十城房地產(chǎn)松綁政策公布幾天又撤回

值得注意的是，在這10個(gè)城市中，除了1個(gè)一線城市廣州和2個(gè)二線城市濟(jì)南、青島以外，其余7個(gè)城市都是三四線城市。

2020年2月以來，為了緩解新冠肺炎疫情帶來的沖擊，多地都發(fā)布了穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的措施，如加快預(yù)售證審批、給予購(gòu)房補(bǔ)貼、放松限購(gòu)或限售、首付比例降低等等。其中一些尺度過大的政策在發(fā)布當(dāng)天或幾天之內(nèi)就被當(dāng)?shù)卣坊兀纬闪?ldquo;政策一日游”的奇觀。

這種情況在最近的兩個(gè)月當(dāng)中并不鮮見。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2月21日至4月23日期間，全國(guó)至少有10個(gè)城市出現(xiàn)了“政策一日游”的現(xiàn)象，包括廣州、駐馬店、寶雞、濟(jì)南、海寧、柳州、青島、赤峰、荊州和淮安，相關(guān)購(gòu)房放寬的政策條款被撤回或調(diào)整。

值得注意的是，在這10個(gè)城市中，除了1個(gè)一線城市廣州和2個(gè)二線城市濟(jì)南、青島以外，其余7個(gè)城市都是三四線城市。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，三四線城市過去兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)都在降溫，庫(kù)存壓力開始出現(xiàn)，因此有放松政策的需要。但如果當(dāng)?shù)卣軌蚝芎玫匕盐辗康禺a(chǎn)政策的大方向的話，也不會(huì)貿(mào)然出臺(tái)一些過激的措施。

“目前來看，通過人才政策調(diào)整限購(gòu)、公積金政策和救企業(yè)的政策大部分都可以執(zhí)行，但降低住宅購(gòu)房信貸的首付政策全部收回了。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，各地松綁的政策內(nèi)容不一，但都出現(xiàn)了只要媒體集中報(bào)道就撤銷的現(xiàn)象。整體看，短期房地產(chǎn)政策收回的基本都是因?yàn)槲⒄{(diào)力度過大，收回的基本都是刺激市場(chǎng)的而非穩(wěn)定市場(chǎng)的政策，能夠落地的政策基本是救企而非救市。

放松信貸的政策全被收回

4月23日，江蘇淮安被媒體報(bào)道取消了外地人購(gòu)房所需的1年及以上個(gè)稅或社保證明，但轉(zhuǎn)天又被曝出購(gòu)房政策并未放松，仍舊執(zhí)行之前限購(gòu)政策。這是自2月底河南駐馬店出臺(tái)“救市17條”被河南省委省政府約談后，60多天里第十個(gè)“一日游”的政策。

事實(shí)上，在近期井噴的樓市政策中，被撤回的并不是大多數(shù)。根據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年一季度房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)171次，同比上漲65%，大部分政策目的都是救企業(yè)。其中，疫情發(fā)生以來，2月份各地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策75次，3月再次發(fā)布政策60次，4月截止中上旬累計(jì)發(fā)布次數(shù)也超過30次。

縱觀上述被撤回的政策，大都帶有“鼓勵(lì)炒房”的嫌疑。例如，幾個(gè)城市提到了降低住宅購(gòu)房信貸的首付：河南省駐馬店提出將各縣繳存職工的住房公積金最高貸款額度從45萬提高至50萬，同時(shí)，將繳存職工首套房貸款最低首付比例從30%下調(diào)至20%;陜西省寶雞市明確要求各銀行要積極爭(zhēng)取降低首套住房貸款首付比例政策，公積金貸款最高額度由40萬提高至50萬;廣西省柳州市將公積金最高貸款額度上限調(diào)整為40萬元，首付比例調(diào)整為不低于20%，二套首付比例調(diào)整為不低于30%;湖北省荊州市居民家庭購(gòu)買首套房時(shí)首付比例不低于20%，購(gòu)買二套房且首套房貸款未結(jié)清的居民家庭首付比例不低于30%。

