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香港樓市交投減少,業(yè)內(nèi):樓市政策有望從收緊轉(zhuǎn)向?qū)捤?/h1>

2023-10-17 15:38 來源: 編輯:鳳凰網(wǎng) 房產(chǎn) 瀏覽量:0

近兩年香港樓市利空消息此起彼伏。近期,香港樓價急跌,9月份成交賬面虧損普遍高達(dá)10%-20%,個別次新盤虧損高達(dá)30%,樓市量價齊跌。

據(jù)香港土地注冊處數(shù)據(jù),9月整體物業(yè)注冊量下滑至3893宗,按月跌16.5%,創(chuàng)下去年底以來9個月新低。住宅注冊量萎縮至2862宗,其中二手物業(yè)僅2088宗,較8月(2766宗)跌24.5%,創(chuàng)下自2018年以來5年新低。整個三季度樓市持續(xù)低迷,成交快速回落,物業(yè)注冊量為12979宗,較第二季(15816宗)急跌18%。同期樓價以中原城市領(lǐng)先指數(shù)(CCL)計算,按季累跌5.5%。

香港特首將于10月25日公布最新的《施政報告》,在公眾咨詢階段,有相關(guān)團(tuán)體10月5日召集香港11位地產(chǎn)代理商、地產(chǎn)商會代表及學(xué)者舉行記者會,聯(lián)合呼吁港府“撤辣”,包括買家印花稅(BSD)、從價印花稅(AVD)和額外印花稅(SSD)。這是近年罕見的業(yè)界集體行動。

中原集團(tuán)主席施永青認(rèn)為,香港樓價已轉(zhuǎn)勢回落,冀全面撤銷所有樓市“辣招”,避免樓價急劇下跌。港府當(dāng)年因無法增加住宅供應(yīng),只能靠辣招平抑需求,屬權(quán)宜之計。目前樓市交投減少,港府土地低價賣出,甚至“流標(biāo)”,香港樓價已轉(zhuǎn)入跌勢。“撤辣”可避免樓價急劇下跌,有穩(wěn)定樓市作用。若到市場變差后才“撤辣”會降低成效,“早做好過遲做”。他指出,買家印花稅(BSD)與政府“搶人才”政策自相矛盾;從價印花稅(DSD)阻礙投資者入市,政府不應(yīng)將投資物業(yè)行為“妖魔化”;放寬額外印花稅(SSD)雖令房屋供應(yīng)增加,樓價可能會下跌,但業(yè)界不能輸打贏要,故應(yīng)同步取消。

嶺南大學(xué)兼任教授何濼生指出,現(xiàn)時香港經(jīng)濟(jì)下行,樓價持續(xù)下跌,對經(jīng)濟(jì)構(gòu)成重大影響。他提倡只保留非本地人在港買樓投資收稅一項,其他辣稅都應(yīng)取消。額外印花稅(SSD)令住宅供應(yīng)減少,使樓價持續(xù)高企,市民難以負(fù)擔(dān),衍生出大量納米樓,市民雖更易上車,但居住質(zhì)素下跌,甚至比公屋更差。

香港房地產(chǎn)代理業(yè)聯(lián)會榮譽(yù)主席郭德亮建議,港府可循序漸進(jìn)放寬辣稅。如將額外印花稅(SSD)3年限期縮短,第二個住宅的15%從價印花稅(DSD)稅率減半或取消,買家印花稅(BSD)全面取消。

前財政司司長梁錦松、前政務(wù)司司長唐英年等名人,均表示港府可以“減辣”;民建聯(lián)9月底亦就《施政報告》提交為樓市“減辣”的建議。

此前,針對“減辣”政策,港府原本態(tài)度強(qiáng)硬,但從9月中旬開始明顯轉(zhuǎn)向。特首李家超9月19日表示,在《施政報告》咨詢過程中,就相關(guān)問題收到很多意見,當(dāng)局將細(xì)心研究,認(rèn)真處理。財政司司長陳茂波9月27日表示,目前樓市情況跟當(dāng)初引入“辣招”時已經(jīng)不同,當(dāng)局會采取務(wù)實態(tài)度,不停檢視相關(guān)措施。推出逾十年的樓市“辣招”或有望調(diào)整。

地價下跌對香港樓市帶來重大影響,包括港府賣地收入大減。因香港樓市復(fù)蘇不及預(yù)期,香港今年土地市場屢現(xiàn)流標(biāo),港府推地步伐明顯放慢。10月至12月即本財政年度第三季度只推出一幅地表住宅地招標(biāo),僅提供約110個單位。包括其他供應(yīng)渠道,4月至12月合計的首三個季度總共提供約10150個單位,接近全年度供應(yīng)目標(biāo)的80%。

第三季度,港府預(yù)計私人住宅供應(yīng)量有3200個單位,其中僅一幅位于大嶼山的住宅地招標(biāo),提供約110個單位,較7月至9月(本財年第二季度)的1740個單位大跌93.7%,或成為2011年政府主動按季推地以來新低。

