如何打造房地產(chǎn)新發(fā)展模式？

不要懷疑百姓為實現(xiàn)美好人居訴求的努力，每一個人都想過上高品質(zhì)的生活。

李宇嘉

近期的樓市表現(xiàn)，讓各方都倍感困惑。即便政策那么大力度、那么持久地紓困，即便房貸額度那么寬松，利率那么低，即便開發(fā)商那么大尺度地降價促銷，即便中介和渠道那么拼命地去營銷客戶，但地產(chǎn)下行的態(tài)勢依然緩解不了。有一個共識逐漸清晰，即不探索新發(fā)展模式，房地產(chǎn)可能很難穩(wěn)定下來。近期，筆者也調(diào)研了地方政府、開發(fā)商，也參加了多場討論，發(fā)現(xiàn)對于什么是“新發(fā)展模式”，管理者也好，業(yè)內(nèi)也好，認(rèn)識和思路差異太大了。

對于很多地方政府來說，他們關(guān)心的是怎么才能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，甚至能讓市場迅速觸底回升，仍是過往的老一套“快節(jié)奏”邏輯，對于新發(fā)展模式這種“慢節(jié)奏”邏輯，一來沒有思維上的慣性，二來也不知道如何著手。所以，我們看到，地方政府能做的，就是在傳統(tǒng)的需求端框架下“打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)”，工具也就是那幾招，比如松綁限制性措施，公積金、補貼等，一輪不行就再來一輪。

還有的地方，想著怎么優(yōu)化營商環(huán)境，招商引資下指標(biāo)，吸引開發(fā)商拿地，對接金融機構(gòu)更多地放款。對一些卡殼的項目，不遺余力地疏通環(huán)節(jié)，甚至現(xiàn)場辦公，盡快轉(zhuǎn)化為能銷售的項目。對多數(shù)開發(fā)商來講，他們現(xiàn)在正在“內(nèi)卷”的道路上焦頭爛額：拿地都集中在那幾個城市，那幾個片區(qū)，產(chǎn)品設(shè)計都一樣，同質(zhì)化嚴(yán)重，營銷手段也一樣，依賴渠道，給出高傭金，競爭可謂激烈。對于新模式，一貫的認(rèn)識就是，更高端的材料部品或裝修標(biāo)準(zhǔn)。

當(dāng)市場還是不斷下行時，開發(fā)商一致認(rèn)為，自己的產(chǎn)品沒有錯，主要原因就是需求不足、需求觀望，自然就呼吁政策要積極作為。于是，地方政府就想著，怎么再搞一輪政策紓困或刺激。當(dāng)下，地方政府也好，開發(fā)商也好，很少從供給端考慮問題，即我的住房供應(yīng)政策有沒有問題，市場購買力怎么樣，供應(yīng)的產(chǎn)品在區(qū)位、配套設(shè)施、戶型設(shè)計等方面是否匹配需求。

筆者認(rèn)為，所謂的“新發(fā)展模式”，千萬不要認(rèn)為是高大上的東西，要從供給端(而不是需求端)去思考和突破。從滿足居民普通住房需求，特別是從作為住房需求主體的新市民、年輕人來著手，并不需要高科技的、所謂第幾代產(chǎn)品。能做到如下兩點，新發(fā)展模式就到位了：一是房子要能如期、保證質(zhì)量地建起來，學(xué)校等公共配套和房子能同步、同品質(zhì)交付;二是要捕捉不同群體對于住房需求的最新變化，并在住房供應(yīng)政策上做及時的調(diào)整。

這些年，筆者調(diào)研過很多新盤，發(fā)現(xiàn)沒有被詬病的項目基本上沒有。比如，墻皮脫落開縫、滲水漏水、物業(yè)變臉，承諾的幼兒園、小學(xué)遲遲不到位，甚至路都通不了。即便一些國企開發(fā)商也概莫能外。根源上講，還是迎合資產(chǎn)增值的理念，透支或“搶食紅利”的心態(tài)，對產(chǎn)品本身關(guān)注度不夠。這也是為什么，過去業(yè)主維權(quán)沒有現(xiàn)在這么多的原因，因為房價在漲。

所以，過去各地的樓市調(diào)控政策都是直線思維，需求端做“量的管控”，或收緊或釋放。開發(fā)商也一樣，都在做規(guī)模、做“高周轉(zhuǎn)”，都不太關(guān)心產(chǎn)品力，不關(guān)心需求變化。從資產(chǎn)屬性到民生訴求主導(dǎo)，發(fā)展時代徹底變了，不能總是直勾勾地盯著如何激發(fā)購買力，要回歸到供給端、產(chǎn)品上。沒有購買力的，要懂得變通和迂回，夯實就業(yè)、降低居住成本、休養(yǎng)生息。

這樣，城市的內(nèi)需和消費就起來了。有了消費和內(nèi)需，就有了就業(yè);有了就業(yè)，就有了信心。然后，就會有很多人去實現(xiàn)居住的消費升級。不要懷疑百姓為實現(xiàn)美好人居訴求的努力，每一個人都想過上高品質(zhì)的生活。衣食住行中的“衣食行”，這些年解決的不錯了，唯獨住，還有很大差距。這就是潛力，也是政策該認(rèn)真思考的重點。當(dāng)然，最重要的一點是，房子要能順利交付，保證質(zhì)量、保證配套。做不到這一點，也就不要談什么新模式了。

(作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員)