房企巨額融資頻現(xiàn)：行業(yè)收并購加速度？

3月16日，上交所披露，綠城中國(3900.HK，簡稱“綠城”)擬面向?qū)I(yè)投資者發(fā)行不超過170億元公司債，募資計劃已獲受理。這是流動性寬松下，房企百億級融資現(xiàn)象。除了綠城，今年1月份，恒大(3333.HK)發(fā)債總規(guī)模達到了461.2億元。

以綠城為代表的央企背景房企拿到了“百億級”融資，以恒大、萬科(000002.SZ)、融創(chuàng)(01918.HK)等為代表的龍頭品牌房企也獲得了資本市場大力支持。3月11日，萬科A發(fā)布公告，2020年面向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過人民幣90億元(含90億元)公司債券(第一期)，并以2.60%的利率創(chuàng)下今年境內(nèi)外房企融資利率新低。民企融創(chuàng)融資利率也創(chuàng)下新低，1月8日，融創(chuàng)宣布發(fā)行2025年到期的5.4億美元優(yōu)先票據(jù)，發(fā)行利率6.5%。3月13日，證監(jiān)會發(fā)文表示，恢復(fù)審查融創(chuàng)發(fā)行公司債申請。

新一輪圈錢潮意味著投資擴張升級。綠城中國一名知情人士對記者透露，公司最近在看地，“急著花錢”。然而，并不是每一個房企都是“幸運兒”，由于過去2-3年的激進擴張，即使獲得部分融資，也難以改變企業(yè)仍然處于“高杠桿”運行狀態(tài)的現(xiàn)實。

對此，同策研究院首席分析師張宏偉預(yù)計，本輪的市場調(diào)整期就是收并購的最佳“窗口期”，市場格局也會因為收并購加速變化，市場集中度也會迅速提升。以央企為代表的房企，以及以萬科、融創(chuàng)等為代表的龍頭房企或?qū)⒅鲗?dǎo)本輪市場變化趨勢。

行業(yè)收并購信號

同策研究院一份報告顯示，按照央行對2020年房企融資的定調(diào)，今年應(yīng)該會按照“授信集中度”原則進行，所謂“授信集中度”原則，也就是以綠城為代表的央企國企和以萬科、融創(chuàng)等為代表的龍頭品牌房企，這些房企可以獲得更多的資本市場支持。比如，3月17日，廣州越秀集團股份有限公司3宗中期票據(jù)被交易商協(xié)會接受并獲準(zhǔn)注冊，金額合計88億元。

一般而言，拿到“百億級”融資的市場階段往往是資金面相對寬松的階段，但是這一輪情況已發(fā)生變化。一名金融行業(yè)人士分析指出，與2017年房地產(chǎn)進入上升周期的百億級融資潮有所不同，今年房企面臨的市場環(huán)境已接近四面楚歌，銷售回款端與投資端環(huán)境已變得復(fù)雜。

張宏偉指出，以綠城為代表的央企國企和以萬科、融創(chuàng)等為代表的龍頭品牌房企的融資成本與規(guī)模優(yōu)勢，或?qū)⑼浦麄兂蔀槭召彽闹鹘?。很顯然，被收購方也就是“授信集中度”原則以外的、以及杠桿率較高的“裸泳”房企。

最近發(fā)生的一個典型案例是，2020年1月13日，世茂宣布與福晟集團展開全面戰(zhàn)略合作，共同組建世茂福晟這一平臺公司。如今，具體的“合作方案”還沒有正式對外公布，世茂對于福晟集團的“改革”先從管理架構(gòu)入手。3月18日，據(jù)啟信寶工商資料顯示，福建福晟法定代表人由潘偉明變更為許幼農(nóng)，而許幼農(nóng)于2001年加入世茂至今。與此同時，福建福晟的高管層以及福晟旗下建筑公司福建六建集團有限公司高管層也發(fā)生一系列變更。最終，福晟集團原有管理層除潘俊鋼、吳繼紅轉(zhuǎn)職世茂福晟外，其他悉數(shù)離職。世茂對福晟集團的重塑還在進行中。

