謝逸楓：房地產(chǎn)迎來歷史性轉(zhuǎn)折點(diǎn)！史上第二輪去庫存大救市打響

參加房地產(chǎn)去庫存專家座談會時(shí)，筆者提出了房地產(chǎn)去庫存與政策建議、看法及談到為什么要轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)救市策略，并且談到三大工程的情況及落實(shí)程度。希望新基調(diào)、新階段、新策略，期待中國房地產(chǎn)春天來臨。

2024年4月30日，中政局會議正式定調(diào)房地產(chǎn)，“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，作為下一個(gè)新階段振興房地產(chǎn)、激活市場、化解債務(wù)、保交樓、構(gòu)建新模式的突破口，釋放出史上第二輪去庫存大救市打響的強(qiáng)烈信號。

存量房產(chǎn)，是包括掛牌二手房、新房庫存的，即已經(jīng)賣出去房子轉(zhuǎn)化為掛牌二手房，未銷售出去的新房庫存。我們現(xiàn)在最主要的是新房去庫存，同時(shí)二手房一樣也去庫存。因此，新房去庫存，才是重點(diǎn)。

去年底、今年4月下旬筆者參加多場專家座談會，提出當(dāng)務(wù)之急是商品房去庫存，保證穩(wěn)定的銷售回款是房企保命、保交樓的最主要造血來源，金融機(jī)構(gòu)謹(jǐn)慎導(dǎo)致為房企輸血改為項(xiàng)目輸血的擠牙膏方式無法解決問題，必須雙管齊下。

4月30日會議，已經(jīng)給出了明確的房地產(chǎn)新基調(diào)、新階段的去庫存救市策略，即“繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，切實(shí)做好保交房工作。要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建發(fā)展新模式”。

會議對房地產(chǎn)新基調(diào)、政策指導(dǎo)方向發(fā)生根本性的變化，主要是房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生根本性變化、房地產(chǎn)出清力度過大過急、市場超跌預(yù)期、前期系列化解債務(wù)與保交樓及穩(wěn)樓市政策效果差、三大工程落實(shí)困難、新模式有直接的關(guān)系。

目前去庫存基調(diào)的回歸，是非常正確的。說明房地產(chǎn)化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為房企、為項(xiàng)目、保交樓的輸血策略調(diào)整為同時(shí)去庫存的雙管齊下，意味著中國房地產(chǎn)迎來歷史性轉(zhuǎn)折點(diǎn)時(shí)刻，預(yù)計(jì)去庫存大救市大招、組合拳一攬子樓市政策將適時(shí)推出。

4.30會議釋放三大強(qiáng)烈信號，首先是淡化三大工程，這點(diǎn)非常明顯，一字未提。其次是首提房地產(chǎn)去庫存，上次是2014年-2016年，意味著救市雙管齊下。最后是再次釋放化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保交樓的信號，救市政策將加大力度。

“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”，即房地產(chǎn)去庫存。過去20余年的發(fā)展中，國家與之類似的提法是在2015年12月的“要化解房地產(chǎn)庫存”和2016年4月的“有序消化房地產(chǎn)庫存”，隨后在棚改去庫存帶動(dòng)下，市場脫離低谷，走出熊市。

一)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生根本性變化。一方面是房地產(chǎn)市場總量供需相對平衡，住房、供應(yīng)短缺時(shí)代已經(jīng)過去了。棚戶房、保障房的天量供應(yīng)、大量的二手房供應(yīng)，區(qū)域土地供應(yīng)超人口增量，市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的供應(yīng)過剩。

另一方面是房地產(chǎn)市場部分需求受抑制、人口下降，導(dǎo)致需求萎縮。由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)連續(xù)四年不振，資本市場不穩(wěn)定，限制性政策、居民收入下降、人口總量下降、人口流動(dòng)巨大、城市分化的因素，市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的需求萎縮。

最為關(guān)注的是2014年-2016年中國房地產(chǎn)商品房去庫存結(jié)束之后，2019年商品房庫存逐漸走高，到2023年底、2024年一季度商品房庫存總量達(dá)到7.6億平方米、7.5億平方米，成為歷史庫存量最高二個(gè)紀(jì)錄。

二)房地產(chǎn)出清力度過大過急。2020年前房企資本市場、非標(biāo)融資被封之后，2020年三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制出來，一瞬間讓房企陷入經(jīng)營困難、現(xiàn)金流告急、資金鏈緊張的局面，自2022年跌破銷售面積18億平，房地產(chǎn)一蹶不振。

