房地產(chǎn)的出路，其實(shí)只有兩個(gè)

自從恒大出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)就陷入了一個(gè)整體性的調(diào)整之中，從2021年到今天，從一線城市到四五線城市，每個(gè)城市的房價(jià)都遭遇了不同程度的下滑，哪怕是上海這樣的城市，今年一月份的新房銷售都出現(xiàn)了斷崖式下跌。

房子賣不動(dòng)，對(duì)地產(chǎn)開發(fā)商來說，就無法回籠資金，債務(wù)問題可能會(huì)更為棘手，當(dāng)然更重要的問題還在于，房子作為我國家庭資產(chǎn)中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，房價(jià)的下跌其實(shí)就等同于我國家庭財(cái)富的縮水。

房價(jià)下跌越厲害，財(cái)富縮水就越嚴(yán)重，消費(fèi)自然就會(huì)更為保守。

當(dāng)然，這還僅僅只是房地產(chǎn)行業(yè)危機(jī)中的一部分，并非全部。

站在今天這樣一個(gè)特殊的時(shí)刻，房地產(chǎn)的高價(jià)值已經(jīng)影響到了后續(xù)買房者的困難，與此同時(shí)，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)增長的放緩，收入增速的下滑，這些都在一定程度上削弱了人們對(duì)房地產(chǎn)的需求。

面對(duì)這一系列嚴(yán)重而又復(fù)雜的問題，房地產(chǎn)的出路，其實(shí)只有兩個(gè)。

第一個(gè)方案，就是由國家出手，來收購民營房地產(chǎn)市場上的不良項(xiàng)目，這其中的不良項(xiàng)目當(dāng)然指的就是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的爛尾樓盤，然后將這些不良項(xiàng)目改造成住房，再由國家出租或出售，來控制價(jià)格。

這一模式，其實(shí)和新加坡的“組屋”非常相似，那就是由國家來提供供給，并且嚴(yán)格設(shè)定申請(qǐng)廉價(jià)房的條件，真正確保低收入群體，或者說買不起房的家庭，能夠住進(jìn)去，徹底解決高房價(jià)反噬消費(fèi)的現(xiàn)象。

這可以持續(xù)為低收入家庭建造更多的保障性住房。

建立所謂的保障性住房，其目的就是解決低收入家庭的住房問題，這其中自然存在巨大的補(bǔ)貼，廉價(jià)房之所以稱之為廉價(jià)房，不是因?yàn)樗闹圃斐杀镜?，而是補(bǔ)貼高。

在這一方面，可能需要數(shù)年才能夠?qū)崿F(xiàn)，從建造房屋開始，到分配到低收入家庭手中，至少需要數(shù)年時(shí)間，而且成本肯定也是巨大的，有分析人士稱，如果執(zhí)行廉價(jià)房，未來五年每年的成本可能高達(dá)2800億美元，總計(jì)約1.4萬億美元。

廉價(jià)房的優(yōu)點(diǎn)在哪里?

其實(shí)解決的是今天年輕人們的問題。

今天年輕人踏入社會(huì)，從就業(yè)開始，壓力就非常大，最主要的壓力，其實(shí)還不是結(jié)婚和彩禮，反而是房子，因此廉租房可以重拾年輕一代對(duì)未來的信心，從而最大程度地釋放他們的主觀能動(dòng)性。

不過，經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳志武認(rèn)為，這種依靠行政力量主導(dǎo)的新住房戰(zhàn)略無法持續(xù)支撐市場。陳志武說，鑒于國內(nèi)面臨的人口挑戰(zhàn)和供應(yīng)過剩問題，利用行政資金購買不良房地產(chǎn)不會(huì)有什么效果。

且行政干預(yù)還可能引發(fā)令人不安的公平問題。

其實(shí)，這個(gè)問題的關(guān)鍵就在于，如何確保把這些房子真正交給有需要的低收入家庭，這是整個(gè)過程中最關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。

不能夠讓權(quán)力尋租，在這個(gè)環(huán)節(jié)中產(chǎn)生，那就需要做好公示，以及相關(guān)的透明度，從而達(dá)到一個(gè)更好的預(yù)期值。

第二方案，其實(shí)就是讓房地產(chǎn)回歸市場，回歸供給本身。

這一步不能一步放開，而是要慢慢放開，目的是為了讓房地產(chǎn)市場軟著陸，而不是硬著陸。

過去多年來，我們都對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行了多種調(diào)控，但結(jié)果其實(shí)并不太好，房地產(chǎn)調(diào)控最厲害的那幾年，房價(jià)都是上漲最迅猛的幾年。

到了今年，各地的樓市陸續(xù)松綁的差不多了，但房子漲了沒有呢?不僅沒有漲，反而還在下跌。

因此，地產(chǎn)調(diào)控未必就真的能夠抑制房價(jià)上漲;反過來，對(duì)樓市的松綁，也未必就能夠真正刺激買房需求。

所以，我們還是需要讓房地產(chǎn)回歸市場，回歸供給本身，而不是繼續(xù)給太多的干預(yù)。

但這一定需要一個(gè)過程，我們至少要用一種“溫水煮青蛙”的感覺，主動(dòng)去擠房價(jià)中的泡沫，但要一點(diǎn)點(diǎn)擠，不能一下子擠太厲害了，這樣很容易引起市場的恐慌。

我們要做的，就是讓房價(jià)去泡沫的過程放緩，一步步來，把時(shí)間年限拉長，盡可能降低對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的負(fù)面效果。