一名上市房企人士表示，從收并購角度來看，民營房企要想規(guī)模繼續(xù)做大，也必須抱團或者 “大魚吃大魚”，甚至“蛇吞象”，這是當(dāng)前市場環(huán)境下另外一種收并購類型。

激進派的今天

上述業(yè)內(nèi)人士同時指出，日漸金融化的房地產(chǎn)行業(yè)，資本市場更關(guān)注房企的利潤增速、融資規(guī)模與負(fù)債結(jié)構(gòu)等各項指標(biāo)，而非規(guī)模增速與戰(zhàn)略布局。反觀2019年在房地產(chǎn)收并購市場上關(guān)注度較高的企業(yè)，如世茂這樣的企業(yè)自去年就開始向業(yè)內(nèi)拋出收并購的信號，正是由于其經(jīng)過2017年-2018年一個調(diào)整周期，將利潤增速、負(fù)債結(jié)構(gòu)等做到優(yōu)于同業(yè)的結(jié)果。

世茂在2019年前三季度銷售金額與銷售面積均獲得較大漲幅，重回行業(yè)前十。房地產(chǎn)行業(yè)前三季度凈利潤整體增速在12.76%前提下，央企、國企背景的房企凈利潤增速水平遠(yuǎn)超民企，保利地產(chǎn)(600048.SH)前三季度凈利潤增速34.08%，萬科前三季度凈利潤增速30.43%。相比之下，綠城中國凈利潤增速水平不高，但該公司2019年下半年在售項目開始增加，并有部分2018年銷售的項目在2019年年底交付。從銷售回籠情況來看，綠城中國2019年1-12月的合約銷售金額約為人民幣2018億元，正式邁入2000億房企陣營。

聯(lián)系近期綠城中國的拿地舉動，以及該公司董事會主席張亞東2019年年中接受媒體采訪時拋出的兩個2000億目標(biāo)來看，綠城中國已經(jīng)邁開擴張步伐。此前，張亞東表示，“2019年下半年綠城中國將通過加大參與招拍掛和收并購力度，力爭達成全年新增貨值2000億元;(2019年)下半年整體可售貨源約為1060萬平方米，整體可售貨值約為2263億元，力爭達成全年2000億元銷售目標(biāo)。”目前綠城中國2000億銷售目標(biāo)已達成，2000億貨值儲備是否實現(xiàn)有待2019年年報揭曉。

事實上，房地產(chǎn)市場不斷有收并購案例浮出水面。今年以來，除了福晟集團被收購既成事實外，日前旗下4只債券停牌的協(xié)信集團也陷入被收購傳言。協(xié)信集團曾經(jīng)與龍湖、金科齊名，躋身重慶前三，近期危機接連爆發(fā)，旗下子公司協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)47億元債券有部分面臨違約風(fēng)險。協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)名下存續(xù)6只債券，總規(guī)模47億元，其中14億元債券將于一年內(nèi)到期。目前，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)和債項評級均為“AA”。

截至2019年6月末，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)總資產(chǎn)821.42億元，總負(fù)債649.28億元，其中流動負(fù)債347.19億元、短債46.18億元、應(yīng)付票據(jù)和賬款43.17億元、其他應(yīng)付款項63.58億元。而截至2019年6月末，公司貨幣資金只有43.77億元，并不能覆蓋短債償還。

上述業(yè)內(nèi)人士指出，在過去2-3年內(nèi)激進擴張的房企，即使在金融寬松階段獲得融資，也難以改變企業(yè)仍然處于“高杠桿”運行狀態(tài)的現(xiàn)實。

正如福晟集團在2017年用高杠桿模式進行高速擴張，2019年銷售瓶頸導(dǎo)致資金鏈斷裂。進入2020年以后，高速運轉(zhuǎn)的模式戛然而止。