任澤平：房地產(chǎn)如何破局？

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟第一大支柱行業(yè)，事關經(jīng)濟恢復、民生就業(yè)和金融風險，一定要軟著陸，避免硬著陸。房地產(chǎn)是周期之母，十次危機九次地產(chǎn)。

當前地產(chǎn)形勢陷入寒冬，如何破局?

11月17日，央行、金監(jiān)局、證監(jiān)會聯(lián)合召開金融機構座談會，討論多項房地產(chǎn)金融支持政策。

當前的關鍵：促進市場信心恢復、銷售回暖、支持優(yōu)質房企、改善地方土地財政，進而帶動投資和產(chǎn)業(yè)上下游改善，這是治本之策。

可考慮的措施：優(yōu)化房地產(chǎn)調控、出臺優(yōu)質房企白名單、實施主辦銀行機制、推動行業(yè)重組、組建大基金并購庫存用于租賃房等。

政策正在轉向友好，但需要有效的措施，足夠的魄力和力度，才能扭轉乾坤，辦法總比困難多。

相信經(jīng)過一系列實質有力的措施，一定能提振樓市信心，促進房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展，為中國經(jīng)濟復蘇貢獻重要力量。

1 房地產(chǎn)市場步入寒冬，第一大支柱產(chǎn)業(yè)明顯拖累經(jīng)濟、就業(yè)和地方財政

2023年二季度以來，房地產(chǎn)市場迅速轉冷，風險醞釀，需高度重視。從新房銷售看，居民購房需求在2023年2、3月份集中釋放，但小陽春后，地產(chǎn)銷售明顯放緩，恢復基礎不牢、復蘇后勁不足。2023年4月新房成交下降明顯，48城銷售套數(shù)環(huán)比-28.7%，6月份以來，銷售套數(shù)同環(huán)比均下降，7、8月環(huán)比分別為-26.7%、-0.4%，同比分別為-34.5%、-29.3%。從二手房銷售看，4月樣本城市成交環(huán)比由正轉負、7月成交同比由正轉負，8月成交小幅回暖。

“金九銀十”樓市整體表現(xiàn)不及預期。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，9月、10月TOP100房企單月銷售操盤金額環(huán)比分別為17.9%、0.6%;同比分別為-29.2%、-27.5%，同比降幅有所縮窄，但仍保持高位。1-10月累計業(yè)績同比為-12.8%，降幅繼續(xù)擴大。

由于房地產(chǎn)市場銷售疲弱，房企拿地謹慎，地方政府土地財政明顯下滑。10月房地產(chǎn)投資同比-11.3%，較9月持平;1-10月房地產(chǎn)投資累計同比-9.3%。土地市場方面，10月土拍市場延續(xù)低迷，但房企拿地規(guī)模降幅收窄。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，1-10月TOP100房企拿地規(guī)模同比下降10.0%，降幅較上月收窄7.9個百分點。

2 三部門高度重視，“三支箭”“一視同仁”改善正常經(jīng)營房企融資

11月17日，央行、金監(jiān)局、證監(jiān)會聯(lián)合召開金融機構座談會，討論多項房地產(chǎn)金融支持政策，這是落實10月30號中央金融工作會議相關要求。

1)一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。

2)繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資。支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權融資。

3)要繼續(xù)配合地方政府和相關部門，堅持市場化、法治化原則，加大保交樓金融支持，推動行業(yè)并購重組。

4)要積極服務保障性住房等“三大工程”建設，加快房地產(chǎn)金融供給側改革，推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

去年底房地產(chǎn)“三箭齊發(fā)”，但政策支持力度仍不及預期。信貸方面，授信房企主要是央國企，民營和混合所有制房企融資額度少、難度大。從披露公告的31家房企看，2023年前三季度國企(13家)融資總額占比66%、民企(18家)占比34%;債權融資方面，目前獲得增信支持的民營房企僅10多家，覆蓋面較小。根據(jù)WIND數(shù)據(jù)，2023年四季度(截至11月21日)，房地產(chǎn)信用債凈融資額為-604.3億元，債務償還壓力仍較大;股權融資方面，自去年底以來，申請股權融資的企業(yè)近30家，通過證監(jiān)會注冊或備案的不到10家。

