上?！罢J房不認貸”新政落地后，首次土拍熱度如何？

10月11日，上海今年第三批集中供地拉開序幕。在首日的土拍中，上海成功出讓5宗涉宅地塊，總出讓面積約43.77萬平方米，總規(guī)劃建面約90.65萬平方米，總成交價約159億元。

作為上海“認房不認貸”新政落地后的首次土拍，也是上海實施土拍新規(guī)后的“首秀”，其土地市場熱度如何?哪些房企拔得頭籌?

保利發(fā)展、招商蛇口“強者來襲”

從今日成交結果來看，在5宗成交宅地中，3宗地塊觸頂成交，分別由保利發(fā)展、招商蛇口、象嶼地產競得，剩余2宗地塊以底價成交。

其中，最優(yōu)質地塊當屬靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元280-06地塊(簡稱“靜安中興地塊”)，也是今日土拍中唯一一塊內環(huán)內的地塊，該地塊用途為普通商品房、商業(yè)用地，房地聯動價為高層住宅12.5萬元/平方米，風貌別墅18萬元/平方米。

靜安中興地塊采用“招掛復合”的方式，即在地塊“高品質建設”要求的基礎上，通過先招標后競價的方式“好中選優(yōu)”，進一步引導開發(fā)企業(yè)提供高質量的城市作品，但由于該地塊有效申請人未達到10人以上，最終直接采用掛牌方式出讓。

此次，靜安中興地塊吸引了4家房企參拍，分別是象嶼地產、招商蛇口、保利發(fā)展、越秀地產。這4家房企均是現金流較強、且在上海具有擴張野心的實力房企，經過激烈拼搶，報價迅速觸發(fā)最高限價15.4612億元。

值得關注的是，此次靜安中興地塊在出讓環(huán)節(jié)中增加了競報“高品質建設”環(huán)節(jié)，這也是2023年上海第三批宅地土拍較此前土拍新增的一個環(huán)節(jié)。靜安中興地塊現場“高品質建設”競報達到地塊設定的最高標準，即綠色建筑二星級和近零能耗建筑，公租房比例7%，但是，上述4家實力房企也是全票通過“高品質建設”競爭。

在最終的搖號環(huán)節(jié)中，保利發(fā)展“運高一籌”，成功搖中靜安中興地塊，成交價15.4612億元，溢價率9.7%，成交樓面價81198元/平方米。據鏈家APP顯示，目前，距離靜安中興地塊較近的綠洲雅賓利二手房售價在11萬元/平方米-15萬元/平方米。

上海中原地產資深分析師盧文曦表示，靜安中興地塊是這批土地出讓中位置較好的地塊，畢竟內環(huán)以內如此市中心的地段幾乎無可復制。該地塊周邊配套成熟，交通便利，擁有雙地鐵，且周邊學校、醫(yī)院、商場等一應俱全。但是，從技術指標來看，這宗地塊體量并不大，占地面積不到1萬平方米，計容面積不超過2萬平方米，需要配建近2000平方米的商業(yè)，使可售部分變得更小了;同時，這次規(guī)定裝修標準不低于4000元/平方米，進一步控制開發(fā)商的施展空間。

此外，今日競爭最為激烈、也是參拍房企最多的地塊為浦東新區(qū)三林環(huán)外區(qū)域PDP0-0901單元0901-07-04、0901-08-03、0901-09-02純宅地，吸引了保利發(fā)展、越秀地產、中海地產、象嶼地產、招商蛇口、華潤置地等7家房企參拍。最終，招商蛇口以最高限價73.8626億元競得該地塊，溢價率10%，成交樓面價39303元/平方米，房地聯動價70000元/平方米。該地塊“高品質建設”競報結果為，綠色建筑二星級和超低能耗建筑，公租房比例7%。

上海土拍新規(guī)凸顯“品質導向”

值得一提的是，此次上海三批次供地出讓規(guī)則與以往也有了一定的差別，凸顯了“品質優(yōu)先”的導向。

而最大的亮點是上海三批次供地出讓規(guī)則新增競高品質環(huán)節(jié)，即現場競價采取先競價格，再競報綠色建筑及超低能耗建筑和公租房比例，其中公租房比例最高可到10%。若仍有多個競買人接受最高限價和同等競報條件的，則最終通過搖號確定競得人。同時，競買人參加競買活動，需承諾按競得的“高品質建設”要求簽訂出讓合同。

本批次部分中心區(qū)域、重點地塊根據各區(qū)出讓人意見采取了“招掛復合”出讓。在地塊高品質建設要求的基礎上，通過先招標后競價的方式“好中選優(yōu)”。當買家超過10家時，則進行招標打分出讓，總分90分，分別從經濟實力、技術資質和項目經驗進行評判。

另一大亮點是此次競拍的地塊增加了“裝修包”，在此之前，上海也公布了三批次地塊所涉及的最低裝修價格標準。

對此，盧文曦指出，從技術層面看，靜安中興地塊和明日出讓的長寧程家橋地塊裝修標準是4000元/平方米，浦東三林地塊是2500元/平方米，其余均為2000元/平方米。用項目高品質作為導向，反映出近幾年市場出現的新問題、新現象，比如房屋質量問題、裝修問題等，尤其是在房地聯動價后，房企的利潤被壓縮，開始尋求其他突破，類似被詬病的裝修升級包等。新規(guī)通過技術手段約束開發(fā)商行為，最大限度保護消費者利益。

從今日的參拍房企來看，依然是資金實力雄厚的央企、國企，未見民營房企參拍的身影，這也反映出當下民營房企依然資金緊張、拿地意愿較弱的局面。

從此次上海土拍來看，延續(xù)了此前市場熱度不均的特征。中指研究院認為，地塊熱度也是分化較為明顯，比如，房企對于金山新城、青浦金澤等遠郊地塊拿地意愿較弱，這兩宗地塊均僅有一家房企報價。

新京報記者 徐倩