大連PK寧波 疫情后能否重現(xiàn)樓市“小陽春”?
疫情后能否重現(xiàn)樓市“小陽春”?
受新冠肺炎疫情影響,2月各地樓市成交量創(chuàng)下有史以來新低。
隨著房企線下銷售逐漸恢復(fù),進入3月,各地樓市交易量也在不斷回升。尤其是部分熱點二線城市,3月前兩周的交易量迅速反彈,呈現(xiàn)出“小陽春”態(tài)勢。
大連和寧波,一北一南,在二線城市中具有一定代表性。近日,《每日經(jīng)濟新聞》記者對這兩個城市的房地產(chǎn)市場進行調(diào)查后發(fā)現(xiàn),在疫情得以控制之后,兩城樓市都開始回暖,但在回暖程度和反彈力度等方面,則呈現(xiàn)出各自不同的特點。
新盤“搶收”:大連乏力,寧波強勁
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2月大連商品房住宅成交面積為2萬平方米,環(huán)比下降93%;寧波則為零成交。房價方面,據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),2月份大連新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比上漲4%,寧波則環(huán)比下降2%。
進入3月,大連市眾多新盤紛紛打出特價房、團購、打折甩賣等“搶收”計劃。房天下平臺顯示,大連在售樓盤中至少有17個打出了團購報名或特惠房源的廣告,甚至還有樓盤打出“特價房省34萬再享額外99折”的大力度優(yōu)惠。
“上周末推出的20套特價房,周末三天已經(jīng)賣出17套了。”華潤置地大連灣項目一位置業(yè)顧問告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者:“但如果誠心想買,其他優(yōu)惠也是可以爭取的。”
大連保利堂悅項目的置業(yè)顧問則勸記者盡快前來認籌,以獲得開盤當(dāng)日最大力度的優(yōu)惠。“目前特價房源已不多了,月底要加推一棟樓,開盤當(dāng)天優(yōu)惠力度最大。”
但大連成交回暖力度仍不溫不火。一位長期從事一二手房交易的資深人士劉坤告訴記者:“大連市場目前部分新盤尚未開盤,庫存也不夠,整體供應(yīng)仍有些不足,所以近期一手房成交量并不高。”
中指研究院數(shù)據(jù)顯示,3月第一周,大連新房成交99套、第二周成交116套。而兩千公里之外的寧波樓市卻是另一番火熱的交易場景:3月首周583套、第二周又翻了3番——達到1750套,前兩周的成交面積分別是大連的近7倍和20倍。
“只有大面積戶型才有優(yōu)惠,180平方米的減30萬元、140平方米以上減10萬元,其他戶型一律原價。”寧波海曙區(qū)某高價位樓盤置業(yè)顧問李興如此回復(fù)一位“老帶新”的客戶。他告訴記者,最近看房的特別多,周末更是熱鬧的不得了。平時每天成交一兩套,周末能成交十幾套,這樣算起來一個月成交80~90套。而去年‘小陽春’行情時每月成交量為120套,所以‘小陽春’并沒有消失。“房子好賣就優(yōu)惠少,不好賣才要搞促銷。”
二手房回暖:大連緩慢,寧波迅速
據(jù)諸葛找房提供的數(shù)據(jù),3月份前兩周,大連二手房成交套數(shù)分別為99套和116套,恢復(fù)較為緩慢;而寧波的成交量分別為1035套和1356套,幾乎接近疫情之前的日常水平。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析稱,疫情期間,春節(jié)置業(yè)的購房需求及其他購房需求均有所積壓,隨著疫情逐漸進入尾聲,積壓的購房需求會逐漸釋放,預(yù)計疫情結(jié)束后短期內(nèi)成交量會有所上漲,但隨著積壓需求釋放,市場將回歸平穩(wěn)。
在二手房價格方面,劉坤稱,從2019年大連實施限價措施后,當(dāng)年8~10月中心區(qū)域新盤限價,二手業(yè)主有被動降價的現(xiàn)象,11月之后基本上是漲的。而從今年2月的二手房價格統(tǒng)計看,有下跌的痕跡。2月份市場恢復(fù)交易后,二手房掛牌數(shù)量并沒有明顯增多,但掛牌價格卻“咬的很死”,價格很難談下來。
寧波的二手房卻和新房平分秋色,無論是成交量還是成交價格都不相上下。在寧波從事二手房交易的宋輝向記者坦言,“寧波的新房和二手房價格相差并不多,加上近兩年市區(qū)拆遷力度非常大,導(dǎo)致剛需、投資都非常旺盛,二手房市場反而更火熱一些,尤其是面積小、總價低的老房子和剛交房的次新房,特別受歡迎。”
短暫反彈還是強勁復(fù)蘇?對于未來的市場趨勢,從事房地產(chǎn)金融領(lǐng)域研究的法國SKEMA商學(xué)院(蘇州校區(qū))客座教授于寶山認為,“基于兩座城市在經(jīng)濟基本面、產(chǎn)業(yè)定位、服務(wù)效率等方面的不同,未來預(yù)期也不同。寧波市場可以長期看好,短期保持審慎;但大連樓市則并不樂觀,要回到疫情發(fā)生之前的水平,可能還需要一段時間。”
寧波市場復(fù)蘇跡象到來的確實比較早,據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù),2月最后一周二手房成交即達到1169套,已接近疫情之前的周平均成交量(1500~2500套)。
與此同時,寧波土地市場也全面回暖。2月28日,寧波鄞州區(qū)東錢湖出讓一宗宅地,經(jīng)過245輪地競價,以樓面價15370元/平方米、溢價率41.01%成交;2月29日,寧南地塊遭16家房企搶奪,最終成交樓面價達10180元/平方米,推動奉化樓面地價進入萬元時代;3月4日,奉化岳林街道地塊經(jīng)過23家房企169輪競價,最終以8960元/平方米、溢價率45%成交。
于寶山指出,“土地市場火熱代表供應(yīng)方的預(yù)期。面粉貴,面包肯定貴。”
面粉搶購潮能否推高面包價格?上海易居房地產(chǎn)研究院3月18日發(fā)布的《2019年全國50城房價漲幅偏離度報告》指出,2020年包括寧波在內(nèi)的部分城市由于房價上漲時間較長、漲幅較大,存在較大的均值回歸動力,房價漲幅大概率將收窄或者轉(zhuǎn)負。
于寶山進一步分析稱,“寧波房價短期(6個月)的支撐點從哪里體現(xiàn)出來?整體經(jīng)濟總量有沒有增長?買房人收入有沒有增加?有沒有更多的新增家庭?所以對應(yīng)新房的短期成交有沒有支撐,這些問題并不確定。”
而對于市場期待的國家“救市”政策,于寶山提醒,“疫情過后的救市(措施)肯定會有,但不要錯誤判斷為‘救樓市’。政策救的是企業(yè)、保的是經(jīng)濟,絕對不等于叫大家去買房。
再看大連樓市,國仕英認為,從周成交量來看,大連的環(huán)比漲幅較高,但僅恢復(fù)到日常成交量的一半左右;房價的上漲也是結(jié)構(gòu)性的,主要受房企降價促銷及疫情期間居民居住舒適度需求的雙重影響,大戶型銷量增加,使得房價呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。相比而言,由于北方城市自身競爭力較弱、人口外流嚴重,且也喪失了最佳的旅游旺季,因此市場恢復(fù)相對比較緩慢。
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