融資轉(zhuǎn)向境內(nèi) 龍頭房企發(fā)力“降負(fù)債”

近期，上市房企2019年業(yè)績發(fā)布會密集舉行，財務(wù)穩(wěn)健、現(xiàn)金流安全，降低負(fù)債率成為高頻詞。3月31日，恒大發(fā)布年報明確表示，在未來三年內(nèi)，“降負(fù)債”將是恒大重要的戰(zhàn)略目標(biāo)之一。富力地產(chǎn)、新城控股也明確了今年的降負(fù)債目標(biāo)。

現(xiàn)金流充裕

截至目前，除保利地產(chǎn)外，其余10大房企均已發(fā)布2019年年度報告。總體來看，龍頭房企現(xiàn)金流普遍充足。

恒大年報顯示，截至2019年末，恒大持有現(xiàn)金2287.7億元，同比增長12%;剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率77.9%，同比增加4.2個百分點。碧桂園自2016年起連續(xù)第四次在年末實現(xiàn)凈經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，截至2019年末，可動用現(xiàn)金2683.5億元，同比增長10.6%，另有約3167.9億元的銀行授信額度尚未使用，營運現(xiàn)金流充裕。萬科2019年實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入456.9億元，連續(xù)實現(xiàn)11年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正;年末持有貨幣資金1661.9億元，遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期的流動負(fù)債總和938.9億元;凈負(fù)債率33.9%，繼續(xù)處于行業(yè)低位。

除確保充足的現(xiàn)金流外，降低負(fù)債率，保持債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健也已成為龍頭房企共識。恒大表示，在未來三年內(nèi)，“降負(fù)債”也將是恒大重要的戰(zhàn)略目標(biāo)之一。恒大將通過“高增長”增加銷售回款、“控規(guī)模”減少土地儲備支出，控制總有息負(fù)債規(guī)模每年平均下降1500億元，到2022年要把總有息負(fù)債規(guī)模降到4000億元以下，負(fù)債率達(dá)到行業(yè)中低水平。

融創(chuàng)中國指出，2019年，融創(chuàng)基于在收并購、文旅建設(shè)及開發(fā)物業(yè)上的加碼發(fā)展，融資力度提升，期末凈負(fù)債率達(dá)172.26%，但相較于年中已下降了33.6個百分點。隨著后期投入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)帶來的價值釋放，以及運營管理的加強，長期來看凈負(fù)債率將繼續(xù)下降。債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，2019年融創(chuàng)中國的債務(wù)結(jié)構(gòu)較穩(wěn)健。其中長短債務(wù)比1.37，現(xiàn)金短債比0.93。融創(chuàng)中國的管理層表示，今年會重點調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，降低融資成本，且謹(jǐn)慎拿地。

融資轉(zhuǎn)向境內(nèi)

“特殊時期考驗現(xiàn)金流，但是現(xiàn)金流不是危難時才要考慮，而是要‘天晴補屋頂’。龍湖在2019年下半年就開始注重現(xiàn)金流，2020年1月已完成了全年的基本融資。”龍湖董事長吳亞軍說。

融資是緩解房企現(xiàn)金流壓力重要手段。克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2020年一季度，95家典型房企境內(nèi)外債券發(fā)行融資總額2746.96億元，達(dá)到2019年全年的36%。其中，境內(nèi)發(fā)債1143.95億元，占比達(dá)42%;境外發(fā)債1603.02億元，占比58%，占比為過去一年相對較低水平。克而瑞研究中心研究總監(jiān)房玲指出，在美元債市場動蕩持續(xù)形勢下，境內(nèi)房企境外債的發(fā)行預(yù)估會持續(xù)停滯，房企融資轉(zhuǎn)向境內(nèi)。

展望未來，房玲建議，房企應(yīng)從融資端和銷售端同時著手，努力降低企業(yè)杠桿、改善財務(wù)結(jié)構(gòu)，吸引更多資本，降低財務(wù)成本。如此，才能在當(dāng)前環(huán)境下步入良性循環(huán)，使企業(yè)未來發(fā)展更為穩(wěn)健。