上?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”新政落地后，首次土拍熱度如何？

10月11日，上海今年第三批集中供地拉開序幕。在首日的土拍中，上海成功出讓5宗涉宅地塊，總出讓面積約43.77萬平方米，總規(guī)劃建面約90.65萬平方米，總成交價(jià)約159億元。

作為上海“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政落地后的首次土拍，也是上海實(shí)施土拍新規(guī)后的“首秀”，其土地市場(chǎng)熱度如何?哪些房企拔得頭籌?

保利發(fā)展、招商蛇口“強(qiáng)者來襲”

從今日成交結(jié)果來看，在5宗成交宅地中，3宗地塊觸頂成交，分別由保利發(fā)展、招商蛇口、象嶼地產(chǎn)競(jìng)得，剩余2宗地塊以底價(jià)成交。

其中，最優(yōu)質(zhì)地塊當(dāng)屬靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元280-06地塊(簡(jiǎn)稱“靜安中興地塊”)，也是今日土拍中唯一一塊內(nèi)環(huán)內(nèi)的地塊，該地塊用途為普通商品房、商業(yè)用地，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為高層住宅12.5萬元/平方米，風(fēng)貌別墅18萬元/平方米。

靜安中興地塊采用“招掛復(fù)合”的方式，即在地塊“高品質(zhì)建設(shè)”要求的基礎(chǔ)上，通過先招標(biāo)后競(jìng)價(jià)的方式“好中選優(yōu)”，進(jìn)一步引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)提供高質(zhì)量的城市作品，但由于該地塊有效申請(qǐng)人未達(dá)到10人以上，最終直接采用掛牌方式出讓。

此次，靜安中興地塊吸引了4家房企參拍，分別是象嶼地產(chǎn)、招商蛇口、保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)。這4家房企均是現(xiàn)金流較強(qiáng)、且在上海具有擴(kuò)張野心的實(shí)力房企，經(jīng)過激烈拼搶，報(bào)價(jià)迅速觸發(fā)最高限價(jià)15.4612億元。

值得關(guān)注的是，此次靜安中興地塊在出讓環(huán)節(jié)中增加了競(jìng)報(bào)“高品質(zhì)建設(shè)”環(huán)節(jié)，這也是2023年上海第三批宅地土拍較此前土拍新增的一個(gè)環(huán)節(jié)。靜安中興地塊現(xiàn)場(chǎng)“高品質(zhì)建設(shè)”競(jìng)報(bào)達(dá)到地塊設(shè)定的最高標(biāo)準(zhǔn)，即綠色建筑二星級(jí)和近零能耗建筑，公租房比例7%，但是，上述4家實(shí)力房企也是全票通過“高品質(zhì)建設(shè)”競(jìng)爭(zhēng)。

在最終的搖號(hào)環(huán)節(jié)中，保利發(fā)展“運(yùn)高一籌”，成功搖中靜安中興地塊，成交價(jià)15.4612億元，溢價(jià)率9.7%，成交樓面價(jià)81198元/平方米。據(jù)鏈家APP顯示，目前，距離靜安中興地塊較近的綠洲雅賓利二手房售價(jià)在11萬元/平方米-15萬元/平方米。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示，靜安中興地塊是這批土地出讓中位置較好的地塊，畢竟內(nèi)環(huán)以內(nèi)如此市中心的地段幾乎無可復(fù)制。該地塊周邊配套成熟，交通便利，擁有雙地鐵，且周邊學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)等一應(yīng)俱全。但是，從技術(shù)指標(biāo)來看，這宗地塊體量并不大，占地面積不到1萬平方米，計(jì)容面積不超過2萬平方米，需要配建近2000平方米的商業(yè)，使可售部分變得更小了;同時(shí)，這次規(guī)定裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于4000元/平方米，進(jìn)一步控制開發(fā)商的施展空間。

此外，今日競(jìng)爭(zhēng)最為激烈、也是參拍房企最多的地塊為浦東新區(qū)三林環(huán)外區(qū)域PDP0-0901單元0901-07-04、0901-08-03、0901-09-02純宅地，吸引了保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、象嶼地產(chǎn)、招商蛇口、華潤(rùn)置地等7家房企參拍。最終，招商蛇口以最高限價(jià)73.8626億元競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率10%，成交樓面價(jià)39303元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)70000元/平方米。該地塊“高品質(zhì)建設(shè)”競(jìng)報(bào)結(jié)果為，綠色建筑二星級(jí)和超低能耗建筑，公租房比例7%。

上海土拍新規(guī)凸顯“品質(zhì)導(dǎo)向”

值得一提的是，此次上海三批次供地出讓規(guī)則與以往也有了一定的差別，凸顯了“品質(zhì)優(yōu)先”的導(dǎo)向。

而最大的亮點(diǎn)是上海三批次供地出讓規(guī)則新增競(jìng)高品質(zhì)環(huán)節(jié)，即現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)采取先競(jìng)價(jià)格，再競(jìng)報(bào)綠色建筑及超低能耗建筑和公租房比例，其中公租房比例最高可到10%。若仍有多個(gè)競(jìng)買人接受最高限價(jià)和同等競(jìng)報(bào)條件的，則最終通過搖號(hào)確定競(jìng)得人。同時(shí)，競(jìng)買人參加競(jìng)買活動(dòng)，需承諾按競(jìng)得的“高品質(zhì)建設(shè)”要求簽訂出讓合同。

本批次部分中心區(qū)域、重點(diǎn)地塊根據(jù)各區(qū)出讓人意見采取了“招掛復(fù)合”出讓。在地塊高品質(zhì)建設(shè)要求的基礎(chǔ)上，通過先招標(biāo)后競(jìng)價(jià)的方式“好中選優(yōu)”。當(dāng)買家超過10家時(shí)，則進(jìn)行招標(biāo)打分出讓，總分90分，分別從經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)資質(zhì)和項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行評(píng)判。

另一大亮點(diǎn)是此次競(jìng)拍的地塊增加了“裝修包”，在此之前，上海也公布了三批次地塊所涉及的最低裝修價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)此，盧文曦指出，從技術(shù)層面看，靜安中興地塊和明日出讓的長(zhǎng)寧程家橋地塊裝修標(biāo)準(zhǔn)是4000元/平方米，浦東三林地塊是2500元/平方米，其余均為2000元/平方米。用項(xiàng)目高品質(zhì)作為導(dǎo)向，反映出近幾年市場(chǎng)出現(xiàn)的新問題、新現(xiàn)象，比如房屋質(zhì)量問題、裝修問題等，尤其是在房地聯(lián)動(dòng)價(jià)后，房企的利潤(rùn)被壓縮，開始尋求其他突破，類似被詬病的裝修升級(jí)包等。新規(guī)通過技術(shù)手段約束開發(fā)商行為，最大限度保護(hù)消費(fèi)者利益。

從今日的參拍房企來看，依然是資金實(shí)力雄厚的央企、國(guó)企，未見民營(yíng)房企參拍的身影，這也反映出當(dāng)下民營(yíng)房企依然資金緊張、拿地意愿較弱的局面。

從此次上海土拍來看，延續(xù)了此前市場(chǎng)熱度不均的特征。中指研究院認(rèn)為，地塊熱度也是分化較為明顯，比如，房企對(duì)于金山新城、青浦金澤等遠(yuǎn)郊地塊拿地意愿較弱，這兩宗地塊均僅有一家房企報(bào)價(jià)。

新京報(bào)記者 徐倩