2020年房企破產(chǎn)、債務(wù)違約、逾期交房、停貸的個(gè)案越來越多，2021年、202年、2023年千億房企破產(chǎn)、債務(wù)違約、逾期交房、停貸現(xiàn)象頻增，房企紛紛進(jìn)ICU。2023年、2024年連融創(chuàng)中國、綠地集團(tuán)、碧桂園、萬科都扛不住了。

三)房地產(chǎn)市場超跌預(yù)期。2020年-2021年房地產(chǎn)市場打雞血一樣膨脹，呈現(xiàn)瘋狂現(xiàn)象。自2022年開始，房地產(chǎn)一路下行，房地產(chǎn)市場的指標(biāo)逐步下降，跌幅到2023年、2024年一季度跌幅超過1997年、2008年、2014年，堪稱超跌。

部分房企在2022年、2023年、2024年資本市場的股票不斷出現(xiàn)跌破到退市，而部分房企經(jīng)營收入、利潤增長2021年、2022年開始由正轉(zhuǎn)負(fù)，2023年大部分房企退市、經(jīng)營收入、利潤增長負(fù)增長，出現(xiàn)嚴(yán)重的資不抵債情行。

四)前期系列化解債務(wù)與保交樓及穩(wěn)樓市政策效果差。2022年資產(chǎn)管理公司入市、金融16條措施、四支利箭(信貸、債權(quán)、股權(quán)、內(nèi)保外貸)、保交樓專項(xiàng)借款，2023年金融16條措施與四支利箭延期、保交樓專項(xiàng)借款擴(kuò)大，保函置換預(yù)售資金。

到2024年的監(jiān)管提出不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化、繼續(xù)通過信貸、債券、股權(quán)等綜合方式支持房地產(chǎn)融資，強(qiáng)調(diào)不同所有制房企融資“一視同仁”，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，合規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”制度、提升經(jīng)營性物業(yè)貸抵押率及用途等政策。

以及降準(zhǔn)、降息、降首付與利率及稅費(fèi)，優(yōu)化限制措施等，由于連續(xù)2年多的房地產(chǎn)救市政策的落實(shí)不到位與金融機(jī)構(gòu)謹(jǐn)慎及房地產(chǎn)市場預(yù)期向行，導(dǎo)致房企債務(wù)、保交樓及穩(wěn)定房地產(chǎn)市場沒有達(dá)到預(yù)期結(jié)果。

五)三大工程落實(shí)困難有直接的關(guān)系。2023年10月、12月金融會議、經(jīng)濟(jì)會議首次提出三大工程(保障性住房、城中村改造、平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施)，2024年出了保障性住房、城中村改造、平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施的專門政策。

由于沒有解決三大工程的資金來源問題，加上保障性用房的土地、人力物力來源與城中村改造的拆遷、安置及平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施的資金問題，地方財(cái)政收入下降，導(dǎo)致三大工程的進(jìn)程緩慢，無法支撐投資、房地產(chǎn)的增長。

六)房地產(chǎn)發(fā)展新模式進(jìn)展緩慢。房地產(chǎn)發(fā)展新模式，即商品房與保障性住房的住房供應(yīng)體系，構(gòu)成購租并舉的住房制度，與三大工程的保障性住房有直接的關(guān)系，并且以保租房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主。

這需要大量的資金、土地、人力物力，才能夠解決，城中村改造與土地出讓配保障性住房的政策無法落實(shí)到位的情況下，地方財(cái)政又無力支撐，土地收入下降導(dǎo)致地方債務(wù)壓力大，根本難落實(shí)保障房的完工任務(wù)目標(biāo)，新模式發(fā)展緩慢。

筆者認(rèn)為，輸血房企、項(xiàng)目的救市策略與三大工程已經(jīng)無力支撐房地產(chǎn)企穩(wěn)、解決房企債務(wù)與保交樓、推進(jìn)新模式形成，唯有先解決庫存，實(shí)現(xiàn)造血(回款)，才能實(shí)現(xiàn)再輸血(融資)循環(huán)，形成現(xiàn)金流，穩(wěn)房企經(jīng)營、保交樓、化解債務(wù)。

一)2024年房地產(chǎn)困難程度超過1997年、2008年、2014年，過去三輪房地產(chǎn)下行周期，沒有疫情、沒有經(jīng)濟(jì)明顯下滑、沒有房地產(chǎn)出清、沒有房企大面積的經(jīng)營困難、債務(wù)爆雷與逾期交房及上市房企退市、破產(chǎn)一系列的問題集中爆發(fā)。

除了上面一系列的問題，每個(gè)城市都存在稅收下降、地方財(cái)政吃緊、土地收入下降、地方債務(wù)超壓力等問題，可想而知，地方資金緊張影響到三大工程的落實(shí)，而金融機(jī)構(gòu)輸血非常謹(jǐn)慎，可謂杯水車薪。

