香港樓市交投減少，業(yè)內：樓市政策有望從收緊轉向寬松

近兩年香港樓市利空消息此起彼伏。近期，香港樓價急跌，9月份成交賬面虧損普遍高達10%-20%，個別次新盤虧損高達30%，樓市量價齊跌。

據香港土地注冊處數據，9月整體物業(yè)注冊量下滑至3893宗，按月跌16.5%，創(chuàng)下去年底以來9個月新低。住宅注冊量萎縮至2862宗，其中二手物業(yè)僅2088宗，較8月(2766宗)跌24.5%，創(chuàng)下自2018年以來5年新低。整個三季度樓市持續(xù)低迷，成交快速回落，物業(yè)注冊量為12979宗，較第二季(15816宗)急跌18%。同期樓價以中原城市領先指數(CCL)計算，按季累跌5.5%。

香港特首將于10月25日公布最新的《施政報告》，在公眾咨詢階段，有相關團體10月5日召集香港11位地產代理商、地產商會代表及學者舉行記者會，聯(lián)合呼吁港府“撤辣”，包括買家印花稅(BSD)、從價印花稅(AVD)和額外印花稅(SSD)。這是近年罕見的業(yè)界集體行動。

中原集團主席施永青認為，香港樓價已轉勢回落，冀全面撤銷所有樓市“辣招”，避免樓價急劇下跌。港府當年因無法增加住宅供應，只能靠辣招平抑需求，屬權宜之計。目前樓市交投減少，港府土地低價賣出，甚至“流標”，香港樓價已轉入跌勢。“撤辣”可避免樓價急劇下跌，有穩(wěn)定樓市作用。若到市場變差后才“撤辣”會降低成效，“早做好過遲做”。他指出，買家印花稅(BSD)與政府“搶人才”政策自相矛盾;從價印花稅(DSD)阻礙投資者入市，政府不應將投資物業(yè)行為“妖魔化”;放寬額外印花稅(SSD)雖令房屋供應增加，樓價可能會下跌，但業(yè)界不能輸打贏要，故應同步取消。

嶺南大學兼任教授何濼生指出，現(xiàn)時香港經濟下行，樓價持續(xù)下跌，對經濟構成重大影響。他提倡只保留非本地人在港買樓投資收稅一項，其他辣稅都應取消。額外印花稅(SSD)令住宅供應減少，使樓價持續(xù)高企，市民難以負擔，衍生出大量納米樓，市民雖更易上車，但居住質素下跌，甚至比公屋更差。

香港房地產代理業(yè)聯(lián)會榮譽主席郭德亮建議，港府可循序漸進放寬辣稅。如將額外印花稅(SSD)3年限期縮短，第二個住宅的15%從價印花稅(DSD)稅率減半或取消，買家印花稅(BSD)全面取消。

前財政司司長梁錦松、前政務司司長唐英年等名人，均表示港府可以“減辣”;民建聯(lián)9月底亦就《施政報告》提交為樓市“減辣”的建議。

此前，針對“減辣”政策，港府原本態(tài)度強硬，但從9月中旬開始明顯轉向。特首李家超9月19日表示，在《施政報告》咨詢過程中，就相關問題收到很多意見，當局將細心研究，認真處理。財政司司長陳茂波9月27日表示，目前樓市情況跟當初引入“辣招”時已經不同，當局會采取務實態(tài)度，不停檢視相關措施。推出逾十年的樓市“辣招”或有望調整。

地價下跌對香港樓市帶來重大影響，包括港府賣地收入大減。因香港樓市復蘇不及預期，香港今年土地市場屢現(xiàn)流標，港府推地步伐明顯放慢。10月至12月即本財政年度第三季度只推出一幅地表住宅地招標，僅提供約110個單位。包括其他供應渠道，4月至12月合計的首三個季度總共提供約10150個單位，接近全年度供應目標的80%。

第三季度，港府預計私人住宅供應量有3200個單位，其中僅一幅位于大嶼山的住宅地招標，提供約110個單位，較7月至9月(本財年第二季度)的1740個單位大跌93.7%，或成為2011年政府主動按季推地以來新低。

香港本年度預計地價收入850億元，政府財政赤字544億元。截至目前，賣地和已知補地價收入約156億港幣，占預算的18.4%，缺口達694億港幣。對于第三季只有一幅土地推出，港府強調是因應市況調節(jié)不同類型土地的供應。因近月屢有土地流標或低價拍出，市場對本財年的地價收入能否達到今年2月《財政預算案》提出的850億港幣預算存疑。官員強調，港府推地是以土地供應為目標，地價收入是一個附帶結果，地價收入向來存在不確定性，港府會以平常心面對。

