房價下跌買不買?從2024年起 或做好房子“潮水退卻”后的準(zhǔn)備!
近兩個月,房地產(chǎn)行業(yè)仿佛進(jìn)入了“靜音模式”,曾經(jīng)熱議的房價走勢如今已鮮少引起人們的關(guān)注。這一轉(zhuǎn)變的背后,很大程度上是因為公眾對房價暴漲的擔(dān)憂逐漸消退,使得許多剛需購房者不再焦慮于房價的起伏。
自2021年9月起,我國房價已步入下跌趨勢,持續(xù)了整整兩年。盡管全國平均房價穩(wěn)定在9200元/平方米左右,但不少城市和地區(qū)的房價跌幅仍然顯著,部分地區(qū)的房價跌幅甚至超過了40%。在某些地區(qū),樓盤的售價與2017年的高峰相比,已經(jīng)下跌了50%以上。這意味著,那些在2017年高點購房的人,若不計入購房成本和房貸利息,他們所持房產(chǎn)的價值已經(jīng)減半。這一現(xiàn)象不僅揭示了房地產(chǎn)市場的深刻變化,也反映了公眾對房價預(yù)期的轉(zhuǎn)變。如今,購房者更加理性地看待房價,不再盲目追求房價上漲帶來的投資回報,而是更加關(guān)注房產(chǎn)的實際居住價值和長期投資價值。
自2023年以來,經(jīng)濟穩(wěn)步復(fù)蘇,各地樓市紛紛推出利好政策。截至2024年3月底,樓市政策堪稱十年之最,不僅房貸利率跌破4%,眾多城市和地區(qū)首套房首付比例亦降至20%。此外,限購限售政策已大幅放寬,為購房者掃清了障礙,降低了購房門檻和成本。這令許多剛需購房者看到了購房的希望之光。
對于房企而言,盡管他們內(nèi)心并不希望房價下跌,但在資金鏈緊張、負(fù)債率高企的現(xiàn)實壓力下,不得不采取降價促銷的策略以回籠資金。在當(dāng)前的樓市背景下,房價呈下跌趨勢,而政策環(huán)境則日益有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。那么,面對這樣的形勢,人們究竟應(yīng)不應(yīng)該買房呢?
市場上關(guān)于抄底買房的聲音此起彼伏,其邏輯似乎很簡單:隨著經(jīng)濟的復(fù)蘇和樓市政策的不斷放寬,房地產(chǎn)行業(yè)必將走出低谷,房價也將隨之反彈上漲。確實,房地產(chǎn)行業(yè)作為民生支柱,只要人們還需要住房,它就有持續(xù)發(fā)展的可能。我國城鎮(zhèn)化建設(shè)仍有廣闊空間,這也預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)仍有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
然而,在我看來,這些理由并不足以支撐房價持續(xù)上漲的預(yù)測。以今年上半年的市場為例,盡管購房者眾多,樓市政策利好,但房價并未出現(xiàn)明顯的反彈上漲。2024年的房價走勢已趨于穩(wěn)定,未來的房價走勢也愈發(fā)明朗。因此,我們應(yīng)該做好“潮水退卻”后的準(zhǔn)備,并預(yù)測:今年的房地產(chǎn)市場可能會超出我們的想象。
在2024年的前幾月,盡管房價仍處于下跌趨勢,但多數(shù)城市和地區(qū)的房價依然維持相對穩(wěn)定。這是因為,即便多數(shù)人對房價前景持悲觀態(tài)度,穩(wěn)健的經(jīng)濟基礎(chǔ)和各項利好政策仍在為房價提供支撐。然而,若2024年下半年房價仍無明顯回升,那么部分城市和地區(qū)的房價恐將面臨難以承受的壓力,可能出現(xiàn)更大幅度的下跌,其跌幅甚至可能超出許多人的預(yù)期。對此,我們不應(yīng)輕易否認(rèn)?;仡欉^去,誰能預(yù)料到七年前環(huán)京地區(qū)的燕郊、涿州和香河等地的房價會腰斬后再度下滑呢?
因此,在當(dāng)前“房住不炒”的大環(huán)境下,我們應(yīng)避免盲目樂觀,認(rèn)為房價會持續(xù)上漲。實際上,隨著炒作氛圍的消退,房子正逐漸回歸其居住本質(zhì)。房價的走勢,歸根結(jié)底,是由需求決定的,而需求又受到人口變化的影響。房子作為居住場所,其價格漲跌與人口流動密切相關(guān)。過去二十多年,我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程迅速,每年有近2000萬農(nóng)村人口涌入城市,這是推動房價持續(xù)上漲的核心動力。
然而,當(dāng)前雖然城鎮(zhèn)化仍在推進(jìn),但住房供應(yīng)已趨于過剩。同時,炒房客手中的房源正加速流入市場,顯示出許多投資者對房產(chǎn)市場的信心正在減弱。據(jù)統(tǒng)計,自2021年3月起,各地二手房掛牌量持續(xù)激增。今年春節(jié)后,盡管購房需求回升,但二手房掛牌量卻逆勢上揚。許多二手房業(yè)主紛紛表示,希望趁樓市回暖之際將房子賣出。這一現(xiàn)象與股市下跌后的反彈拋售頗為相似,均反映出市場對房價前景的悲觀態(tài)度和投資意愿的減弱。
當(dāng)前,相較于日益增多的賣房者,真正具備購房剛需的人群數(shù)量卻相對較少。這并非因為剛需減少,而是由于當(dāng)前多數(shù)購房者面臨著經(jīng)濟壓力,難以承擔(dān)高昂的房價。因此,對于開發(fā)商和二手房業(yè)主而言,采取降價促銷策略成為了他們快速售房的有效手段。唯有降低購房門檻,才能吸引更多剛需購房者入市。
展望未來,房價下跌的概率較大,降價銷售將成為開發(fā)商和二手房業(yè)主擺脫困境的必由之路。目前,二手房市場的降價幅度已大于新房市場。由于二手房業(yè)主缺乏有效的宣傳渠道和手段,降價成為了他們吸引購房者的主要策略。然而,隨著二手房市場在新房市場中的競爭力日益增強,開發(fā)商也不得不加大降價促銷的力度。
以廣東惠州為例,有開發(fā)商推出五折優(yōu)惠活動,但仍表現(xiàn)出積極的銷售態(tài)度。這表明開發(fā)商在降價銷售的同時,仍能夠承受一定的壓力。對于他們而言,盡快回籠資金無疑是明智之舉。
對于關(guān)注樓市的人來說,近年來房價的下跌已讓許多購房者蒙受損失。隨著房地產(chǎn)市場的逐漸降溫,房價回調(diào)的幅度將受到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和人口等多重因素的影響。這意味著,我國的房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步擺脫泡沫,這對于尚未購房的剛需人群來說無疑是個好消息。然而,對于那些已在高位購房的人來說,這無疑是一個沉重的打擊。
“房住不炒”的理念已深入人心,房地產(chǎn)市場的繁榮與蕭條終將交替出現(xiàn)。面對這一趨勢,我們應(yīng)提前做好心理準(zhǔn)備,理性看待房價的波動,以便在樓市的巨變中做出明智的決策。
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