二)竣工房子好多賣不出去，還出現(xiàn)退房情況。除1997年、2008年、2014年-2016年，每年銷售的房子和竣工的房子比例1:2.12，意思是竣工一套，賣出2套，庫存少。2022年開始，銷售的房子和竣工的房子比例1：1.2，庫存越來越多。

最為關(guān)主的是除了竣工的房子好多賣不出去，還存在逾期交房、退房的情況。其中退房成功的，基本上都轉(zhuǎn)變成商品房庫存(包括住宅、寫字樓、車庫、商業(yè)營業(yè)房)，這是導(dǎo)致商品房庫存不斷上升的最主要原因之一。

三)當(dāng)前最大的困難是房地產(chǎn)庫存面積創(chuàng)歷史新高。2024年房地產(chǎn)庫存面積比1997年、2008年、2014年還嚴(yán)重，因?yàn)檫@三輪房地產(chǎn)庫存，都沒有2024年這么龐大的庫存。所以，當(dāng)務(wù)之急是以消化庫存為主，不是以抑制房價(jià)為主。

中國房地產(chǎn)庫存面積近7.5億平米(前2月7.5969億平方、一季度7.4833億平)，難消化的只能炸掉。說明目前房地產(chǎn)總庫存量比前2月有所減少，卻依然接近7.5億平方米(7.4833億平)，是竣工未銷售的房子。

這里面包括住宅約4億平(3.9458億平)、寫字樓5204萬平和商業(yè)營業(yè)房約1.5億平(1.4246億平)，包括未銷售竣工車庫，包括不可銷售的小區(qū)人防與地下室、中小學(xué)校與幼兒園等市政、小區(qū)設(shè)備配套、交通基礎(chǔ)設(shè)施等面積1.5925億平。

最大的問題在于有相當(dāng)一部分庫存是無法消化的。以去年一年11.1735億平的銷售面積來看，接近7.5億平的庫存并不算多。問題在于這其中有大量庫存屬于很難消化的部分。換句話說，只能炸掉，不會因?yàn)槿魏握叨簟?/p>

四)商品房庫存解決不了，金融機(jī)構(gòu)謹(jǐn)慎輸血，房企就沒有錢經(jīng)營公司、再投資、還舊債、后續(xù)交樓，而房企不拿地、房子賣不出去，地方政府財(cái)政收入、土地收入下降及地方債務(wù)壓力大，沒有資金籌建保障性住房。

一季度全國商品房庫存面積7.4833億平，其中住宅3.9458億平、寫字樓5204萬平、商業(yè)營業(yè)房1.4246億平、其他面積1.5925億平(車庫可售與不可售的人防、地下室、學(xué)校、市政、基礎(chǔ)設(shè)施、配套等面積)。

全國商品房平均價(jià)9421元/平方米，其中住宅銷售平均價(jià)9779元/平方米、寫字樓銷售平均價(jià)13064元/平方米、商業(yè)營業(yè)房6490元/平方米。而庫存面積7.4833億平方米，其中住宅3.9458億平、寫字樓5204萬平、商業(yè)營業(yè)房1.4246億平。

看到上面的一組房企庫存積壓的龐大資金，就應(yīng)該知道，房企資金(現(xiàn)金流)都在躺在庫存里面。為什么金融機(jī)構(gòu)擠牙膏式房企輸血，銷售回款一枯竭，就出現(xiàn)大量的房企經(jīng)營困難、債務(wù)違約、逾期交房、不敢拿地等問題。

筆者認(rèn)為，降房價(jià)不是刺激購房欲望的好手段，因?yàn)楣善笔袌龈嬖V我們，買漲殺跌是鐵律。降房價(jià)去庫存、快速實(shí)現(xiàn)銷售回款的說法，其實(shí)是鼓勵(lì)房企采取合理的營銷策略應(yīng)對市場變化，及時(shí)調(diào)整推售產(chǎn)品、價(jià)格、廣告、銷售渠道等措施。

不是鼓勵(lì)所有的房企都統(tǒng)統(tǒng)降房價(jià)賣房，這是對降房價(jià)去庫存的誤解。其實(shí)當(dāng)下很多城市都在降價(jià)，有些已經(jīng)降到?jīng)]什么利潤了，還賣不出去，主要是因?yàn)橄拗菩哉?，例如限制買賣、交易、首付等限制性政策。

當(dāng)務(wù)之急是如何快速、及時(shí)消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房，為房企帶來現(xiàn)金流，穩(wěn)房企經(jīng)營、化解債務(wù)、保交樓、促進(jìn)新模式落地、緩解地方財(cái)政壓力，控制供應(yīng)過剩的預(yù)期，引導(dǎo)對房地產(chǎn)市場上漲預(yù)期的判斷，可謂是刻不容緩。

