“商業(yè)運營范本”凱德：疫情下的凍薪與逆周期發(fā)展邏輯

作為亞洲最大的多元化房地產集團，凱德重倉的中國和新加坡，都是此次疫情較早爆發(fā)的國家，這為公司今年的運營帶來挑戰(zhàn)。

2月26日，凱德發(fā)布2019年財報，稅后凈利潤達21.4億新元(107.9億元人民幣)，同比增長21.2%;股本回報率升至10%，為近10年來首次。

在亮眼財報的基礎上，為了應對疫情，凱德仍然采取了凍結漲薪、股本派息保守發(fā)放等策略，并協(xié)助商戶大力發(fā)展線上銷售，以保持現(xiàn)有物業(yè)的租金收入穩(wěn)定。

去年稅后凈利潤超百億

對中國開發(fā)商來說，凱德以“地產+基金”的模式堪稱范本，也一直是他們的研究對象之一。

2019年，是凱德進入中國市場的第25年。根據(jù)財報，2019年，集團實現(xiàn)息稅前利潤50.676億新元(255.9億元人民幣)，同比增長22.3%;稅后凈利潤超百億，全年運營稅后凈利潤達到10.572億新元(53.4億元人民幣)，創(chuàng)集團歷史紀錄。

新加坡和中國兩大市場仍然是主要貢獻者，2019年合計貢獻集團總息稅前利潤的83.7%;中國市場更是舉足輕重，凱德在中國管理的資產占集團總量的41%，中國的稅后凈利潤占集團的52%。

凱德管理層指出，2019年的業(yè)績增長，得益于去年并入的星橋騰飛業(yè)務的貢獻，以及2018年新收購資產和2019年投入運營資產的收益。

2019年1月14日，凱德集團宣布與淡馬錫達成交易，以110億新元收購后者附屬公司星橋騰飛旗下兩家全資子公司的所有股份。交易完成后，凱德成為亞洲最大的多元化房地產集團。

凱德集團首席執(zhí)行官李志勤表示，通過采取審慎的資本循環(huán)利用和管理策略，截至2019年底，集團將凈債務股本比降至0.63，原計劃于2020年底實現(xiàn)的目標，提前一年完成。

截至2019年9月30日，凱德在全球的管理資產達1317億新元(約6585億元人民幣);在中國的總開發(fā)規(guī)模約2300萬平方米，管理的總資產超過2800億元人民幣。

凱德的房地產基金模式也領先于同業(yè)。旗下共管理7只上市房地產投資信托基金(REITs)和商業(yè)信托，以及20多只私募基金。包括騰飛房產投資信托、凱德商務產業(yè)信托、雅詩閣公寓信托、凱德商用中國信托、騰飛印度信托和凱德商用馬來西亞信托。

疫情下的挑戰(zhàn)與機會

在尚未全面解除的疫情危機中發(fā)布這份亮眼財報，對凱德和商業(yè)地產商而言，都是個令人振奮的信號。

凱德在中國已進入42個城市，目前大部分仍處于嚴密防控之中。

其中，疫情中心武漢更是凱德深耕的重鎮(zhèn)，凱德在華中區(qū)規(guī)模最大的綜合體項目，就是位于武漢的凱德·西城，總建筑面積達40萬平方米，除此之外凱德在武漢及湖北還有多座大型商業(yè)廣場。

凱德正在應對疫情帶來的挑戰(zhàn)。2月27日，凱德公布，集團董事會和高管層自愿降薪5%-15%，經理級及以上員工是凍結漲薪，其他員工不受影響;管理層與員工的獎金將照常發(fā)放。

負責中國業(yè)務的凱德集團總裁羅臻毓解釋稱，這次只涉及管理層級的員工，占中國員工的20%;而且這是一個階段性的行為，6個月之后或者疫情平穩(wěn)后會重新評估。

此外，集團2019年的業(yè)績比2018年好，但是股本派息依然延續(xù)了去年的情況，每股派息0.12新元，采取了保守發(fā)放的策略。

羅臻毓認為，疫情正在全球蔓延，對中國和世界經濟的影響到底有多大、經濟反彈的速度和力度有多大，現(xiàn)在都還不好說。

“除了挑戰(zhàn)，我們更把它看作是一次戰(zhàn)略升級和提升管理能力、深化數(shù)字化平臺發(fā)展和提升產品力的契機。”羅臻毓稱。

在疫情之下，凱德迅速反應，通過數(shù)字化平臺幫助商家線上銷售，取得了顯著成效，也進一步加速了凱德自身生態(tài)體系的數(shù)字化建設。

如借助精準營銷，某商場閉店租戶線上單日實現(xiàn)銷售41萬元;新客當天連帶銷售增長平均10%，一周內復購銷售增長平均35%以上。通過線上的持續(xù)推廣，目前凱德星會員日活用戶已經超過40萬。

凱德是業(yè)內較早開始進行大數(shù)據(jù)和用戶運營的商業(yè)管理平臺。凱德星生態(tài)圈數(shù)年持續(xù)積累超過1500萬可觸達用戶，包含超過1000萬的實名會員。

羅臻毓認為，這場疫情為行業(yè)帶來啟示，新的零售模式已不再是趨勢和概念，而成為巨大的現(xiàn)實需求;辦公場景也將大大超越物理空間，全面打破時間和空間的界限。這些對技術、渠道和運營都提出了新的要求。

按照鐘南山等專家的預測，疫情可能在4月底基本得到控制，屆時人們將重新出門逛街、休閑、娛樂。

這三個月將會對商業(yè)地產運營商和他們的商戶帶來怎樣的影響?或許答案就在他們當下的應對中。

凱德希望，通過審慎的資本循環(huán)利用和管理策略，在疫情影響下的不確定性時期保持韌性，并尋求逆周期發(fā)展機遇。