房企資金來源主要是融資和銷售回款，現(xiàn)在樓市陷入惡性循環(huán)，居民信心不足、新房銷售遇冷、企業(yè)現(xiàn)金流緊張，要打破僵局，需要金融機構從融資端對房企進行支持，恢復企業(yè)現(xiàn)金流、居民信心和房屋銷售。

在2023金融街論壇年會上，央行表示為“三大工程”建設提供中長期低成本資金支持。11月17日三部門座談會繼續(xù)強調部署，支持資金有望向該領域傾斜。歷史上，2014年人民銀行創(chuàng)設抵押補充貸款(PSL)，對金融機構提供的期限較長的大額融資，用于支持國民經(jīng)濟重點領域、薄弱環(huán)節(jié)和社會事業(yè)發(fā)展。2015年，PSL配合棚改，撬動房地產(chǎn)開發(fā)投資、基建投資以及地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈投資共13萬億，拉動近20%商品住宅銷量。2022年下半年PSL放量，配合政策性開發(fā)性金融工具，用于補充專項債空窗期，穩(wěn)基建、穩(wěn)經(jīng)濟。

3 起草50家房企白名單，“三個不低于”，可考慮出臺主辦銀行機制，從根本上解決優(yōu)質房企的現(xiàn)金流和融資問題

據(jù)媒體報道，金融監(jiān)管部門在上周五(11月17日)召開的金融機構座談會上，討論了多項房地產(chǎn)金融放松政策。多家國有大行相關人士表示，上述會議提出了“三個不低于”，即各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速，對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速，對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。會議還提出，擬修改開發(fā)貸、經(jīng)營性物業(yè)貸、個人住房貸款辦法等。

另據(jù)媒體稱，監(jiān)管機構正在起草一份中資房地產(chǎn)商白名單，可能有50家國有和民營房企會被列入其中，在列的企業(yè)將獲得包括信貸、債權和股權融資等多方面的支持，這一名單較今年年初具有系統(tǒng)重要性優(yōu)質房企的范圍有所擴大。

過去部分房企給老百姓留下了不良印象，成為救助市場最大的道德風險和障礙，但是也要看到有一批房企還是誠信經(jīng)營的良心企業(yè)，必須要進行區(qū)分，對優(yōu)質的三好生企業(yè)等進行支持，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。

房企三好生、竭盡全力維持經(jīng)營保交樓的良心房企有望被列入白名單，而那些轉移資產(chǎn)、躺平爛尾不保交樓的不良企業(yè)，不僅不會得到資金支持，且自有法律等著處置。

這次出臺白名單，要避免過去“三支箭”的弊端，對金融機構沒有約束力和免責條款，導致落地不及預期。

可以考慮出臺主辦銀行機制，即納入白名單的優(yōu)質房企，每家房企對口一家主辦銀行，對口解決其流動性和融資問題，同時給予主辦銀行一定的低成本資金等政策支持。優(yōu)質房企的現(xiàn)金流解決了，爛尾樓的風險就有望部分解決，居民就有信心買新房。

未來應盡快推動房企重組。中國還是有很多優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)，國家給予一些政策支持，然后由它們牽頭來重組整個行業(yè)，有的企業(yè)客觀來講已經(jīng)經(jīng)營不下去，行業(yè)優(yōu)勝劣汰，并購重組是正?，F(xiàn)象。