另外一些政策主要涉及限購(gòu)和限售條件：廣州提出公寓、商鋪、寫字樓不再限定最小分割單元，不再限定銷售對(duì)象;濟(jì)南將450平方公里的直管區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃為濟(jì)南市綠色建設(shè)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，這一范圍內(nèi)購(gòu)買二星級(jí)及以上綠色建筑商品住宅的，不受濟(jì)南市限購(gòu)政策約束;浙江海寧宣布在3月25日至4月24日時(shí)間內(nèi)“非海寧戶籍人口在海寧限購(gòu)一套住房”政策暫不執(zhí)行;青島提出了限購(gòu)限售雙松綁，一方面對(duì)由于繼承、拆遷等原因在一套住房中僅占部分共有份額的，不按擁有一套住房計(jì)算，另一方面鼓勵(lì)改善型需求，二手住房由滿5年方可交易變?yōu)闈M2年便可交易。

不過，同樣是降低了購(gòu)房門檻，各地出臺(tái)的人才相關(guān)政策卻基本沒有被撤回過。如蘇州宣布全日制本科可以直接落戶，大專繳納6個(gè)月社?？梢月鋺?廣東江門提出大專以上學(xué)歷的非本市戶籍居民家庭，可購(gòu)一套新建商品住房等。3月來，累計(jì)已有超過30個(gè)城市發(fā)布了各種人才政策。

“目前來看，通過人才政策調(diào)整限購(gòu)、公積金政策和救企業(yè)的政策大部分都可以執(zhí)行，但降低住宅購(gòu)房信貸的首付政策全部收回了。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，各地松綁的政策內(nèi)容不一，但都出現(xiàn)了只要媒體集中報(bào)道就撤銷的現(xiàn)象。整體看，短期房地產(chǎn)政策收回的基本都是因?yàn)槲⒄{(diào)力度過大，收回的基本都是刺激市場(chǎng)的而非穩(wěn)定市場(chǎng)的政策，能夠落地的政策基本是救企而非救市。

一城一策不能碰觸“紅線”

而從城市分級(jí)來看，政策被叫停的城市大多是三四線城市。

過去兩年間，三四線樓市經(jīng)歷了2016年的高增長(zhǎng)后逐漸退去熱度，進(jìn)入了一個(gè)階段性市場(chǎng)低谷。根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，三四線城市住宅均價(jià)從2018年一季度的累計(jì)漲幅2.32%，下降到2019年一季度的上漲1.20%，到2020年一季度已經(jīng)變?yōu)橄碌?.07%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格均連續(xù)12個(gè)月相同或回落。尤其在此次疫情中，多個(gè)城市房地產(chǎn)交易被“冰封”，揚(yáng)州、蚌埠、平頂山等多個(gè)城市都出現(xiàn)了2月整月沒有無成交的情況。

房?jī)r(jià)上漲乏力更帶來了三四線城市土拍市場(chǎng)的明顯降溫。根據(jù)4月23日克而瑞研究中心發(fā)布的報(bào)告，截至4月21日，今年重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市流拍率升至21.8%，較2019年上漲了5.8%，流拍地塊主要集中在三四線城市，占比達(dá)65%。對(duì)于一半財(cái)政收入都靠土地出讓金的各個(gè)地方政府而言，顯然存在松綁調(diào)控、推漲房?jī)r(jià)的動(dòng)力。

張大偉表示，疫情下宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化，過去過嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控的確應(yīng)該有所調(diào)整。不過，各地針對(duì)本地樓市出臺(tái)政策過于隨意，部分政策明顯觸碰了政策底線，違背了“房住不炒”的大原則。

近日，“房住不炒”的紅線又被屢次為中央提及。4月17日，中共中央政治局召開會(huì)議，再次明確要求“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的”定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。20日，對(duì)于出現(xiàn)天價(jià)茶水費(fèi)的深圳，央行也下令各銀行自查2020年發(fā)放的房抵經(jīng)營(yíng)貸，防止抵押貸款違規(guī)流入樓市。23日，人民銀行上?？偛空匍_座談會(huì)，要求商業(yè)銀行堅(jiān)持“房住不炒”定位，嚴(yán)禁以房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)抵押，通過個(gè)人消費(fèi)貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規(guī)向購(gòu)房者提供資金，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

對(duì)于各個(gè)地方政府而言，自2018年實(shí)行以地方政府為主體的差異化房地產(chǎn)調(diào)控以來，如何讓“因城施策、分類指導(dǎo)”的政策不偏離“房住不炒”的定位，往往是最考驗(yàn)其能力的問題。嚴(yán)躍進(jìn)建議，部分地方政府應(yīng)保持調(diào)控的定力，不隨意出臺(tái)和撤銷政策，否則會(huì)影響政策的公信力。（見習(xí)編輯：方鳳嬌 主編：陳巖鵬）