消化存量房產(chǎn)，即消化商品房庫存面積7.4833億平，這是對政府、對金融機(jī)構(gòu)、對房企重大的考驗(yàn)，參考1998年-1999年、2008年-2009年、2014年-2016年三輪房地產(chǎn)去庫存的政策方向來看，值得參考。

三輪房地產(chǎn)去庫存的政策，基本上分為改革型(1998年)、貨幣型(08年4萬億計(jì)劃、2014年棚改貨幣化)、信貸型(08年天量信貸、房企貸款、個(gè)人貸款)、三低型(08年與2014年低稅費(fèi)、低首付、低利率)、取消限制措施型(2014年)。

這輪房地產(chǎn)去庫存的特殊之處，在于實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒有復(fù)蘇、房地產(chǎn)沒有出清、購房需求萎縮、入市信心不足，房價(jià)上漲預(yù)期弱、市場超跌、保障性住房任務(wù)壓力大，并且?guī)齑婷娣e超過98年、08年、2014年這三輪。

特殊時(shí)期，采取特殊措施，是最好的解決問題策略，擠牙膏式、管控式政策已經(jīng)不能扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)大局，不能讓市場逆襲。毫無疑問，特殊時(shí)期，去庫存的措施，必須是多管齊下，采取組合拳的一攬子房地產(chǎn)政策。

一)房企運(yùn)營問題。由于債務(wù)到期，現(xiàn)金流告急，融資不暢，銷售回款枯竭導(dǎo)致出現(xiàn)賣資產(chǎn)運(yùn)營情況，甚至出現(xiàn)資不抵債的情況。建議加大需求端政策調(diào)整力度，為房企造血，避免出清力度過大導(dǎo)致突然破產(chǎn)。

二)房企融資問題。目前房企融資需求龐大，融資供應(yīng)端無法滿足，金融機(jī)構(gòu)、上交所對三支利箭設(shè)置的額度、利率、抵押、擔(dān)保、返款等條件嚴(yán)格，獲得的融資額度小，可謂杯水車薪。建議對金融機(jī)構(gòu)、證券機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)融資條件放寬。

三)房企債務(wù)化解問題。短期內(nèi)房企債務(wù)龐大并且集中到期，長期無法用空間換時(shí)間，短期無法通過賣資產(chǎn)、銷售回款、融資來化解，建議國家出手化解債務(wù)，購買庫存轉(zhuǎn)為保障性住房、代持房企債券、金融債務(wù)展期。

四)房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單問題。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單覆蓋房企、項(xiàng)目，融資的金額有限，并且金融機(jī)構(gòu)要求白名單項(xiàng)目融資的條件嚴(yán)格，建議出政策擴(kuò)大房企項(xiàng)目白名單，放寬白名單項(xiàng)目融資的條件。

五)融資、保交樓政策落實(shí)問題。重新發(fā)文件，全面落實(shí)好“金融16條措施與四支利箭(信貸、債權(quán)、股權(quán)、內(nèi)保外貸)延期、保交樓專項(xiàng)借款擴(kuò)大，保函置換預(yù)售資金、不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化、融資協(xié)調(diào)機(jī)制的項(xiàng)目“白名單”擴(kuò)大、提升經(jīng)營性物業(yè)貸抵押率及用途的政策。

六)三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制度問題?？紤]到目前經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)實(shí)際情況，可以將三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制的規(guī)則調(diào)整或者放松，或者短期2年、3年暫緩執(zhí)行，待房地產(chǎn)市場企穩(wěn)，再重新執(zhí)行。

去庫存措施可以參考98年、08年、2014年這三輪，同時(shí)結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場特殊情況，實(shí)施新的房地產(chǎn)去庫存措施?？偟娜齑娣较颉⒋胧﹣砜?，貨幣型、信貸型、三低型、取消限制措施型、改革型都是可以借鑒的。

一)取消限制性措施，恢復(fù)自由交易、價(jià)格自由的市場機(jī)制。取消限購、限貸、限售、限價(jià)、限簽、限離、限企、限面積與限戶型、二手房指導(dǎo)價(jià)等限制性措施。例如2014年去庫存。

解除限購政策“一步到位”，說明限購時(shí)代結(jié)束，正式退出歷史舞臺。截至2024年5月4日，全國已有52城放松限購政策，其中有哈爾濱、南寧、寧德、衢州、常州、徐州、佛山、東莞、南昌、呼和浩特。

