蘇州“危房重生記”：自主更新，既算“經(jīng)濟(jì)賬”又算“情感賬”

3月18日上午，張家港市后塍街道西墩路南段，一棟淺灰色外立面的嶄新二層小樓前，居民毛泉斌和華清開心地領(lǐng)取了新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證和房屋鑰匙?！拔７拷馕＝K于畫上了句號(hào)，裝修好，就把父母接回來?！迸踔鴣碇灰椎摹凹t本本”，華清難掩激動(dòng)地說。

西墩新村21幢危房重建，是蘇州首個(gè)完全由居民自籌資金進(jìn)行恢復(fù)性重建的自主更新項(xiàng)目，在政府主導(dǎo)和市場資本主導(dǎo)模式外，蹚出了一條新路徑。為何要原拆原建?居民自籌資金有什么難點(diǎn)?此模式是否可復(fù)制?

達(dá)成共識(shí)是最難一步

西墩新村21幢為房改房，二層砌體結(jié)構(gòu)，始建于上世紀(jì)70年代末，建筑面積約487.4平方米，共有14間房屋，8戶居民居住，戶均面積55.46平方米。因年代久遠(yuǎn)，房屋出現(xiàn)墻體開裂、建筑材料外露、屋面滲水等嚴(yán)重安全隱患。2022年7月，該幢房被認(rèn)定為D級(jí)危房。

危房解危，普遍的做法是拆遷，將居民搬離，進(jìn)行異地安置或貨幣補(bǔ)償安置。“這兩種安置方式，居民參與意愿都不強(qiáng)。”后塍中心社區(qū)黨委副書記須征宇告訴記者，一方面，居民在此居住幾十年了，不愿搬到其他地方去。另一方面，此處房屋面積較小，加之居民經(jīng)濟(jì)條件不佳，異地保障房安置需要再付一筆不小的費(fèi)用，而若選貨幣安置只能拿到10多萬元，居民搬出后可能面臨無房居住的問題。

傳統(tǒng)辦法沒有走通，后塍街道便把目光放在原地重建上，并一次次上門做工作，引導(dǎo)居民轉(zhuǎn)變“等靠要”的思想。2022年7月，全體居民終于達(dá)成共識(shí)，8戶共同出資，實(shí)施原地恢復(fù)性重建。“讓居民形成共識(shí)，是第一步，也是最難的一步，需要全體居民同意，才能實(shí)施。社區(qū)、街道反復(fù)挨家挨戶溝通協(xié)調(diào)，談了有幾十次?！焙箅蠼值傈h工委副書記、辦事處主任陳立說。

達(dá)成共識(shí)后，居民自籌資金建房，怎么立項(xiàng)?怎么籌款?一個(gè)個(gè)難題迎面而來。“當(dāng)時(shí)，我們調(diào)研了一些省內(nèi)外地區(qū)，對(duì)照轄區(qū)危房解危實(shí)際，都沒有可直接借鑒的經(jīng)驗(yàn)。”陳立說。張家港市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)籌各部門，明確了項(xiàng)目立項(xiàng)、土地確權(quán)、產(chǎn)權(quán)登記等審批路徑。尤其立項(xiàng)方面，該項(xiàng)目以“后塍中心社區(qū)作為立項(xiàng)主體+全體產(chǎn)權(quán)人備注”的形式進(jìn)行立項(xiàng)，首次突破自然人、多產(chǎn)權(quán)人無法聯(lián)合立項(xiàng)問題?？铐?xiàng)問題，街道與社區(qū)作為項(xiàng)目統(tǒng)籌主體，與居民商議分兩批次繳納。施工前繳納50%到街道公共賬戶，建成后再繳納后50%。

2022年8月30日，居民全部搬離了危房，其中5戶居住到子女家中，3戶臨時(shí)居住到社區(qū)提供的過渡房內(nèi)。危房“重生記”邁出關(guān)鍵一步。

居民出大頭，政府給補(bǔ)助

記者在現(xiàn)場看到，新房獨(dú)門獨(dú)戶，設(shè)計(jì)為一上一下戶型。一樓為客廳、廚房，樓梯下設(shè)有衛(wèi)生間，二樓除了臥室、陽臺(tái)，還設(shè)有衛(wèi)生間。

“我父母都80多歲了，在這里住了幾十年，不愿搬走，周邊菜場、醫(yī)院等配套都有，生活很方便。但重建前，房屋破舊，遇到下雨天，會(huì)漏水，所以了解到原地重建政策后，我是支持的?！比A清說。

該項(xiàng)目以“產(chǎn)權(quán)人自主更新+政府扶持+國資公司輔助”模式重建房屋，產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)建筑建設(shè)成本，政府負(fù)責(zé)公共設(shè)施配套，具備相關(guān)資質(zhì)的國資公司指導(dǎo)實(shí)施重建工程。

談價(jià)格、定方案、排房屋位置……每個(gè)步驟確定背后都是很多次溝通協(xié)調(diào)。不只8戶居民，房前屋后居民的工作都得做。在前期準(zhǔn)備階段，負(fù)責(zé)代建的張家港市城保公司初步擬定了重建方案和建設(shè)圖紙。

