房企“限融令”前夜：地產(chǎn)信托募集規(guī)模突增3倍

半個(gè)月來(lái)，“三道紅線”帶來(lái)的壓力開(kāi)始傳導(dǎo)。

所謂“三道紅線”，是今年8月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行為研究落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，形成的重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，對(duì)重點(diǎn)房企來(lái)說(shuō)，該規(guī)則無(wú)異于“限融令”。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，“限融令”消息傳出之后，8月最后一周，房地產(chǎn)信托募集規(guī)模暴增3.52倍。用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，共有200款集合信托產(chǎn)品成立，數(shù)量環(huán)比增加18.34%;募集資金222.53億元，環(huán)比增加117.12%。其中，房地產(chǎn)類(lèi)信托的募集資金規(guī)模99.03億元，相較前一周的21.93億元，增長(zhǎng)3.52倍。

貝殼研究院分析認(rèn)為，未來(lái)9月～12月房企將面臨土地成本上漲以及償債壓力上升的困局，在房企發(fā)債需求居高不下的背景下，預(yù)計(jì)全年融資規(guī)模將突破萬(wàn)億。

值得注意的是，隨著房企償債高峰臨近、融資難度不斷增加，有業(yè)內(nèi)人士提醒，房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)預(yù)計(jì)進(jìn)一步增加。

地產(chǎn)信托一周規(guī)模近百億元

8月最后一周，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的成立數(shù)量?jī)H為29款，但募集規(guī)模卻近百億元，出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

用益信托研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)周共有200款集合信托產(chǎn)品成立，數(shù)量環(huán)比增加18.34%;募集資金222.53億元，環(huán)比增加117.12%。共40家信托公司發(fā)行集合信托產(chǎn)品236款，環(huán)比增加10.28%;發(fā)行規(guī)模400.03億元，環(huán)比增加43.40%。

事實(shí)上，盡管在融資類(lèi)受限、地產(chǎn)信托受限的多重壓力下，8月份房地產(chǎn)信托仍出現(xiàn)了“逆勢(shì)反轉(zhuǎn)”。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，整個(gè)8月，地產(chǎn)類(lèi)集合信托募集資金744.81億元，占比42.52%;金融類(lèi)集合信托募集資金705.67億元，占比40.28%。

值得注意的是，8月房地產(chǎn)信托募集規(guī)模反超金融類(lèi)信托，募集規(guī)模占比重回“榜首”。記者對(duì)比相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在今年6月份前，房地產(chǎn)信托和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類(lèi)信托募集發(fā)行量居首，6月份以來(lái)，市場(chǎng)上“大熱”的金融類(lèi)信托則站上了首位。

中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)的最新數(shù)據(jù)也顯示，2020年一季度末，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金總額為2.58萬(wàn)億元，較2019年一季度末下降2271.67億元。但從總的占比來(lái)看，2020年一季度末，房地產(chǎn)信托占比仍有14.57%，與基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)(占比16.27%)的數(shù)值接近。

用益信托金融研究院研究員喻智分析指出，集合信托募集規(guī)模暴增，偶然性的成分比較大。房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，或與主要房地產(chǎn)企業(yè)被約談以及房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則預(yù)期出臺(tái)的消息有關(guān)。

8月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，并且形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。會(huì)議明確了收緊房企融資的“三道紅線”：1.剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;2.凈負(fù)債率大于100%;3.現(xiàn)金短債比小于1倍。

根據(jù)“三道紅線”的觸線情況不同，所有房企又被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速分別為不得增加及不得超過(guò)5%、10%、15%。據(jù)媒體報(bào)道，2021年1月1日起，監(jiān)管層將在房地產(chǎn)行業(yè)全面推行這一規(guī)則。

房企全年融資或破萬(wàn)億

種種跡象顯示，8月全國(guó)房企境內(nèi)外融資出現(xiàn)全面井噴。在房企融資收緊的市場(chǎng)消息之下，特別是8月下半月，房企密集發(fā)布大額融資。

本報(bào)記者注意到，就在8月20日下午，榮盛控股預(yù)發(fā)行上限10億元超短期融資券;新城控股10.14億元ABS項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已反饋”，杭州濱江房地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)行6億元債券……

僅8月最后一周，多家房企通過(guò)公司債、中期票據(jù)、超短期融資券等方式獲取資金。其中，碧桂園30億元ABS獲上交所受理，華遠(yuǎn)地產(chǎn)擬發(fā)行64億元公司債，華僑城擬發(fā)行20億元中期票據(jù)，中南建設(shè)完成發(fā)行18億元中期票據(jù)、票面利率7.2%。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月全國(guó)房企境內(nèi)債券單月發(fā)行超過(guò)659億元，同比上漲5.1%。房企美元債發(fā)行數(shù)量也處于高位，單月累計(jì)發(fā)行美元債65.6億美元，相比2019年8月的23.8億美元上漲了176%。

此外，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1~8月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約8861億元，融資規(guī)模與去年同期基本保持一致，占比去年全年74.7%。

市場(chǎng)融資成本，公開(kāi)市場(chǎng)的票面利率集中約為4%～5%，遠(yuǎn)低于去年同期的6%～8%。非標(biāo)融資成本方面，集合信托的收益率已連續(xù)8個(gè)月下行。

根據(jù)用益信托研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，8月集合信托產(chǎn)品的平均收益率為7.02%，環(huán)比下滑0.43個(gè)百分點(diǎn)。相比年初7.88%的平均收益率，下滑10.91個(gè)百分點(diǎn)。2020年1～7月，房地產(chǎn)投向集合信托產(chǎn)品平均收益率7.95%，同比下降了0.35個(gè)百分點(diǎn)。

