房企1.46萬億債務(wù)到期 今年以來已有近百家房企破產(chǎn)

為了能夠順利“過冬”，房企也是加大了融資力度，百億規(guī)模并不少見。

疫情不斷發(fā)酵，房企面臨壓力越來越大。3月22日晚間，中國恒大公告，根據(jù)管理層目前所得的資料，預(yù)計(jì)集團(tuán)2019年核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)和凈利潤(rùn)均有較大幅度下降。3月23日中國恒大出現(xiàn)較大幅度下跌，截至收盤下跌16.89%，報(bào)收9.94港元。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年房地產(chǎn)行業(yè)的到期債務(wù)約在1.46萬億，其中7月份是到期高峰，達(dá)到1490萬億。與此同時(shí)，疫情加劇行業(yè)分化，據(jù)人民法院公告網(wǎng)的消息，截至3月23日，已有98條房企宣布破產(chǎn)的公告。

龍頭房企業(yè)績(jī)承壓

中國恒大在港交所的公告稱，截至2019年12月31日，恒大全年度錄得之核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)及凈利潤(rùn)有所下降，其中核心凈利潤(rùn)預(yù)期約為人民幣408億元，較去年下降約48%，凈利潤(rùn)預(yù)期約為人民幣335億元，較去年下降約50%。對(duì)于利潤(rùn)下降的原因，恒大表示，主要是由于售價(jià)較低的清尾銷售樓宇在2019年交樓結(jié)轉(zhuǎn)，引至交樓單價(jià)下降所導(dǎo)致。

根據(jù)恒大此前披露的數(shù)據(jù)，2020年的其銷售目標(biāo)為6500億元，從目前來看，想要完成年度計(jì)劃，有一定壓力。

即使龍頭企業(yè)，在這波疫情中也難免損兵折將。3月17日，萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)布2019年度報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入人民幣3678.9億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)388.7億元，同比分別增長(zhǎng)23.6%和15.1%，實(shí)現(xiàn)銷售金額6308.4億元;截至報(bào)告期末，集團(tuán)持有貨幣資金1661.9億元，凈負(fù)債率33.9%。

粗略看，萬科的業(yè)績(jī)不俗，但仔細(xì)瞧，則暗藏隱憂。雖然其業(yè)績(jī)?cè)谠鲩L(zhǎng)，但銷售與凈利增速已達(dá)近幾年最低，這被市場(chǎng)解讀作“經(jīng)營績(jī)效不及預(yù)期”“為平滑利潤(rùn)采用激進(jìn)費(fèi)用確認(rèn)方式”等。業(yè)績(jī)公布之后，萬科AH股股價(jià)大幅跳水，至今跌幅均超10%。

而隨著疫情不斷發(fā)展，萬科“壓力山大”。萬科總裁祝九勝表示，在銷售方面，2-3月的銷售金額同比減少了510億元。對(duì)新房交付也產(chǎn)生了壓力，以一季度為例，約有1萬個(gè)客戶存在交付延緩的可能性，預(yù)計(jì)全年將會(huì)涉及3.9萬戶業(yè)主延遲交付。開復(fù)工方面，比以往晚了40天，時(shí)間接近全年的四分之一。對(duì)現(xiàn)金流的影響也很明顯，由于銷售減少，銷售回款也將同比減少。此外，疫情期間，還增加了防疫成本。這些都對(duì)萬科未來1-2年的結(jié)算產(chǎn)生了一定的壓力。

群益證券(香港)分析師沈嘉婕分析認(rèn)為，今年1-2月，受到疫情影響，房地產(chǎn)成交量大幅下跌。全國房地產(chǎn)銷售面積為0.85億平方米，同比增長(zhǎng)-39.9%;銷售金額為0.82萬億元，同比-35.9%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，隨著疫情進(jìn)一步蔓延，賣不動(dòng)房子的房企，終于開始面臨巨大的生存問題。此外政策面繼續(xù)收緊房地產(chǎn)，“房住不炒”依然是主基調(diào)。這讓政策救市的如意算盤落空，導(dǎo)致房企的股價(jià)出現(xiàn)明顯調(diào)整。

