(lái)看,杭州的市場(chǎng)需求并沒(méi)有明顯增加。
嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為,從多個(gè)城市松綁調(diào)控“一日游”、監(jiān)管層嚴(yán)控信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)等做法來(lái)看,目前政策端沒(méi)有明顯的放松,未來(lái)需求的釋放力度不會(huì)太大。再加上傳統(tǒng)淡季即將到來(lái),因此,市場(chǎng)很可能在6月以后出現(xiàn)小幅降溫。
國(guó)信證券表示,4月和5月銷(xiāo)售的確明顯好轉(zhuǎn),但這并不改變銷(xiāo)售下行周期的方向,預(yù)計(jì)今年的銷(xiāo)售規(guī)模仍將有10%的降幅。
“在不考慮疫情的情況下,銷(xiāo)售本已處在下行周期。”國(guó)信證券稱(chēng),近期的銷(xiāo)售升溫,既有供給增加驅(qū)動(dòng),又有填補(bǔ)疫情造成的需求缺口的成分。如果需求端政策環(huán)境不發(fā)生改變,“填坑”完成后,市場(chǎng)面對(duì)的仍然是銷(xiāo)售“下坡”。
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