有分析認為，港府賣地結果及地價均反映發(fā)展商對未來市場的預期，是主導市場情緒的風向標，港府須小心處理流標風險，避免加劇市場的悲觀情緒。在樓市下調時，港府堅持過去的價格拍地非合理做法。

在樓價下跌的同時，香港持牌代理人數持續(xù)降低。香港地產代理監(jiān)管局數據顯示，截至9月底全港共有40223名持牌代理，創(chuàng)2020年10月以來近3年新低;與2022年2月的歷史高位42408人比較， 19個月大減2185人，下降5.15%。代理人數量連跌6個月，創(chuàng)下2014年4月后近9年最長跌浪。

雖然代理人減少，但受交投低迷影響，代理行業(yè)競爭反而更為激烈，出現(xiàn)10人爭一單現(xiàn)象。據中原地產統(tǒng)計，9月整體物業(yè)買賣合約登記為3885宗(包括住宅和工商鋪)，推算出代理人數和整體物業(yè)成交量比例約10.4：1，較8月的8.7：1更激烈，自去年12月的11.5：1之后，近9個月后重上10：1的水平。

因樓市成交持續(xù)下滑，不少住宅樓價已回落至8年前水平，目前或是2003年SARS以來最差水平。通關復常后，內地客來港買樓的數量不及預期。因市場轉差，業(yè)內亦無新人入行。后續(xù)仍視《施政報告》是否有利好消息，否則代理人數量勢必續(xù)跌。

據香港差估署數據，香港樓價指數曾由2010年11月(辣招后)的163.7點，持續(xù)上升至2021年9月的歷史高位398.1點，期間升幅約1.43倍。因近2年樓市持續(xù)下行，截至今年8月份已回落至339.2點，樓價較高位累跌15%。

施永青10月9日撰文表示，結合多方面數據，香港樓市已進入拐點。一是近2年樓價已跌逾15%;二是二手市場沽盤增加，成交萎縮，業(yè)主減價求售;三是銀行按揭估價一再下調;四是新盤銷售不佳;五是發(fā)展商不敢貿然投地;六是美聯(lián)儲預期高息環(huán)境或將持續(xù);七是香港人口仍流失;八是去全球化令香港超級經紀人角色受制約。

面對經濟和樓市下行，本月底即將公布的《施政報告》或對各界的“撤辣”期待有所回應。針對各界意見，港府或折衷處理，如降低買家印花稅(BSD)和從價印花稅(AVD)以吸引人才，但額外印花稅(SSD)會否放寬則是未知。

站在港府立場上，若一次性撤掉所有“辣招”，或擔心樓市炒風重現(xiàn)，恐怕沒有人愿為此承擔責任，故很難一步到位“減辣”。但現(xiàn)時經濟和樓市持續(xù)回落，確有提振必要，因此可能是即要又要還要。

首先是降低買家印花稅(BSD)，非本港永久居民及公司法人，買樓時須繳付15%的稅款，BSD被視為最有機會松綁。近年香港面臨人才和外資流失，在此情況下若有人才或投資者來港投資買樓，則反映其看好香港前景，因此港府不該為其設置障礙。

其次是降低從價印花稅(AVD)，前身為雙倍印花稅(DSD)，港府于2016年在DSD基礎上“加辣”，現(xiàn)時任何買家購買第二個或以上住宅須繳付15%的稅款，較基本印花稅4.25%的上限高出2.5倍。其初衷是在樓價高企、供應短缺情況下，優(yōu)先讓市民上車;但卻讓市場上出租的物業(yè)減少，助長租金逆市攀升，不利于引進人才。在樓市逆轉，有效需求不足情況下，AVD或有機會放寬。

額外印花稅(SSD)，又稱“賣家印花稅”，業(yè)主若在購買后6個月內賣出，須繳付20%的稅款;若持有6—12個月或1—3年，須分別繳付15%和10%的稅款。這或有可能維持，以抑制短炒行為。若放寬或撤銷SSD，或擔心購入未滿3年的沽盤涌現(xiàn)。但高息環(huán)境下，買家更須慎重考慮成本，或難現(xiàn)炒風。

(原題為《香港樓市政策有望從收緊轉向寬松》，作者系香港金融從業(yè)者)