多地加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管 嚴(yán)禁“體外循環(huán)”

近日，多地出臺(tái)相關(guān)政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管。

福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳日前發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管的通知》明確，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得要求購(gòu)房款存入非監(jiān)管賬戶，嚴(yán)禁預(yù)售資金“體外循環(huán)”。江蘇宿遷、河南許昌、廣西南寧等地近期也出臺(tái)加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)政策。

實(shí)行專戶管理

《通知》要求，房地產(chǎn)管理部門要結(jié)合本地實(shí)際，按項(xiàng)目按預(yù)售批次確定商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度。預(yù)售資金按項(xiàng)目管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用監(jiān)管額度內(nèi)資金，專項(xiàng)用于工程建設(shè)支出，原則上應(yīng)從預(yù)售資金監(jiān)管賬戶直接轉(zhuǎn)入施工單位賬戶、建材供應(yīng)商賬戶、農(nóng)民工工資專戶等。監(jiān)管額度內(nèi)資金在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自劃扣;設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽調(diào)項(xiàng)目公司預(yù)售資金。

在實(shí)行專戶管理方面，《通知》指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，應(yīng)選擇符合監(jiān)管要求的商業(yè)銀行作為商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行，并與所在地房地產(chǎn)管理部門共同簽訂三方監(jiān)管協(xié)議?！渡唐贩款A(yù)售許可證》中應(yīng)當(dāng)載明監(jiān)管賬戶信息，監(jiān)管賬戶專用于商品房預(yù)售資金的收存和撥付，不得開(kāi)通任何形式的自動(dòng)扣款業(yè)務(wù)，不得作為其他貸款的還款賬戶或還款擔(dān)保賬戶。

中國(guó)證券報(bào)記者觀察到，除福建外，江蘇宿遷、河南許昌、廣西南寧等地近期也出臺(tái)了加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)政策。其中，南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目營(yíng)銷中心使用南寧市商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用POS機(jī)，確保商品房購(gòu)房款安全、及時(shí)存入資金監(jiān)管賬戶。

有效做到保交房

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，福建對(duì)預(yù)售資金實(shí)行專戶管理，規(guī)范資金繳存，完善使用管理，嚴(yán)格進(jìn)行繳存和使用管理，明確了相關(guān)各方職責(zé)，有利于減少房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，有效做到保交房、保民生、保穩(wěn)定。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對(duì)記者表示，由于新房實(shí)行預(yù)售制度，一些項(xiàng)目發(fā)生了“爛尾樓”現(xiàn)象。由于預(yù)售監(jiān)管賬戶沒(méi)有起到監(jiān)管作用，開(kāi)發(fā)商出于自身的資金壓力原因違規(guī)挪用預(yù)售資金。一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在挪用預(yù)售資金后仍無(wú)法緩解現(xiàn)金流緊張問(wèn)題，導(dǎo)致項(xiàng)目后期建設(shè)資金不足，無(wú)法如期交付。

王小嬙表示，福建出臺(tái)政策，嚴(yán)禁預(yù)售資金“體外循環(huán)”，目的是保證項(xiàng)目建設(shè)資金，避免“爛尾樓”現(xiàn)象的發(fā)生。福建的做法值得肯定，此舉將監(jiān)管措施落實(shí)到位，真正維護(hù)了購(gòu)房者的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者表示，保交樓仍是政策關(guān)鍵，預(yù)售資金監(jiān)管有利于保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，各地針對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管沒(méi)有放松。對(duì)期房銷售制度來(lái)說(shuō)，預(yù)售資金監(jiān)管能避免企業(yè)挪用資金過(guò)度加杠桿。