一位從事地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的人士分析認(rèn)為，今年以來(lái)，房企通過(guò)加速銷(xiāo)售推盤(pán)去化、回籠資金的同時(shí)，依然增加一切融資手段，盡可能大額度的融資。“主要可能是兩方面原因，一是融資成本降低，二是最近融資政策進(jìn)一步收緊的風(fēng)聲，可能會(huì)使得房企抓緊最后窗口儲(chǔ)備資金。”

事實(shí)上，近幾個(gè)月來(lái)，房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)的監(jiān)管正不斷升級(jí)。5月8日，銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)資金信托新規(guī)，限制融資類(lèi)規(guī)模和集中度等，對(duì)房地產(chǎn)信托融資形成一輪重大沖擊。6月24日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)控違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)”。7月24日，房地產(chǎn)工作座談會(huì)召開(kāi)，首次提出“實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”。7月28日，央行要求摸底消費(fèi)貸流入樓市的情況，7月29日，財(cái)政部要求新增專(zhuān)項(xiàng)債不得用于土儲(chǔ)項(xiàng)目、不安排房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目。

從房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)看，7月15日，深圳“新八條”是2020年房地產(chǎn)調(diào)控最具標(biāo)志性的事件。2020年8月單月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)次數(shù)32次。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年1～8月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)達(dá)368次，與2019年同期的367次持平。

在政策再收緊的預(yù)期下，房企融資壓力有所增加。從房企近期償債方面來(lái)看，據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，2020年9月～12月到期債務(wù)規(guī)模約3603億元，較2019年同期的2149億元規(guī)模大幅增加68%，房企償債壓力驟升，其中11月到期債務(wù)規(guī)模最大，超千億達(dá)1071億元。

貝殼研究院分析認(rèn)為，未來(lái)9~12月房企將面臨土地成本上漲以及償債壓力上升的困局，在房企發(fā)債需求居高不下的背景下，預(yù)計(jì)全年融資規(guī)模將突破萬(wàn)億。

近半數(shù)違約信托產(chǎn)品“涉房”

隨著房企償債高峰臨近、融資難度不斷增加，有業(yè)內(nèi)人士提醒，房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增加。

根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1月～6月房地產(chǎn)信托違約金額數(shù)約為394.46億元，占其統(tǒng)計(jì)上半年信托項(xiàng)目違約金額的41.98%。

比如，房企泰禾集團(tuán)在其《年報(bào)問(wèn)詢函》的回復(fù)公告中表示，截至7月7日，泰禾集團(tuán)已到期尚未還款金額270.65億元，年內(nèi)到期債務(wù)將達(dá)555.11億元，涉及近20家信托公司。

值得注意的是，自2019年以來(lái)，中小房企破產(chǎn)的消息屢屢傳出。截至今年6月，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達(dá)208家，超過(guò)2018年上半年的177家，與2019年同期相比持平。進(jìn)入2020年，平均每天都有1家房企被清算。

中誠(chéng)信托戰(zhàn)略研究部研究員韓鳴飛表示，經(jīng)濟(jì)增速下行、行業(yè)融資收緊、疫情形勢(shì)不定、償債高峰來(lái)臨等眾多不利因素都在考驗(yàn)著房企的資金流管控能力。嚴(yán)峻的行業(yè)形勢(shì)下，信托公司應(yīng)從多個(gè)方面入手，控制房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

韓鳴飛指出，一是更加嚴(yán)格地選擇交易對(duì)手。二是更加關(guān)注項(xiàng)目第一還款來(lái)源，不能完全寄希望于房企集團(tuán)提供的抵質(zhì)押擔(dān)保和保證擔(dān)保。三是加強(qiáng)項(xiàng)目的過(guò)程管理，比如嚴(yán)格把控開(kāi)發(fā)進(jìn)度和開(kāi)發(fā)成本，確保項(xiàng)目資金的合理使用，確保項(xiàng)目順利實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款。四是可采用基金化方式降低風(fēng)險(xiǎn)。信托公司可積極探索通過(guò)房地產(chǎn)投資基金(有限合伙)的架構(gòu)開(kāi)展業(yè)務(wù)。

值得注意的是，為迎合監(jiān)管導(dǎo)向，越來(lái)越多的信托公司在積極通過(guò)股權(quán)投資、資產(chǎn)證券化等形式開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。比如，中航信托、光大信托、民生信托等通過(guò)有限合伙形式進(jìn)行房地產(chǎn)股權(quán)投資，光大信托對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的應(yīng)收賬款進(jìn)行保理融資或資產(chǎn)證券化融資，陸家嘴信托為房企提供融資用于項(xiàng)目股權(quán)并購(gòu)等。

本報(bào)此前曾關(guān)注到，在監(jiān)管強(qiáng)制信托公司壓縮融資信托規(guī)模之后，信托公司投資有限合伙企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)明顯，并且半數(shù)有限合伙企業(yè)涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，“信托+有限合伙模式”存在不同資管產(chǎn)品之間監(jiān)管套利、明股實(shí)債、抽屜協(xié)議等多方面風(fēng)險(xiǎn)。早在2019年底，監(jiān)管層人士曾提到，“部分信托公司還借助私募投資基金、有限合伙企業(yè)等逃避監(jiān)管，為穿透監(jiān)管、風(fēng)險(xiǎn)防控帶來(lái)了較大難度。”(本報(bào)記者 陳嘉玲)