還有贛州、揚(yáng)州、嘉興、九江、南京、大連、蘭州、濟(jì)南、青島、福州、鄭州、沈陽、合肥、武漢、無錫、寧波、武漢、昆明、廈門、蘇州、珠海、惠州、長沙、成都34城全面取消住房限購。

其中海南(6市縣，五指山、瓊中、保亭、?？?、文昌、屯昌)、福清、揚(yáng)州、石家莊、貴陽、重慶、西安、杭州、廣州、上海、深圳、北京、天津18城等城市局部放松限購，沒有完全取消住房限購。

二)三低型，全面降低購房門檻、降低交易成本，激活購房需求力、購買力。即房屋買賣交易，進(jìn)一步實(shí)施下降稅費(fèi)、首付、利率，這個(gè)三低型政策在2008年與2014年去庫存都使用過，效果非常好。

例如超60城取消首套房貸利率下限，銀行可以自主確定房貸利率了。國內(nèi)多地再次掀起一波取消首套房貸利率下限潮。僅是4月至今就已有20余城相繼發(fā)布相關(guān)公告，現(xiàn)在全國已有近60城階段性取消首套房貸款利率下限。

三)取消已經(jīng)過時(shí)的不合理限制措施，恢復(fù)市場活力，取消90/70政策、取消宅地集中制、取消土地出讓規(guī)則中的雙限(限地價(jià)、限售價(jià))與競自持、競配建及限面積、戶型的規(guī)則。

四)調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，放開第三套、第四套房貸政策，加大對人才與農(nóng)民進(jìn)城買房安家落戶、三孩四孩家庭買房免稅費(fèi)、財(cái)政補(bǔ)貼的優(yōu)惠政策力度，激發(fā)購房的欲望，讓房地產(chǎn)市場進(jìn)入積極買房的信號。

五)降準(zhǔn)、降息，這是配合三低型(低稅費(fèi)、低首付、低利率)去庫存。同時(shí)，配合實(shí)施信貸型(加大房企貸款、個(gè)人買房按揭)，為房企、購房者的輸血、支撐買房的配套性貨幣政策。

六)暫停新建保障性住房，收購商品房庫存轉(zhuǎn)為保障性住房。采取國企、央企購買商品房庫存轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰》?，城投與平臺購買商品房庫存轉(zhuǎn)為保障性住房，統(tǒng)統(tǒng)進(jìn)行自持、銷售，可以有效的消化大部分庫存面積。

七)以舊換新、賣舊買新。采取幫賣模式(開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、賣房者、評估公司、銀行的五方合作模式)、補(bǔ)貼模式(以舊換新、賣舊買新，財(cái)政補(bǔ)貼交易稅費(fèi))、收購模式(城投或國企、央企收購二手房換新房)。

開啟房子以舊換新、賣舊買新時(shí)代。截止2024年5月4日已經(jīng)有49座城市(1省、46市、2區(qū))，包括河南濮陽、新疆自治區(qū)、江蘇徐州市、山東淄博市、江蘇南京市、江蘇南通市、山東日照市、山東濟(jì)南市、江蘇揚(yáng)州市、山東泰安市。

還有山東青島市、江蘇連云港市、浙江寧波市、山東濟(jì)寧市、浙江海寧市、浙江麗山市、浙江衢州常山縣、江蘇太倉市、江蘇鹽城市、廣西玉林市、浙江紹興市越城區(qū)、江蘇蘇州市、湖北武漢市、遼寧沈陽市、浙江杭州市臨平區(qū)。

另外是安徽亳州市、安徽宣城市、安徽阜陽市、江蘇常熟市、河南鄭州市、江蘇省海安市、江蘇啟東市、寧夏銀川市、江西南昌市南昌縣、四川遂寧市、重慶市、天津市、貴州赤水市、福建廈門市、廣東中山市。

還有遼寧大連市、湖北鄂州市、廣東省深圳市(幫賣模式，13家房企、中介21家、13項(xiàng)目)、廣東肇慶市、廣東惠州市、江蘇無錫市、上海市(幫賣模式、20家房企、10家中介、30項(xiàng)目)、廣州市(幫賣模式，正在模查)、江西新余市。

八)配售型保障房籌集(共有產(chǎn)權(quán)住房、經(jīng)適房、人才房)與二手房去庫存結(jié)合模式。資金來源通過發(fā)行國家特別債券、組建基金方式，再貸款給央企和地方國企，收購存量二手房源，再以較低的價(jià)格配售給剛需、保障房申購者。

九)城中村改造實(shí)施房票、貨幣化安置與正在實(shí)施棚戶房項(xiàng)目實(shí)施安置貨幣化。通過貨幣化，創(chuàng)作出住房需求、購買力，可以迅速增加消化商品房庫存的動(dòng)力。這個(gè)在2008年-2013年、2014年-2020年砸4萬億棚戶改造中獲得巨大的成功。

