“地王”頻現(xiàn) 頭部房企4月攬地買不停
頭部房企4月攬地買不停
4月TOP50房企拿地總額3102億元,同比增長0.5%,環(huán)比增長105%;Top100房企拿地總額3882億元,同比增長7.2%,環(huán)比增長108.9%。房企拿地?zé)崆橹鸩交厣?/p>
來源:中國證券報
作者:董添
房地產(chǎn)行業(yè)已告別高增長階段。在行業(yè)發(fā)展面臨大變局之際,中國證券報·地產(chǎn)周刊應(yīng)運(yùn)而生。周刊將聚焦行業(yè)大事件、對話焦點(diǎn)人物,跟動態(tài)、析市場、觀趨勢,與讀者一起見證行業(yè)變遷。
房企出手闊綽
中指研究院數(shù)據(jù)顯示,4月TOP50房企拿地總額3102億元,同比增長0.5%,環(huán)比增長105%;Top100房企拿地總額3882億元,同比增長7.2%,環(huán)比增長108.9%。房企拿地?zé)崆橹鸩交厣?/p>
頭部房企拿地尤其積極。據(jù)中指研究院監(jiān)測,2020年前4月,保利地產(chǎn)、香港置地、中國恒大3家房企拿地金額均超過300億元。龍湖集團(tuán)、華潤置地、綠城中國3家房企拿地金額在200億元至300億元。新城控股、招商蛇口分別攬地198億元及192億元。TOP10企業(yè)拿地總額2400億元,占TOP50企業(yè)的37.8%。
中國恒大等龍頭房企出手闊綽。中國恒大4月單月拿地240億元,在一線城市拿地額占比較大。其中,在北京拿地2宗,并以68億元于廣州拿地,部分土地用于興建世界一流專業(yè)足球場。公司僅一線城市拿地金額就高達(dá)130億元,補(bǔ)充其在一線城市樓市的土地儲備。
南京多宗地塊分別被金地聯(lián)合體以68.7億元、華夏幸福以63億元、萬科以44億元和融創(chuàng)中國以40億元奪得。
房企為了緩解資金壓力,聯(lián)合拿地的情況較普遍。中國證券報記者觀察發(fā)現(xiàn),聯(lián)合體參與了多個熱點(diǎn)大額地塊競拍。
從1月-4月的情況看,Top50房企拿地總額6360億元,同比下降14.1%;Top100房企拿地總額8244億元,同比下降7.1%。
提振土地市場
近期,福建廈門等地區(qū)百億級別“地王”再現(xiàn),土地市場關(guān)注度提升。
4月22日,廈門一宗含住宅用地的綜合地塊被上海泰鳴貿(mào)易有限公司以103.5億元成交,折合樓面價50599元/平方米,溢價率達(dá)43.8%,成為廈門地區(qū)近年來總價、單價雙高的“地王”地塊。這是繼2月20日上海310.5億元“地王”成交后,今年以來全國第2宗百億級“地王”。
上述地塊吸引了深圳平安、上海泰鳴貿(mào)易、中駿、杭州建杭、中海、融創(chuàng)、綠城、旭輝、建發(fā)、首開+保利+華潤、國貿(mào)、珠海華發(fā)、金茂、匯成多家房企參與競拍。根據(jù)廈門市自然資源和規(guī)劃局披露的土地出讓公告,該宗地塊以“價高者得”的方式拍賣出讓。根據(jù)廈門市政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的要求,廈門市住房保障和房屋管理局有權(quán)對本次出讓商品住宅的預(yù)售及銷售價格進(jìn)行限制,地塊內(nèi)商品住房銷售均價不得超過70800元/平方米。
貝殼研究院指出,廈門市政府提振土地市場、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,激發(fā)了房企在資金壓力較大的情況下出手取地的熱情。“地王”的成交,可以起到助推廈門房地產(chǎn)市場快速恢復(fù)的作用。
除上述地區(qū)外,廣東順德同樣出現(xiàn)了“地王”。該住宅兼容商服用地經(jīng)過50輪報價,最終恒大以總價47.37億元競得,折合樓面價約11297元/平方米,溢價率約46%。該地塊成為順德總價“地王”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,盡管疫情對房企的資金鏈影響較大,但隨著國內(nèi)融資難度降低,部分企業(yè)拿地積極性提升,多地出現(xiàn)地塊高溢價率成交。特別是廈門等地,再次出現(xiàn)歷史最高總價的百億級地塊,使得土地市場熱度持續(xù)提升。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英指出,近期出讓的“地王”住宅用地資源稀缺,地理位置佳,且周邊各類配套建設(shè)較成熟,教育、醫(yī)療資源優(yōu)質(zhì)。同時,為減少疫情帶來的負(fù)面影響,多地出讓較優(yōu)質(zhì)的地塊,有利于穩(wěn)定樓市,提振市場信心。
