新國標住宅 將給我們帶來什么？

3月15日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《住宅項目規(guī)范》(征求意見稿)，向社會公開征求意見。二層及二層以上的住宅建筑需設置電梯、新建住宅層高不應低于3.00m、住宅項目應配套建設新能源車位、應設老年人和兒童活動場地……該文件中出現(xiàn)的新標準引起廣泛關(guān)注。

據(jù)悉，這是《住宅項目規(guī)范》第三次向社會公開征求意見，相比前兩次公布的版本，最新版本又對此前的一些條文進行了調(diào)整。目前，我國執(zhí)行的《住宅建筑規(guī)范》GB 50368是2005年發(fā)布的，《住宅項目規(guī)范》是全文強制的一本標準，在現(xiàn)行《住宅建筑規(guī)范》的基礎上進行了修編。新舊住宅規(guī)范的變化傳遞出哪些信號?新標準執(zhí)行后，會對人們生活有哪些影響?記者請相關(guān)專家進行了解讀。

從“有房住”向“住好房”邁進

南京長江都市建筑設計股份有限公司總經(jīng)理董文俊是江蘇省《住宅設計標準》的主要編制專家之一。他注意到，此次《住宅建筑項目規(guī)范》(征求意見稿)中，在電梯設置、層高、室內(nèi)環(huán)境、供暖、公共配套設施等方面的標準均有所提高，這體現(xiàn)出了國家層面對提升住宅品質(zhì)的高度重視。

本次國家住宅項目規(guī)范的修編，最大的變化是所涵蓋范圍的變化。現(xiàn)行住宅規(guī)范名為《住宅建筑規(guī)范》，而新編住宅規(guī)范名為《住宅項目規(guī)范》，名稱的兩字之差，體現(xiàn)在內(nèi)容上，是所涵蓋范圍的擴大。董文俊說：“一個住宅建筑的建設，要經(jīng)過前期策劃、設計、建造、銷售、交付及物業(yè)運營的全過程。設計環(huán)節(jié)又涵蓋了建筑、水、電、暖、景觀、室內(nèi)裝修、智能化等多個專業(yè)?，F(xiàn)行的《住宅建筑規(guī)范》范圍較此次《住宅項目規(guī)范》窄，新規(guī)范涵蓋了與住宅建設相關(guān)的所有方面。”

《住宅項目規(guī)范》(征求意見稿)在“前言”中，將這一概念的變化進行了解釋：項目規(guī)范以工程建設項目整體為對象，以項目的規(guī)模、布局、功能、性能和關(guān)鍵技術(shù)措施等五大要素為主要內(nèi)容。

如今，隨著人民生活水平的提高，人們對一套“好房子”的審視標準不再僅僅局限在住宅建筑本身，小區(qū)綠化景觀、生活配套、智能化技術(shù)的運用等，均被列入“住宅品質(zhì)”的考察范圍。國家住宅規(guī)范中所涵蓋范圍的擴大，也體現(xiàn)出提升人居品質(zhì)的核心要義。

對于新建住宅建筑電梯設置，《住宅項目規(guī)范》(征求意見稿)要求，入戶層為二層及二層以上的住宅建筑，每單元應至少設置1臺電梯，并對轎廂深度和寬度提出更具體的要求。董文俊告訴記者，現(xiàn)行國家《住宅設計規(guī)范》中規(guī)定：七層及七層以上住宅建筑必須設置電梯，此次該《規(guī)范》對電梯的要求大大提高。

此外，該《規(guī)范》對套內(nèi)每一個空間的面積、高度、配套設施等進行了詳盡的規(guī)定，其中“層高不應低于3.0m”相比原來舊版《住宅建筑規(guī)范》提高了0.2m，帶來了建造成本及空間品質(zhì)的提高。

室內(nèi)環(huán)境包括聲環(huán)境、光環(huán)境、熱環(huán)境，該《規(guī)范》中，相比以前的標準均有較大提高。例如，“臥室、起居室樓板的計權(quán)標準化撞擊聲壓級不應大于65dB”，是國家《建筑隔聲設計規(guī)范》中的高值要求。“電梯井道及電梯機房、水泵機房、冷凍機房等產(chǎn)生噪聲或振動的房間不應緊鄰臥室布置。”董文俊認為，這對以后住宅建筑材料、建造工藝的要求更高，也對今后的住宅設計提出了更高要求。

此外，該《規(guī)范》對配套設施以及智能化也進行了詳細規(guī)定。“應配套建設機動車停車場所，應配置新能源汽車充電設施或預留安裝條件、應設無障礙停車位、應設快遞箱(柜)或預留安裝條件。”“應設置生活垃圾收集點，廚余垃圾收集容器應具備可封閉的功能。”“新建住宅項目的智能化系統(tǒng)設備用房和室外地下智能化系統(tǒng)管道應與住宅項目同步建設。”

董文俊說，新能源充電設施、快遞柜(箱)、分類垃圾收集設施、智能家居設施都是此次《住宅項目規(guī)范》(征求意見稿)中首次提出。這些圍繞著居住環(huán)境、環(huán)保、生活細節(jié)提出的規(guī)范標準，均是該《規(guī)范》對住宅品質(zhì)提升的體現(xiàn)。

居住品質(zhì)提高了，是否意味著房價也會上漲?江蘇省建筑科學研究院有限公司總工程師許錦峰認為，房價高低受到多方面復雜因素影響，比如地價、各種稅收、供需矛盾等因素影響。住宅居住品質(zhì)更舒適，造價可能會相應提高，但提高幅度會控制在經(jīng)過測算的有限范圍內(nèi)。毫無疑問，《規(guī)范》對住宅建設方方面面的細節(jié)作了規(guī)定，房屋的使用價值會更高，也讓老百姓從“有房住”向“住好房”邁進。