城市棚戶區(qū)，是指在城市規(guī)劃區(qū)集中連片簡易房屋較多、房屋密度大、設(shè)施簡陋、年限長、功能不全、安全隱患突出的區(qū)域，包括城市棚戶區(qū)、國有工礦棚戶區(qū)、國有林區(qū)棚戶區(qū)和國有林場、墾區(qū)危舊房等，后來棚改還擴(kuò)展到集體土地上的城中村改造。

2005年遼寧省就率先啟動(dòng)全國范圍內(nèi)的棚戶區(qū)改造計(jì)劃。早期的棚改基本以實(shí)物安置為主，實(shí)物安置又分為原地安置和異地安置，力度無法與現(xiàn)在相提并論。2008年以來棚改逐漸從實(shí)物化安置轉(zhuǎn)向貨幣化安置，棚改過程前后分為兩個(gè)階段。

第一階段是2008-2013年。2008年金融危機(jī)時(shí)，國家推出4萬億的經(jīng)濟(jì)計(jì)劃刺激中，棚改作為保障性安居工程全面啟動(dòng)，主要以實(shí)物安置即新建安置住房為主，沒有貨幣化安置，主要是原地、異地的實(shí)物安置為主。

第二階段是2014-2018年。2014年因庫存上升，2015年提出去庫存的棚改貨幣化安置政策。2015年提出三年棚改計(jì)劃，即2015-17年完成1800萬套棚改任務(wù)，積極推進(jìn)棚改貨幣化安置，包括發(fā)放購房券、政府購買存量商品房安置、一次性貨幣補(bǔ)償措施。

2015-2017年全國新開工各類棚戶區(qū)分別為601萬套、606萬套和609萬套，超額完成2015年初確立的“未來三年再改造1800萬套棚戶區(qū)”的任務(wù)。2017年5月，提出新版“三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃”，2018-2020年，將再改造各類棚戶區(qū)1500萬套。

早在2017年5月，國常會就提出了“3年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃”。從2018年到2020年，將再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，即年均500萬套。而上一個(gè)三年計(jì)劃(2015~2017)是1800萬套，年均600萬套，這就相當(dāng)于每年減少了100萬套。

2017年我國各類棚戶區(qū)改造開工609萬套，完成投資1.84萬億，棚改貨幣化安置比例高達(dá)54%。2017年再次提出第二個(gè)三年計(jì)劃，即2018-2020年再改造棚戶區(qū)1500萬套目標(biāo)。因此，得益于棚改貨幣化安置，房地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)到2021年。

2018年全國棚改計(jì)劃新開工580萬套，實(shí)際開工626萬套。2019年棚改計(jì)劃新開工289萬套，實(shí)際開工316萬套。2019年至今，隨著棚改政策調(diào)整，貨幣化安置資金來源收縮，棚改計(jì)劃開工規(guī)?？s減，一路走低。

2020年全國棚改計(jì)劃新開工189萬套、實(shí)際開工209萬套。2021年全國棚改計(jì)劃新開工150萬套、實(shí)際開工165萬套。2022年全國棚改計(jì)劃新開工111萬套。截至到2022年底，全國棚改新開工1427萬套，還剩余73萬套沒有新開工。

2022年央行暫無明確資金投放支持棚改，棚改工作以地方財(cái)政支出為主要資金來源。過往幾年大規(guī)模棚改進(jìn)度下，現(xiàn)已開工棚改房5000余萬套，剩余需改造棚戶區(qū)規(guī)模大幅縮減。2022年計(jì)劃棚改開工量降至111萬套，后續(xù)可持續(xù)性較弱。

2013年進(jìn)入棚改貨幣化擴(kuò)張。2013年、2014年、2015年、2016年、2017年、2018年、2019年、2020年、2021年棚改貨幣化安置率(比例)分別為7.9%、9%、29.9%、48.5%、54%、40%、30%、28%、20%，說明棚改貨幣化安置比例由低到高再到低。

棚改貨幣化安置所補(bǔ)償資金可直接拉動(dòng)商品住宅銷售面積增長。隨著棚改貨幣化安置比例提升，貨幣化資金拉動(dòng)商品住宅總銷售面積中的占比一路提升。棚改貨幣化安置比例逐漸下降以及棚改規(guī)模縮減，棚改貨幣化安置在商品住宅總銷售面積中占比在持續(xù)下滑。

2014年全面棚改貨幣化后，棚改貨幣化增量對房地產(chǎn)銷售面積拉動(dòng)量明顯提升，在2018年達(dá)到峰值，絕對規(guī)模達(dá)到2.2億平方米。2016年-2019年商品住宅銷售，分別為1.27億平方米、14.5億平方米、14.8億平方米、15億平方米。

