房地產(chǎn)金融政策如何兼顧調(diào)控穩(wěn)定和短期紓困?
房地產(chǎn)金融政策如何兼顧調(diào)控穩(wěn)定和短期
近日,央行發(fā)布2019年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告。報告提到,堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,按照“因城施策”的基本原則,加快建立房地產(chǎn)金融長效管理機(jī)制,不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。與此同時,財(cái)政部、國家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)人士近期或在發(fā)文中或在解讀中明確提及堅(jiān)持房住不炒。
筆者注意到,央行作出上述強(qiáng)調(diào),觸發(fā)因素就是,房地產(chǎn)金融政策出現(xiàn)松綁的跡象。比如,5年期以上LPR下行5個基點(diǎn),多地公積金貸款首付比例下調(diào),重啟二套房公積金貸款,有的銀行(甚至是大行)下調(diào)非限購地區(qū)商業(yè)性按揭貸款首付(從30%降至20%),有的地方政府督促銀行增加地產(chǎn)信貸投放,有媒體甚至在傳言市場開始放水。
眾所周知,5年期LPR下降,就意味著針對居民購房的“定向降息”,而這段時間央行密集通過逆回購、MLF等融資工具向市場投放低成本流動性,市場資金面充裕,客觀上也利好地產(chǎn)。另外,近期中央會議先后明確,努力實(shí)現(xiàn)今年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)任務(wù);穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度,用好已有金融支持政策,適時出臺新的政策措施等。在此背景下,各地都發(fā)布了數(shù)量巨大的重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃,以緩解疫情沖擊,而地產(chǎn)又是各地比較重視的行業(yè)。總之,以上這些給市場傳達(dá)了這樣的信號,即包括地產(chǎn)在內(nèi)的信貸投放可能會放量。
作為樓市調(diào)控最重要的監(jiān)管部門,央行實(shí)時表態(tài)和澄清,這是對“房住不炒”一以貫之的強(qiáng)調(diào),也是對“穩(wěn)定調(diào)控”與“短期紓困”邏輯關(guān)系的明晰。更重要的是,疫情影響的范圍很大,影響時滯在拉長,不僅今年宏觀經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)指標(biāo)面臨壓力,而且上下游產(chǎn)業(yè)鏈、需求和供給,都受到了沖擊。因此,作為宏觀調(diào)控的金融政策,必須要平衡好“穩(wěn)增長”和“防風(fēng)險”的關(guān)系。綜合以上分析,地產(chǎn)行業(yè)的融資政策,自然要在多重目標(biāo)下作平衡。
筆者認(rèn)為,“紓困不刺激”,將是地產(chǎn)金融政策的主基調(diào)。正如近期一篇官方媒體文章《“房住不炒”不應(yīng)因疫情而變化》所言,房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)人員受疫情影響出現(xiàn)困難,其實(shí)與旅游、住宿、會展、文娛、影視、餐飲等諸多行業(yè)是一樣的,需要進(jìn)行紓困。哪些企業(yè)和從業(yè)人員受到?jīng)_擊,就對其進(jìn)行定向疏解困難。比如,疫情期間貸款償還、利息支付的履約,可以延期;比如,住建部表示,2020年6月30日前,公積金貸款不能正常還款,不作逾期處理等。
但是,紓困是基于行業(yè)、企業(yè)、從業(yè)人員遭受疫情沖擊的正常疏解,也是基于“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的考慮。2019年底,基于2020年“十三五”收官,全面建成小康社會,完成脫貧攻堅(jiān)等綜合考慮,國家首次明確,“三穩(wěn)”是2020年房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的目標(biāo)?,F(xiàn)在的問題是,疫情沖擊下,地產(chǎn)施工、售樓處全部按下了“暫停鍵”。2月10日以后,盡管復(fù)工復(fù)產(chǎn)漸進(jìn)開啟,但復(fù)工的重點(diǎn)還是疫情防控相關(guān)行業(yè)、國計(jì)民生行業(yè)。
根據(jù)筆者調(diào)研,目前熱點(diǎn)城市售樓處開放率在80%左右,但很多非熱點(diǎn)城市開放率并不是很高。即便售樓處開放了,基于多地政府不鼓勵大家外出和集聚,商品房銷售也比較慘淡。比如,中泰證券統(tǒng)計(jì)顯示,2月16日~22日40個重點(diǎn)城市新房銷售同比下滑85%。
值得一提的是,房地產(chǎn)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈條長,吸納大量就業(yè)人口。因此,金融對地產(chǎn)企業(yè)的紓困,除了基于行業(yè)受疫情沖擊外,還有恢復(fù)地產(chǎn)上中下游資金鏈循環(huán),助推國民經(jīng)濟(jì)相關(guān)行業(yè)復(fù)產(chǎn)復(fù)工,以及“六穩(wěn)”之首的“穩(wěn)就業(yè)”方面的考慮。此次疫情下,勞動力密集行業(yè)受到?jīng)_擊,就業(yè)人群收入會受到影響,資金面寬裕、5年期LPR下調(diào),也正是為了驅(qū)動銀行降低按揭利率,緩解月供負(fù)擔(dān)壓力,緩解市場對地產(chǎn)前景不很樂觀的預(yù)期。但是,地產(chǎn)金融政策調(diào)整,底線也就在這里了,不會在需求端出臺加杠桿的政策?;诖耍P者認(rèn)為,只有在既有的政策內(nèi)作騰挪(比如非限購城市按揭從30%降至20%),從而兼顧“政策穩(wěn)定”和“短期紓困”。
每經(jīng)特約評論員 李宇嘉
(作者為廣東省住房政策研究中心首席研究員)
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