“個(gè)案的熱銷不代表市場(chǎng)真實(shí)和全面情況，整體看，市場(chǎng)的確存在極少數(shù)熱銷，但這些項(xiàng)目基本都是老項(xiàng)目后期，價(jià)格平穩(wěn)或者價(jià)格優(yōu)惠部分房企捏造銷售額，事實(shí)上大部分房企實(shí)際真實(shí)的銷售額度跌了90%左右。除了個(gè)別龍頭企業(yè)重新定義了成交，將預(yù)定算成簽約。部分企業(yè)甚至已經(jīng)開始1元訂房、10元訂房。事實(shí)上，房企的求生欲非常濃了!”張大偉表示。

融新還舊成為常態(tài)

3月5日地產(chǎn)指數(shù)下跌17%，大于滬深300的14.2%。由于跌幅明顯，不少房企已經(jīng)明確表示要回購“護(hù)價(jià)”。比如近期，寶龍地產(chǎn)按最高及最低價(jià)分別以每股4.15港元及4.04港元回購100萬股公司普通股，華僑城A擬回購1.2億-2.5億股用于公司實(shí)行股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，每股回購價(jià)格不超過8元。

相比股價(jià)打折，房企即將到期的債務(wù)，則更是讓房企膽戰(zhàn)心寒。

本月中旬，北京大學(xué)匯豐金融研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、中國銀行(601988,股吧)業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松曾表示，今年房企的債務(wù)壓力峰值在7月份。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，今年房企境內(nèi)的債券、海外的發(fā)債、房地產(chǎn)的信托，加起來預(yù)計(jì)的債務(wù)是1.46萬億，從今年的月度分布來看，一直是逐月上升，債務(wù)壓力的峰值在今年7月份。

他指出，7月份到期房地產(chǎn)債務(wù)是1490億，全年合計(jì)1.46萬億，今年房地產(chǎn)債務(wù)到期規(guī)模比2019年還有進(jìn)一步的提升，疫情會(huì)使高負(fù)債率、高杠桿率的模式受到比較大的沖擊。

“對(duì)比具有代表性房企的現(xiàn)金流和到期債權(quán)，可以預(yù)期，他們必須要找到新的融資產(chǎn)品，或者是加速現(xiàn)金流的回籠。”巴曙松如是稱。而克而瑞數(shù)據(jù)顯示，受監(jiān)測(cè)的95家典型房企到2020年到期的債務(wù)已達(dá)5000億元。

為了能夠順利“過冬”，房企也是加大了融資力度，百億規(guī)模并不少見。

3月18日，榮盛發(fā)展(002146,股吧)發(fā)布公開發(fā)行公司債券預(yù)案。本次發(fā)行的公司債券規(guī)模不超過120億元(含120億元)，可分期發(fā)行，發(fā)行期限不超過5年(含5年)，榮盛發(fā)展表示，募集資金擬用于償還公司借款、調(diào)整公司債務(wù)結(jié)構(gòu)、補(bǔ)充公司營運(yùn)資金、改善公司財(cái)務(wù)狀況或項(xiàng)目投資等用途。

泰禾集團(tuán)3月4日晚間公告，公司擬面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行不超過120億元公司債券，相關(guān)議案尚需提交公司股東大會(huì)審議。本次公司債券發(fā)行所募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后擬用于償還公司債務(wù)、項(xiàng)目建設(shè)、補(bǔ)充流動(dòng)資金等用途。

此外，發(fā)行大額中期票據(jù)的上市房企不在少數(shù)。

3月17日，據(jù)交易所披露文件，廣州越秀集團(tuán)股份有限公司3宗中期票據(jù)被交易商協(xié)會(huì)接受并獲準(zhǔn)注冊(cè)，金額合計(jì)88億元，核準(zhǔn)日期為今年1月21日。其中，29億元中期票據(jù)由招商銀行(600036,股吧)和浦發(fā)銀行(600000,股吧)聯(lián)席主承銷。另外一宗29億元中期票據(jù)由興業(yè)銀行(601166,股吧)和浦發(fā)銀行聯(lián)席主承銷。30億元中期票據(jù)則由中國工商銀行(601398,股吧)和中信證券(600030,股吧)聯(lián)席主承銷。上述3宗中期票據(jù)注冊(cè)額度自本通知書落款之日起2年內(nèi)有效，在注冊(cè)有效期內(nèi)可分期發(fā)行。

從融資用途看，多數(shù)房企融資是為了償還前期貸款。部分上市公司發(fā)行了“疫情防控債”。