2020年-2023年商品住宅銷售，分別為15.5億平、15.7億平、11.5億平、9.5億平，2023年正式跌破10億平。2020年-2021年受疫情、政策寬松、改善需求釋放影響，商品住宅銷售面積有所提升，說明棚改貨幣化正在逐漸步入尾聲。

2014年-2018年貨幣化安置對庫存去化面積分別為0.4億平米、1.5億平米、2.5億平和2.6億、2.2億平，占住宅銷售面積20%。三四線城市占到40%。2016年國開行棚改資金60%以上投向了中西部和東北落后地區(qū)，以三線、四線城市為主。

中指數(shù)據(jù)顯示，2011年-2021年棚改貨幣化安置帶動(dòng)銷售面積占銷售總面積之比，分別為1.84%、1.95%、1.71%、2.31%、4.91%、8.56%、13.15%、16.16%、14.64%、10.06%、5.43%。2022年-2023年棚改貨幣化安置帶動(dòng)銷售面積，分別3480萬、1697萬平。

假設(shè)2014-2017年棚改貨幣化安置的套均面積均為85平方米，2014-2017年棚改貨幣化去庫存面積占當(dāng)年商品房銷售分別為3.3%、11.9%、15.9%和21.2%。剔除掉棚改貨幣化對商品房銷售的影響，2015-2017年的商品房銷售增速下降至2.9%、16.9%和4.2%。

2014-2017年棚改貨幣化去庫存面積占當(dāng)年住宅商品房銷售分別為3.8%、13.6%、18.2%和24.6%。剔除掉棚改貨幣化對住宅商品房銷售的影響，2015年-2017年的住宅商品房銷售增速分別下降至4.0%、15.9%和0.4%。

2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平的庫存。2016年-2017年三四線城市通過棚改貨幣化去庫存分別為1.4億平和1.8億平，占銷售面積的14.8%和17%，房價(jià)累計(jì)漲幅值由2016年6月底9%，2017年底升至35%，2018年4月上升至49%。

從各省實(shí)踐來看，2016年-2017年貨幣化安置比例普遍達(dá)到50%。遼寧省2017年棚改貨幣化安置比例高達(dá)97.5%，拉動(dòng)630萬平方米的商品房銷售，省會沈陽市2017年的棚改貨幣化安置比例更是達(dá)到了100%。

消化庫存而大力推進(jìn)的棚改貨幣化安置，過去三年產(chǎn)生一些負(fù)面影響。首先是有些地方隨意擴(kuò)大棚改范圍，棚改成本的增加推高了地方財(cái)政負(fù)債壓力。其次緩解三四線城市樓市庫存問題的同時(shí)，對當(dāng)?shù)胤績r(jià)的波動(dòng)起到了推波助瀾的作用。

2017年8月，六部委印發(fā)申報(bào)2018年棚戶區(qū)改造計(jì)劃任務(wù)的通知指出，商品住宅消化周期在15個(gè)月以下的市縣，應(yīng)控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式。主要原因是貨幣化安置導(dǎo)致市場泡沫化、隱性債務(wù)增多。

2017年11月，六部門等再次印發(fā)通知明確，對商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力較大的地方，主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項(xiàng)目，開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專項(xiàng)貸款不予支持。

按照國家的部門政策來看，繼續(xù)推進(jìn)棚改，貨幣化比例降低。同時(shí)，不盲目擴(kuò)張棚改規(guī)模，緩解財(cái)政壓力，控制棚改成本。簡單理解就是，政府直接以貨幣的形式補(bǔ)償被拆遷棚戶區(qū)居民，而居民再到商品房市場上購置住房。

這樣，棚改戶不僅成為了去庫存最重要的動(dòng)力，短時(shí)間內(nèi)增加的大量需求促成了房價(jià)的快速上漲。自2015年開始，政府開始“大力推動(dòng)”棚改貨幣化安置比例的提升，一直持續(xù)到2020年才逐漸的停止。

2018年4月3日，財(cái)政部門印發(fā)試點(diǎn)發(fā)行地方政府棚戶區(qū)改造專項(xiàng)債券管理辦法，棚改專項(xiàng)債正式推出。棚改專項(xiàng)債明確為推進(jìn)棚戶區(qū)改造發(fā)行，以項(xiàng)目對應(yīng)的土地出讓收入、棚改項(xiàng)目配套商業(yè)設(shè)施銷售、租賃收入等償還，要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益和融資的平衡。

