房企忙“囤糧”、溢價(jià)率走高 誰助推開年土地升溫?
房企忙“囤糧”、溢價(jià)率走高
2020年開年,房企一邊發(fā)債融資,一邊在土地市場“囤糧”。受此影響,局部土地市場迎來一波暖流。
1月17日,去年賣地大戶杭州又迎百億拍地,再一次見證了2020年土地市場的升溫行情。此外,北京、成都、南京、常州、寧波等地的土地市場也出現(xiàn)了升溫跡象。與去年底零溢價(jià)率相比,不僅大額土地交易頻現(xiàn),而且溢價(jià)率明顯走高,不僅溢價(jià)率超50%的土地增多,甚至有的地塊溢價(jià)率超100%。
杭州推百億地塊,多家房企競價(jià)
1月17日,杭州市區(qū)出讓7宗地塊,出讓總起始價(jià)約113.6億元,最終收金131.3億元。其中,有兩宗地塊成交金額均超過40億元。
其中,下沙中心區(qū)綜合性混合社區(qū)地塊經(jīng)過58輪報(bào)價(jià),由融創(chuàng)聯(lián)合體以41.1億元總價(jià)競得,樓面價(jià)17768.46元/平方米,溢價(jià)率20.5%。
江干區(qū)一純住宅用地經(jīng)過25輪報(bào)價(jià),花樣年以18.19億元競得,樓面價(jià)27367.23元/平方米,溢價(jià)率18.97%。
而位于未來科技城的首宗“雙限”(限地價(jià)及限售價(jià))地塊尤其引人關(guān)注,多達(dá)十幾家房企參與。最終,中梁以49億元總價(jià)競得該地塊,成交樓面價(jià)22843元/平方米,溢價(jià)率14.21%。
從2017年開始,杭州連續(xù)三年土地出讓金超過2000億元。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2019年全國賣地城市最多的是杭州2836億元,賣地金額屢創(chuàng)新高。不過,2019年杭州土地成交溢價(jià)率開始走低,達(dá)到16.44%,同比下降38.4%
原因在于從2019年4月開始,杭州土地政策收緊,將封頂溢價(jià)率由之前的50%下調(diào)至30%,而后的2019年6月29日又開始提出“雙限”,也就是限地價(jià)、限房價(jià)。其中限房價(jià)精確到毛坯均價(jià),最高均價(jià)以及精裝修價(jià)格。此后,杭州土拍應(yīng)聲降溫,低溢價(jià)率成為主流。
直到進(jìn)入2020年以來,又因?yàn)槎嘧趦?yōu)質(zhì)涉宅地塊入市,房企積極拿地,土地市場暖風(fēng)襲來。
2020年1月2日,杭州開年首場土拍,余杭一商住地經(jīng)過35輪報(bào)價(jià),由中天以18.17億元總價(jià)競得,樓面價(jià)11686.40元/平方米,溢價(jià)率23.01%。而余杭的另一宗商住地經(jīng)過25輪報(bào)價(jià),由新希望以13.46億元總價(jià)競得,樓面價(jià)12341.89元/平方米,溢價(jià)率29.91%,接近封頂價(jià)成交。
成交價(jià)接近封頂價(jià)格的還有杭州三墩北A-R21-20住宅用地,1月10日,以29.17%溢價(jià)率成交。上述現(xiàn)象在2019年下半年的土地市場很難見到。
截至目前,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2020年杭州已經(jīng)賣出近30宗地塊,總體成交金額超過300億元。按此速度,今年有望再次登頂城市賣地榜首。
多地土地市場現(xiàn)高溢價(jià)成交,高溢價(jià)率超100%
事實(shí)上,開年土地?zé)岬牟粌H只有杭州,北京、成都、南京、常州、寧波等很多土地市場都出現(xiàn)了升溫跡象。