4 可考慮組建大基建，并購閑置土地和庫存，用于租賃房，有助于解決開發(fā)商現(xiàn)金流、居民爛尾樓風險和民生改善

國家提出要實施保障性住房等“三大工程”建設，同時，開發(fā)商手里有大量閑置土地和未銷售商品房，如果保障房供新地，將導致資源浪費和重復建設。

可考慮組建大基建，并購房企閑置的土地和商品房庫存，用于租賃房，有助于解決開發(fā)商現(xiàn)金流、居民爛尾樓風險以及民生改善。

不應該讓居民去承擔整個行業(yè)大調整造成的代價。更何況很多居民，可能把一個家庭很多年的儲蓄都用來買房，如果面臨爛尾，對社會穩(wěn)定也會產(chǎn)生影響?？梢杂蓢医M建一個大基金，把開發(fā)商庫存的房子打折進行收購。房地產(chǎn)新模式，租購并舉是重要，現(xiàn)在很多開發(fā)商面臨困難，手里有大量閑置房屋，用來做租賃房，可以盤活資產(chǎn)，如果重新搞租賃房，還要重新買地，會導致重復建設。

5 短期：優(yōu)化房地產(chǎn)調控，穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、防風險

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟第一大支柱行業(yè)，穩(wěn)樓市有助于穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)、防風險。解決問題宜早不宜遲，建議盡快化解地產(chǎn)困境。

當前房地產(chǎn)有三大關鍵任務：穩(wěn)樓市、保交樓和房企重組。

短期：二線全域和一線郊區(qū)全面解除限購，重啟PSL支持保交樓，組建大基金

1)因城施策適度松綁限制性措施，二線全域和一線郊區(qū)全面解除限購。

此前的限購限貸限價等七限八限政策，是兩三年前房地產(chǎn)還處于過熱狀態(tài)時候出臺的，世易時移，形勢已變，此前過嚴的限制性措施可以適時退出。

建議：繼續(xù)增強“三支箭”實際落地效果，促進優(yōu)質房企融資;新增支持銀行降低存量房貸利率、“帶押過戶”等便民善政;核心城市下調首套房貸款首付比及貸款利率以支持首套剛需;下調二套房首付比以支持改善型需求;適當調整普通住房認定標準、首套住房認定標準;對低收入家庭和應屆畢業(yè)生的租房支出給予適當補貼，并擴大受益人群;放開二線全域和一線郊區(qū)限購、降低落戶門檻，提高公積金貸款限額或允許提取未納入貸款額度計算的公積金余額付首付;降低各項交易稅費。

2)通過貸款展期、債務重組、并購等方式化解房企風險。

通過壓實地方主體責任建立房地產(chǎn)紓困基金，并配套金融工具支持保交樓保穩(wěn)定，通過支持優(yōu)質房企尤其民營房企并配套AMC等進行行業(yè)內并購重組。

3)重啟PSL支持保交樓。

當下，不應讓居民承受整個行業(yè)大調整帶來的代價，特別是很多居民。再度啟動PSL支持保交樓，可激活市場資金進入，同時提振上下游的信心，包括施工單位、供應商、購房者等。

4)組建大基金，以折扣價格收購開發(fā)商庫存的樓盤，用做租賃房，盤活資產(chǎn)、化解風險和改善民生。

6 長期：以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅、租購并舉為核心加快構建房地產(chǎn)新模式

根據(jù)我們對發(fā)達經(jīng)濟體住房制度和房地產(chǎn)市場的研究，結合中國住房制度現(xiàn)狀和發(fā)展階段特點，建議以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅、租購并舉為核心加快構建房地產(chǎn)新模式。

1)推動都市圈城市群戰(zhàn)略。人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走。二十大報告指出，深入實施區(qū)域協(xié)調發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域重大戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。

2)以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應。推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，嚴格執(zhí)行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當前土地供應模式。

3)保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長期穩(wěn)定。穩(wěn)定購房者預期，支持剛需和改善型購房需求。規(guī)范房企融資用途，支持房企合理融資需求，提供一定時間窗口讓存在問題的房地產(chǎn)企業(yè)有自救機會。

4)穩(wěn)步推動房地產(chǎn)稅試點。房地產(chǎn)稅替代土地財政是大勢所趨，未來有必要建立科學的經(jīng)濟模型評估房地產(chǎn)稅對各方影響。當前經(jīng)濟處于筑底期，房地產(chǎn)還未走出困境，不具備房地產(chǎn)稅征收條件。

5)二十大報告強調，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。