發(fā)行期限原則上不超過15年，省級政府統(tǒng)一發(fā)行棚改專項(xiàng)債，并轉(zhuǎn)貸給需要的市縣級政府。其目的是為緩解地方政府棚改建設(shè)資金壓力，防止隱性債務(wù)增多，避免爆發(fā)房地產(chǎn)泡沫、地方債務(wù)等金融風(fēng)險(xiǎn)。

從地方棚戶改造資金來源看，首先是國家和地方財(cái)政撥款，占比13%左右，其中國家撥款計(jì)入城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金，地方撥款計(jì)入地方住房保障支出。其次是政策性銀行貸款，占比近80%，占據(jù)主導(dǎo)地位，以國開和農(nóng)發(fā)行為主。

央行抵押補(bǔ)充貸款(PSL)投放給政策銀行(國開和農(nóng)發(fā)行)，政策銀行再發(fā)放專項(xiàng)貸款。再次是商業(yè)銀行發(fā)放貸款。最后是城投平臺等發(fā)行的募集資金投向棚改項(xiàng)目的企業(yè)債券，以及2018年新批的棚改專項(xiàng)債，合計(jì)占比5-10%上下。

央行通過抵押補(bǔ)充貸款(PSL)對銀行的定向?qū)捤桑桥锔淖钪饕?、最核心的資金來源。從央行PSL余額和累計(jì)增速看，截止2018年5月末PSL余額達(dá)3.1萬億，同比增速為33%，盡管增速放緩但仍維持迅猛增長。

2018年1季度PSL余額的增量是3038億，比2017年同期的1632億幾乎增長了一倍。2018年2季度PSL增量與2017年同期相比，增速幾乎為0，與一季度翻一番的數(shù)據(jù)形成鮮明對比，說明PSL增量快速減少。

2018年前5月PSL余額新增4371億，相比2017年同期的2947億，資金支持力度仍然較大。從2017年棚改的新增資金結(jié)構(gòu)來看，其一是公共財(cái)政規(guī)模預(yù)計(jì)在2100億以上(16年為1722億)。

其二是新增國開和農(nóng)發(fā)行棚改貸款為1.28萬億。其三是新發(fā)棚改類企業(yè)債規(guī)模770億左右。截止2017年末，國開行累計(jì)發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款3.4萬億，過去3年間(2015年-2017年)，政府在棚改上的總投入量累計(jì)超過4萬億。

十)組建中國住房銀行，收購房企土地、項(xiàng)目、房子，轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｗ夥俊⒐夥??？梢詤⒖及l(fā)達(dá)國家住房銀行組建的方案，主要用來提供融資支持。例如以美日為代表的住房抵押貸款資產(chǎn)證券化模式，大幅提高房貸流動(dòng)性、繁榮房貸二級市場。

例如以德國為代表的住房自愿儲蓄模式，最大特點(diǎn)是先存后貸，可以解決住房銀行啟動(dòng)初期籌資難問題。例如以新加坡為代表的住房強(qiáng)制儲蓄(公積金)模式，公積金封閉管理，繳存比例較自愿儲蓄模式更高。

中國可以與公積金制度改為住房銀行，資金來源通過中央財(cái)政、發(fā)專項(xiàng)債、公積金存量、可轉(zhuǎn)向資產(chǎn)證券化模式，緩解財(cái)政壓力。一旦實(shí)現(xiàn)住房銀行，可以提供長期低息貸款、設(shè)立專項(xiàng)資金(購買存量土地、商品房轉(zhuǎn)為保租房)。

優(yōu)化增量住房，即控制新增的土地、住房供應(yīng)，這在2008年、2014年二輪房地產(chǎn)去庫存的措施中都存在過。最為主要的措施，包括暫停止新建商品住宅用房、暫停新增商品住宅用地出讓、收購商品房新房項(xiàng)目與土地充當(dāng)保租房的房源。

一)停暫停止新建商品住宅用房。例如商品住宅去化周期超過36個(gè)月的城市，可以在1年內(nèi)，停暫停止新建商品住宅用房，避免住房供應(yīng)過剩的情況。同時(shí)建立商品房去庫存系統(tǒng)與大數(shù)據(jù)，隨時(shí)監(jiān)控去庫存進(jìn)程。

二)暫停新增商品住宅用地出讓。4月30日，自然資源部打出一招房地產(chǎn)去庫存的大招。發(fā)文要求，商品住宅去化周期超過36個(gè)月的，暫停新增商品住宅用地出讓。同時(shí)下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個(gè)月以下。

三)收購商品房新房項(xiàng)目、土地，充當(dāng)保障性住房的房源。這個(gè)地方國企、城投可以實(shí)施，具有資金實(shí)力。可以快速的控制新增住房庫存，并且可以讓房企快速回收資金，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流穩(wěn)定。