繞過中介買房，一定是“跳單”嗎？

在房屋買賣中，購房人“跳單”完成交易被中介公司要求支付違約金的情況并不少見，司法實(shí)踐中也有大量中介公司勝訴的案例。不過在山東省德州市陵城區(qū)人民法院日前審理的一起案件中，購房人同樣是繞過原中介完成交易，但法院卻駁回了中介公司的訴訟請(qǐng)求。賣房人是否“跳單”,違約如何認(rèn)定，通過中介買房是否擁有“選擇權(quán)”?揚(yáng)子晚報(bào)紫牛新聞?dòng)浾邔?duì)此進(jìn)行了采訪。

為少付4萬元選擇另一家中介，購房人被起訴

不久前，王某準(zhǔn)備購買一套房屋，他向某中介公司表達(dá)了購房意向，中介公司業(yè)務(wù)員要求王某先簽訂確認(rèn)書后看房。雙方簽訂確認(rèn)書后，中介公司帶領(lǐng)王某看了房子，并對(duì)這套房屋給出85萬元的價(jià)格。王某嫌房價(jià)太高離開，繼續(xù)轉(zhuǎn)看其它房屋。

兩天后，王某在另一家中介公司發(fā)現(xiàn)同一套房屋掛牌出售，而這家公司給出的價(jià)格只要81萬元。當(dāng)日，在這家公司的居間服務(wù)下，王某與房屋原產(chǎn)權(quán)人簽訂了房屋買賣合同，以81萬元的價(jià)格買下這套房屋，雙方辦理了房產(chǎn)變更登記手續(xù)。其間，王某支付給這家公司居間中介費(fèi)用共計(jì)1.1萬元。

未能做成生意的前一家中介公司覺得，其工作人員帶領(lǐng)王某看過這套房屋并簽訂了確認(rèn)書，王某之后通過其他途徑與房東簽訂了房屋買賣合同并辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，屬于“跳單”行為。

于是，該公司將王某訴至陵城法院，請(qǐng)求判令對(duì)方給付違約金2.55萬元。

法院：非原告公司獨(dú)家房源，駁回其訴請(qǐng)

法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)原告中介公司與被告王某簽訂的《房屋承購(承租)客戶看房確認(rèn)書》內(nèi)容，能夠認(rèn)定該確認(rèn)書屬于居間合同性質(zhì)。

法院認(rèn)為，確認(rèn)書中的相關(guān)條款系格式條款，其內(nèi)容明顯限制了被告的選擇權(quán)，客觀上加重了被告的責(zé)任。且原告未能提供證據(jù)證明被告與其簽訂確認(rèn)書時(shí)，已就該條款進(jìn)行了充分的說明和告知，因此能夠認(rèn)定該條款的約定應(yīng)屬無效。

法院認(rèn)定，該涉案房屋并非原告的獨(dú)家房源，且原告的工作人員也僅僅帶領(lǐng)被告看過一次房。被告在另一家中介公司亦了解到同一房源信息，并通過該公司促成房屋買賣合同后，實(shí)際購買該房屋。被告通過正當(dāng)?shù)耐緩?，在不同的中介公司獲取同一房源信息。

據(jù)此，法院判決駁回原告中介公司的訴訟請(qǐng)求。一審宣判后，原、被告均未上訴。

揚(yáng)子晚報(bào)紫牛新聞?dòng)浾咦⒁獾?，南通市崇川區(qū)人民法院此前也審理過一起同類案件。法院最終認(rèn)定，兩家房產(chǎn)中介公司均與購房人形成事實(shí)上的中介合同關(guān)系。原房主并非委托原告公司獨(dú)家代理銷售房屋，購房人通過正當(dāng)途徑在其他中介機(jī)構(gòu)獲悉該房屋信息，因此其基于中介費(fèi)用、服務(wù)質(zhì)量等因素，最終選擇其他中介機(jī)構(gòu)完成交易，屬于正常的市場交易行為。

購房人有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低的中介促成交易

《民法典》第965條規(guī)定，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。這是《民法典》增設(shè)的一項(xiàng)法律規(guī)定，也是通常情況下中介機(jī)構(gòu)在主張客戶“跳單”違約的依據(jù)。那么，為何上述案件中，法院最終認(rèn)定客戶的行為不屬于“跳單”呢?

根據(jù)《民法典》的這項(xiàng)規(guī)定，通過中介機(jī)構(gòu)交易房產(chǎn)的“跳單”行為，應(yīng)是購房人從中介獲得信息后，直接與售房人聯(lián)系完成交易。筆者認(rèn)為，是否屬于“跳單”違約需要從房屋信息來源、價(jià)格條件等方面綜合認(rèn)定。售房人一房多掛，以求高效發(fā)現(xiàn)交易機(jī)會(huì)，這本身并不違法。對(duì)于購房人而言，從不同中介獲得同一房源信息，通過貨比三家，選擇價(jià)格合適的中介完成房屋交易，這也無可厚非。

還有一點(diǎn)需要注意，陵城法院這起案件中購房人與第一家中介訂立的是格式合同，因此依據(jù)《民法典》第497條第二項(xiàng)的規(guī)定，該格式條款無效。

筆者注意到，陵城法院法官就該案表示，購房人“有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低或服務(wù)更好的中介公司促成房屋買賣合同的成立，這亦是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法賦予消費(fèi)者自由選擇權(quán)的體現(xiàn)。”

筆者認(rèn)為，相關(guān)案例提醒房產(chǎn)中介，想要促成交易，應(yīng)當(dāng)考慮自己給予客戶的房屋價(jià)格及中介費(fèi)用是否具有市場競爭性，而非通過限制交易侵害客戶的選擇權(quán)來達(dá)到自己的目的。