香港本年度預(yù)計地價收入850億元,政府財政赤字544億元。截至目前,賣地和已知補(bǔ)地價收入約156億港幣,占預(yù)算的18.4%,缺口達(dá)694億港幣。對于第三季只有一幅土地推出,港府強(qiáng)調(diào)是因應(yīng)市況調(diào)節(jié)不同類型土地的供應(yīng)。因近月屢有土地流標(biāo)或低價拍出,市場對本財年的地價收入能否達(dá)到今年2月《財政預(yù)算案》提出的850億港幣預(yù)算存疑。官員強(qiáng)調(diào),港府推地是以土地供應(yīng)為目標(biāo),地價收入是一個附帶結(jié)果,地價收入向來存在不確定性,港府會以平常心面對。

有分析認(rèn)為,港府賣地結(jié)果及地價均反映發(fā)展商對未來市場的預(yù)期,是主導(dǎo)市場情緒的風(fēng)向標(biāo),港府須小心處理流標(biāo)風(fēng)險,避免加劇市場的悲觀情緒。在樓市下調(diào)時,港府堅持過去的價格拍地非合理做法。

在樓價下跌的同時,香港持牌代理人數(shù)持續(xù)降低。香港地產(chǎn)代理監(jiān)管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,截至9月底全港共有40223名持牌代理,創(chuàng)2020年10月以來近3年新低;與2022年2月的歷史高位42408人比較, 19個月大減2185人,下降5.15%。代理人數(shù)量連跌6個月,創(chuàng)下2014年4月后近9年最長跌浪。

雖然代理人減少,但受交投低迷影響,代理行業(yè)競爭反而更為激烈,出現(xiàn)10人爭一單現(xiàn)象。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,9月整體物業(yè)買賣合約登記為3885宗(包括住宅和工商鋪),推算出代理人數(shù)和整體物業(yè)成交量比例約10.4:1,較8月的8.7:1更激烈,自去年12月的11.5:1之后,近9個月后重上10:1的水平。

因樓市成交持續(xù)下滑,不少住宅樓價已回落至8年前水平,目前或是2003年SARS以來最差水平。通關(guān)復(fù)常后,內(nèi)地客來港買樓的數(shù)量不及預(yù)期。因市場轉(zhuǎn)差,業(yè)內(nèi)亦無新人入行。后續(xù)仍視《施政報告》是否有利好消息,否則代理人數(shù)量勢必續(xù)跌。

據(jù)香港差估署數(shù)據(jù),香港樓價指數(shù)曾由2010年11月(辣招后)的163.7點(diǎn),持續(xù)上升至2021年9月的歷史高位398.1點(diǎn),期間升幅約1.43倍。因近2年樓市持續(xù)下行,截至今年8月份已回落至339.2點(diǎn),樓價較高位累跌15%。

施永青10月9日撰文表示,結(jié)合多方面數(shù)據(jù),香港樓市已進(jìn)入拐點(diǎn)。一是近2年樓價已跌逾15%;二是二手市場沽盤增加,成交萎縮,業(yè)主減價求售;三是銀行按揭估價一再下調(diào);四是新盤銷售不佳;五是發(fā)展商不敢貿(mào)然投地;六是美聯(lián)儲預(yù)期高息環(huán)境或?qū)⒊掷m(xù);七是香港人口仍流失;八是去全球化令香港超級經(jīng)紀(jì)人角色受制約。

面對經(jīng)濟(jì)和樓市下行,本月底即將公布的《施政報告》或?qū)Ω鹘绲?ldquo;撤辣”期待有所回應(yīng)。針對各界意見,港府或折衷處理,如降低買家印花稅(BSD)和從價印花稅(AVD)以吸引人才,但額外印花稅(SSD)會否放寬則是未知。

站在港府立場上,若一次性撤掉所有“辣招”,或擔(dān)心樓市炒風(fēng)重現(xiàn),恐怕沒有人愿為此承擔(dān)責(zé)任,故很難一步到位“減辣”。但現(xiàn)時經(jīng)濟(jì)和樓市持續(xù)回落,確有提振必要,因此可能是即要又要還要。

首先是降低買家印花稅(BSD),非本港永久居民及公司法人,買樓時須繳付15%的稅款,BSD被視為最有機(jī)會松綁。近年香港面臨人才和外資流失,在此情況下若有人才或投資者來港投資買樓,則反映其看好香港前景,因此港府不該為其設(shè)置障礙。

其次是降低從價印花稅(AVD),前身為雙倍印花稅(DSD),港府于2016年在DSD基礎(chǔ)上“加辣”,現(xiàn)時任何買家購買第二個或以上住宅須繳付15%的稅款,較基本印花稅4.25%的上限高出2.5倍。其初衷是在樓價高企、供應(yīng)短缺情況下,優(yōu)先讓市民上車;但卻讓市場上出租的物業(yè)減少,助長租金逆市攀升,不利于引進(jìn)人才。在樓市逆轉(zhuǎn),有效需求不足情況下,AVD或有機(jī)會放寬。

額外印花稅(SSD),又稱“賣家印花稅”,業(yè)主若在購買后6個月內(nèi)賣出,須繳付20%的稅款;若持有6—12個月或1—3年,須分別繳付15%和10%的稅款。這或有可能維持,以抑制短炒行為。若放寬或撤銷SSD,或擔(dān)心購入未滿3年的沽盤涌現(xiàn)。但高息環(huán)境下,買家更須慎重考慮成本,或難現(xiàn)炒風(fēng)。

(原題為《香港樓市政策有望從收緊轉(zhuǎn)向?qū)捤伞?,作者系香港金融從業(yè)者)

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