眼下來看，我國經(jīng)濟(jì)增長的矛盾之處在于，一方面大量的家庭財(cái)富由房產(chǎn)組成，因此房價(jià)下跌會(huì)讓家庭財(cái)富縮水，從而影響到消費(fèi)。

所以，今天很多行業(yè)都出現(xiàn)了價(jià)格戰(zhàn)，甚至于產(chǎn)能過剩的情況。

但是，我們不能因?yàn)檫@一點(diǎn)，就讓房價(jià)繼續(xù)上漲，否則未來的問題會(huì)更大，這個(gè)時(shí)候需要做得就是讓房地產(chǎn)這個(gè)大壩一步步放水，一點(diǎn)點(diǎn)放水，一次性不能放太多，影響到下游的莊稼(消費(fèi))。

這樣的過程雖然慢，我們假設(shè)每年房價(jià)在原有的基礎(chǔ)上下跌10%，差不多五年或者十年，那么房地產(chǎn)的泡沫其實(shí)就會(huì)擠出去很多很多。

用每年我國的宏觀經(jīng)濟(jì)增長率，去對(duì)沖房地產(chǎn)主動(dòng)去泡沫帶來的負(fù)面影響，這是一個(gè)不錯(cuò)的辦法。

但是，如果控制的不好，很有可能陷入類似日本90年代的地產(chǎn)硬著陸，幾乎是一夜之間，房價(jià)下跌了50%，直接腰斬，許多家庭的財(cái)富縮水，還要還銀行貸款，這個(gè)時(shí)候?qū)暧^經(jīng)濟(jì)的沖擊，以及人們對(duì)未來的樂觀預(yù)期，那幾乎是毀滅性的。

日本的用了三十年才走出來，我們自然不能再走日本的老路，因此房地產(chǎn)一定要軟著陸，也只能軟著陸，這才是最優(yōu)選擇。

現(xiàn)在來看，我們對(duì)樓市已經(jīng)做了很多的松綁，但這還不夠全面，至少一些城市的核心地段，還是是限購的，而且還有限跌令，這個(gè)也應(yīng)該取消，讓房價(jià)的定價(jià)交給市場，交給開發(fā)商自己，而不是由行政給出指導(dǎo)區(qū)間價(jià)。

目前來看，我們可能也是一步步走的，到今天為止，國內(nèi)大部分城市都取消了限購，取消了各種各樣的限制措施，樓市迎來了近數(shù)十年來限制最少的一年。

未來我們可能還會(huì)逐步給出更多松綁，讓樓市擁有更多自主調(diào)控的市場空間，在這個(gè)過程中，二手房市場的掛牌量可能還會(huì)進(jìn)一步增長，但這是很正常的行為。

我們需要做的，就是更多人明白，房價(jià)也是會(huì)跌的，房價(jià)也是商品，是商品，它的價(jià)格就由市場決定，就由供需決定，而不是其他。

當(dāng)這一理念根深蒂固的時(shí)候，房地產(chǎn)的軟著陸，基本上也就形成了。

接下來的任務(wù)，就是尋找新的增長點(diǎn)，而不是再由房地產(chǎn)行業(yè)來支撐。

自引入市場經(jīng)濟(jì)以來，積累的大量的民間財(cái)富，由于國內(nèi)缺少好的投資渠道，于是大量的民間財(cái)富無處可去，只能買房，加上人口紅利和城市化，這三點(diǎn)都拉高了房地產(chǎn)市場的上漲。

到今天，隨著房地產(chǎn)市場逐漸回歸正軌，新的增長點(diǎn)在哪里，這不僅僅是考驗(yàn)宏觀經(jīng)濟(jì)，也考驗(yàn)地方收入。

未來消費(fèi)會(huì)不會(huì)特別好呢?

前面已經(jīng)說了，房地產(chǎn)的好壞，直接關(guān)乎的是家庭財(cái)富的高低，因此房地產(chǎn)收入下行周期，消費(fèi)不會(huì)特別好，至少和過去的增長速度相比，肯定會(huì)放緩。

因此，我們不太可能把增長點(diǎn)放在消費(fèi)這一個(gè)籃子里。

外貿(mào)其實(shí)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

隨著我國產(chǎn)能過剩風(fēng)險(xiǎn)加劇，讓商品重新向外走，不失為一個(gè)好的辦法，所以很多人應(yīng)該看到了我們對(duì)外關(guān)系策略的轉(zhuǎn)變，其實(shí)就是為了向外走。

與此同時(shí)，持續(xù)國際化，吸引外資進(jìn)入，撬動(dòng)更大的杠桿，以及更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。

消費(fèi)除了和財(cái)富掛鉤之外，當(dāng)然還和就業(yè)掛鉤，就業(yè)機(jī)會(huì)越多，薪資增長越快，理論上人們就越是敢于消費(fèi)。

一個(gè)人對(duì)未來的期望值高低，除了一些看得見的壓力之外，還有看不見的，例如工作是否好找，薪資是否穩(wěn)定，未來的收入增長空間等等，這些都會(huì)影響到人們的消費(fèi)支出。

總體來看，當(dāng)房地產(chǎn)逐漸成為過去式的時(shí)候，對(duì)我們的經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)型來說，或許才剛剛開始，新的消費(fèi)、新的外貿(mào)和新的投資，必然會(huì)成為新的重點(diǎn)。

而在這個(gè)過程中，轉(zhuǎn)型一定會(huì)伴隨著痛苦和不適應(yīng)，但除此之外，我們別無他法。

只有真正融入國際，融入市場，融入民生，我們的經(jīng)濟(jì)才會(huì)實(shí)現(xiàn)真正可持續(xù)的健康增長。