未來住宅對“一老一小”更友好

董文俊認為，此次《住宅項目規(guī)范》(征求意見稿)，在適老適幼及全齡友好方面也多處體現(xiàn)。

《住宅項目規(guī)范》(征求意見稿)中多處體現(xiàn)了“無障礙”理念。電梯呼叫按鈕的中心距地面高度應為0.85米至1.10米。還提出，對于公共樓梯的設置，樓梯扶手高度不應小于0.90米;樓梯井凈寬大于0.11米時，必須采取防止墜落和兒童攀登的措施。該《規(guī)范》還規(guī)定了每個住宅單元至少應有一處無障礙公共出入口。與此同時，住宅建筑配建的附屬道路應與住宅單元出入口、老年人和兒童活動場地無障礙聯(lián)通，并應與城市或鎮(zhèn)區(qū)道路的人行道聯(lián)通形成無障礙步行系統(tǒng)。此外，還有“公共走廊、公共樓梯、電梯廳、公共出入口等處的地面應采用防滑鋪裝”“衛(wèi)生間便器和洗浴器旁應設扶手或預留安裝條件”這類適老化細節(jié)要求。

在場地方面，《住宅項目規(guī)范》(征求意見稿)要求，集中綠地寬度不應小于8米;集中綠地中，在標準的建筑日照陰影線范圍之外的綠地面積不應少于三分之一，并應設老年人和兒童活動場地。

《規(guī)范》還提到，“入戶層為四層及四層以上，或入戶層樓面距室外設計地面的高度超過9m的住宅建筑，每單元應至少設置1臺可容納擔架的電梯”，《規(guī)范》還對可容納擔架電梯尺寸做了詳細的規(guī)定。董文俊認為，此條文主要是考慮到城市老年人口逐漸增多，對適老居住和醫(yī)療急救要求的滿足。目前多層和高層住宅小區(qū)電梯普遍尺度偏小，很多電梯難以安放擔架，不利于老年人的急救送護?！兑?guī)范》出臺后，擔架電梯將作為住宅樓棟的標配，體現(xiàn)了滿足居家養(yǎng)老的無障礙設計要求。

董文俊說，此條文分類分級提出的電梯使用要求，與2021年7月1日施行的江蘇省《住宅設計標準》是一致的，《住宅設計標準》從室外環(huán)境及配套、無障礙系統(tǒng)、標識設計、電梯設置、機動車停車位、室外活動空間、養(yǎng)老服務設施等多方面細化提升了住宅無障礙與全齡友好設計要求，體現(xiàn)了對弱勢群體的關(guān)愛。

倡導低碳節(jié)能住宅，人居環(huán)境更優(yōu)

“住宅項目應為居民提供宜居的居住生活環(huán)境”，《住宅項目規(guī)范》(征求意見稿)中對容積率和建筑高度的限制引發(fā)廣泛關(guān)注。以江蘇為例，對照江蘇所處的三類氣候區(qū)域，根據(jù)3.1.1-1《居住街坊的空間環(huán)境控制指標》，高層II類(19-26層)容積率為2.9-3.1，住宅建筑高度控制最大值為80m。董文俊認為，根據(jù)層高不能低于3米的要求，這意味著高層住宅最高將不能超過26層。對特大型城市有限的土地集約利用提出了挑戰(zhàn)。

“公開征求意見的《住宅項目規(guī)范》中對建筑的室內(nèi)室外環(huán)境標準，都比過去有進一步提高，以適用、經(jīng)濟、綠色、美觀為目標，強調(diào)通過住宅建筑高質(zhì)量發(fā)展，提升老百姓的獲得感。”江蘇省建筑科學研究院有限公司總工程師許錦峰說，這種獲得感，并不是依賴增加材料用量等高能耗方式，而是依托近年來建設技術(shù)的進步，讓房屋品質(zhì)更高、能耗更低，居住更舒適。該《規(guī)范》明確了從居住環(huán)境、建筑空間、結(jié)構(gòu)安全到室內(nèi)環(huán)境、建筑設備等等關(guān)鍵性、控制性的技術(shù)指標，所有的條文都具有強制約束力，正式出臺后，將成為未來住宅項目建設使用維護的底線要求。

新區(qū)建設項目集中綠地不應少于人均0.50平方米;舊區(qū)改建項目集中綠地不應少于人均0.35平方米。每套住宅的自然通風開口面積不應小于地面面積的5%。臥室、起居室、廚房應能自然通風。住宅建筑采用集中供暖系統(tǒng)時，應采用熱水作為熱媒，并應有可靠的水質(zhì)保證措施……許錦峰對這個國家規(guī)范中關(guān)于住宅綠色低碳方面的要求非常關(guān)注，“建筑節(jié)能標準更高了，通過可再生能源等應用，采取新舉措后，未來將有更多低能耗、超低能耗住宅建筑，甚至零能耗建筑”。

此外，值得注意的是，2019年首次公開征求意見的《住宅項目規(guī)范》版本中曾有“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”的表述，但在第二次、第三次公開征求意見的版本中被刪除。這一改動，曾被市場解讀為購房時取消公攤面積目前難以實現(xiàn)。然而，南京工業(yè)大學天誠不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長吳翔華告訴記者，其真正的原因應該是，住宅建筑的交易問題不屬于住宅項目規(guī)范調(diào)整的范圍，因此被刪除。