1月15日是春節(jié)前土地集中出讓的日子,當(dāng)天,南京迎來2020年的第一場土拍,兩宗涉宅用地入市交易,總起價(jià)49.75億元。與此前不同,備受關(guān)注的南部新城G107地塊,吸引了保利、招商、龍湖、金茂、中梁、中鐵建等20家房企報(bào)名。在經(jīng)過72輪報(bào)價(jià)后,最終被金基等聯(lián)合體拿下,成交總價(jià)34.3億元,樓面價(jià)31149元/平方米。該地塊優(yōu)質(zhì)被認(rèn)為是競爭激烈的主要原因。
同樣在1月15日,常州武進(jìn)區(qū)出讓2宗商住地,其中編號JCJ20190501號地塊經(jīng)過46輪競價(jià),由藍(lán)光旗下的子公司以3.96億元競得,樓面價(jià)7694元/平方米,溢價(jià)率73.68%。而1月17日,江蘇常州兩宗商住地成交,溢價(jià)率仍然不低,分別為34.48%、52.86%。
在北京,1月3日,石景山兩宗不限價(jià)地塊收金70.5億元,新年土地首拍一掃上個(gè)月一家房企報(bào)價(jià)、底價(jià)成交的陰霾。其中一宗地塊有招商、融創(chuàng)、中海、首開、華潤等15家房企競價(jià),最終被中海收入囊中,溢價(jià)率達(dá)到25.93%。重返土地市場的不限價(jià)地塊是吸引眾多房企的原因之一。
1月3日,成都首場土拍,青羊區(qū)一宗宅地也以47.2%高溢價(jià)率成交。而在1月8日,鄭州2020年土地市場首拍中,經(jīng)開老城區(qū)中原福塔旁三宗地全部熔斷價(jià)(是指當(dāng)?shù)貕K競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí))成交,最低成交樓面價(jià)9776元/平方米。這3宗土地位于經(jīng)開老城區(qū)河南電視塔附近,地塊位置優(yōu)越,參與此次土拍的房企高達(dá)20余家。按照業(yè)內(nèi)預(yù)測,未來三環(huán)內(nèi)房價(jià)兩萬將是常態(tài)。
值得關(guān)注的是,溢價(jià)率超100%的土地已不鮮見。1月7日,浙江寧波慈溪市出讓1宗商住地,起價(jià)1.65億元。最終經(jīng)過297輪競價(jià),榮盛以總價(jià)4.63億元競得該地塊,樓面價(jià)2536元/平方米,溢價(jià)率達(dá)到了180.49%。
而1月16日,上海閔行區(qū)1宗商辦地成交價(jià)7410萬元,樓面價(jià)18481元/平方米,溢價(jià)率也達(dá)到164.7%。得主為上海閔行儲備糧管理總公司。
融資助力房企拿地,優(yōu)質(zhì)地塊提振市場
為什么去年年底和今年初的土地市場的變化如此之大?在很多業(yè)內(nèi)人士看來,個(gè)別地區(qū)為了緩解去年低迷的土地市場行情,新年伊始,推出優(yōu)質(zhì)地塊提振市場。事實(shí)上,在眾多高溢價(jià)地塊出現(xiàn)的同時(shí),也有不少底價(jià)成交的土地,甚至不乏流拍的土地。
此外,融資環(huán)境破冰也在助力房企拿地。近日多家房企爭相在境、內(nèi)外發(fā)債,加上配股融資,手握現(xiàn)金的房企,自然不忘在土地市場淘金。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,進(jìn)入1月,超過20家房企發(fā)布了超過90億美元的融資計(jì)劃。創(chuàng)造最近數(shù)年單月美元融資紀(jì)錄。
不過,年初的市場并不代表全年的土地市場趨勢。中指研院分析人士認(rèn)為,2019 年,全國土地市場熱度呈前高后低態(tài)勢,2020 年,融資環(huán)境收緊或?qū)⒊掷m(xù),企業(yè)應(yīng)更加適應(yīng)行業(yè)調(diào)控政策變化,順勢而為、理性拿地。(新京報(bào)記者 袁秀麗 編輯 武新 校對 吳興發(fā)?)
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