街道請?jiān)O(shè)計(jì)院出了兩版戶型設(shè)計(jì)，最終優(yōu)化戶型，在套內(nèi)面積不減少前提下，將原本公用樓梯等涉及的公攤面積，計(jì)入建設(shè)主體面積，在政策允許的范圍內(nèi)，戶均增加面積達(dá)到10%，確保每戶面積不低于60平方米?！爸亟ㄇ?，最小的面積只有44.39平方米，現(xiàn)在最小的一戶面積也有62.22平方米?！表氄饔钫f，提意見，盯進(jìn)度，居民全程參與，“在一樓樓梯角增設(shè)衛(wèi)生間，合理利用面積，就是居民提的建議?！?/p>

為降低建設(shè)成本，張家港各相關(guān)部門還通過“壓價(jià)、比價(jià)、讓價(jià)”的方式，將建安成本核定為每平方米2775元(超原產(chǎn)證面積10%以上部分，參考周邊房屋市場價(jià)額外增收改造費(fèi)用)。居民平均花費(fèi)18萬元左右，就在原址上重建了新房子。后塍街道在此配套了強(qiáng)弱電下地、雨污分流、天然氣入戶等基礎(chǔ)設(shè)施，鋪了瀝青路。相關(guān)部門合理減免了規(guī)費(fèi)、服務(wù)性收費(fèi)。危房解危后，保持原土地性質(zhì)、原交易屬性不變。

創(chuàng)新政策、達(dá)成共識(shí)、明確出價(jià)等難啃的“硬骨頭”一一啃下來后，2023年10月，西墩新村21幢重建正式啟動(dòng)。次年5月，建筑主體完工。4個(gè)月后，整個(gè)工程完工，進(jìn)入產(chǎn)權(quán)證辦理階段。

“今天，共有兩戶居民拿到新的房產(chǎn)證。其他產(chǎn)權(quán)人走完手續(xù)后，張家港保稅區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心將陸續(xù)發(fā)證，這個(gè)句號(hào)終于要圓滿畫上了?！表氄饔钫f。

為更多項(xiàng)目提供可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)

住建部部長倪虹在十四屆全國人大三次會(huì)議民生主題記者會(huì)上表示，鼓勵(lì)地方探索居民自主更新改造老舊住宅。蘇州居民自籌資金讓高齡危房煥然一新的模式，是否可復(fù)制?

陳立認(rèn)為，“我們提出這種模式，是綜合計(jì)算‘經(jīng)濟(jì)賬’‘情感賬’，深思熟慮后決定的?！彼f，危房解危多是零星地塊，走傳統(tǒng)拆遷老路很難走通。一方面，居民不愿意搬遷，另一方面，政府也不好開發(fā)。城市更新只靠政府投入，財(cái)政壓力大，實(shí)施周期長，很難持續(xù)。鼓勵(lì)產(chǎn)權(quán)人自主更新，政府補(bǔ)貼配套，不僅可以減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)，還能確保更新的可持續(xù)性。

“如何合理吸收多元權(quán)利主體，共同發(fā)揮政府、市場、居民的力量，深度參與城市更新，是新發(fā)展階段面臨的課題?！苯K省城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)規(guī)劃研究中心正高級(jí)工程師邵玉寧認(rèn)為，蘇州首個(gè)產(chǎn)權(quán)人自籌資金重建危房的實(shí)踐探索，是我省實(shí)施城市更新行動(dòng)以來，圍繞社會(huì)資本多元參與和資金共擔(dān)，不斷先行先試突破政策瓶頸創(chuàng)新體制機(jī)制的典型案例。在這里，居民的角色從過去單純的“訴求提出方”向“深度參與方”轉(zhuǎn)變，既是出資人之一，也是自主更新的最大獲益人。這個(gè)項(xiàng)目的成功落地，對(duì)我省探索居民自主更新改造老舊住宅提供了新思路，也為我省城市更新行動(dòng)不斷走向深水區(qū)提供了可復(fù)制可推廣的有益經(jīng)驗(yàn)。

“蘇州這種‘增容、不增戶’的自主更新方式，在城市基礎(chǔ)設(shè)施條件較好、服務(wù)配套相對(duì)完善的片區(qū)，是具有一定推廣價(jià)值的，也符合‘誰受益、誰出資’的基本原則，前提是不能對(duì)周邊利益相關(guān)人產(chǎn)生影響。比如增加了高度影響了周邊樓宇采光，增加了基底面積擠壓了道路等公共空間?！笔∫?guī)劃設(shè)計(jì)集團(tuán)城市更新規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長王海勇提醒，復(fù)制這類零星地塊自主更新的模式，必須基于片區(qū)規(guī)劃總體穩(wěn)定、符合總體發(fā)展定位，在基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施完善的地區(qū)實(shí)施，避免二次大規(guī)模改造或拆遷。

記者 白雪 徐瑞雅 楊麗媛