過熱概率較低
優(yōu)質(zhì)地塊頻出疊加政策利好,房企拿地積極性提升,推動土地市場升溫。易居研究院數(shù)據(jù)顯示,4月40個典型城市土地成交建筑面積約為5711.9萬平方米,環(huán)比增長103.9%,同比增長24.2%;土地出讓金為3043.5億元,環(huán)比增長121.2%,同比增長21.4%。
從成交價及溢價率看,據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù),4月份300個城市土地成交整體量價齊升,成交均價突破3000元/平方米,創(chuàng)2018年以來新高;成交溢價率為15.6%,較3月上升3.3個百分點(diǎn)。
土地市場回暖在核心一二線城市表現(xiàn)尤其明顯。據(jù)克爾瑞監(jiān)測數(shù)據(jù),對于福州、廈門、昆明等城市出讓的地塊,參與競拍的企業(yè)都在10家左右,競拍多超過50輪。供應(yīng)放量推動成交上升。從成交結(jié)構(gòu)看,一二線城市的地塊建筑面積占比達(dá)到57.6%,相比2019年的49.1%明顯提升。
部分地區(qū)連續(xù)出讓地塊。以南京地區(qū)為例,4月29日,5宗地塊以129.06億元的總價成交;4月30日,再次以242.4億元成交5宗地塊,共有20余家房企參與了競拍。
熱點(diǎn)地塊受追捧,導(dǎo)致溢價率攀升。4月9日,云南昆明1宗住宅用地成功出讓,恒大地產(chǎn)集團(tuán)昆明有限公司最終以6.89億元競得,樓面價為4143元/平方米,溢價率為97.42%。該地塊位于昆明高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)東區(qū),面積6.65萬平方米,容積率大于1且小于等于2.5,起始價為3.49億元。
深圳等熱點(diǎn)地區(qū)出讓的地塊多為建設(shè)人才住房。5月12日,深圳掛牌4宗地塊,總起始價77.78億元。據(jù)土地出讓文件,A917-0057、A614-0506宗地建設(shè)住宅類型為人才住房;G14313-8018宗地建設(shè)住宅類型為人才住房和安居型商品房。其中,人才住房建筑面積為71330平方米,安居型商品房建筑面積為132470平方米。
中西部二線城市也是房企青睞的投資熱土。其中,西安4月成交超過300萬平方米,蘭州、成都、鄭州等地4月土地成交均超過100萬平方米。另外,廣州、天津、蘇州等地4月成交放量明顯。從目前情況看,土地市場回暖率先從核心一二線城市開始。二季度,這些區(qū)域仍將是企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。三四線城市中,經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)的東莞、溫州、佛山等地4月土地成交量居前。
對于未來土地市場走向,克而瑞研究中心研究總監(jiān)林波表示,部分熱點(diǎn)城市地塊出讓受追捧,但地價尚屬合理范圍,沒有出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。預(yù)計下半年土地市場熱度會有所回落,三四線樓市地價尚有下降區(qū)間。多位業(yè)內(nèi)人士指出,“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控政策沒有變化。個別區(qū)域土地市場熱度上升,但出現(xiàn)過熱的概率低。
近期廈門等多個熱點(diǎn)地區(qū)百億級“地王”再現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士稱,多地紛紛出讓優(yōu)質(zhì)地塊,不少地塊地理位置佳,資源稀缺。優(yōu)質(zhì)地塊頻出疊加政策利好,同時房企境內(nèi)融資壓力有所緩解,拿地積極性大增。TOP100房企4月拿地金額環(huán)比增長超過100%。
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